2025上半年的深圳楼市，龙华以一份“逆袭剧本”震撼全场。

据相关统计，龙华以4977套新房成交量，力压宝安，首次登顶深圳年中新房销冠。

这片曾被戏谑为“宇宙中心”的土地，如今均价从1月的5.5万元/㎡悄然攀至4月的5.9万元/㎡；日益成熟的配套，及举足轻重的城市发展规划，让龙华撕掉了“睡城”的标签。

量价齐升的曲线背后，是区内多个新盘高去化的火爆场景。

政策与资本的“双引擎”，正在重塑龙华基因。

2024年“9·29新政”如同一针强心剂，非深户购房松绑后，首个“日光项目”便是在龙华诞生。

而2025年的土拍市场更显疯狂：

民治街道一宗1.09万㎡“迷你地块”遭8家房企血拼65轮，楼面价飙至4.46万元/㎡；梅林关地块经108轮鏖战，被中海以23.7亿元斩获，溢价率40.74%。

开发商以真金白银押注一个共识：龙华正从“北站睡城”蜕变为“品质住区”。

贝壳研究院披露，今年上半年置业者对改善房源的需求扩大，中大面积成交占比连续两年呈现向上增长。

随着三孩政策放开，置业者对居住空间的功能需求、舒适体验等不断提高，购房需求逐渐向中大面积倾斜，且对品质住所的“即刻满足”，越来越突出。

当战火蔓延至深圳北部，观澜成为新一轮价值裂变的焦点。

“9·29新政”满月时，观澜片区二手房挂牌价以7.8%的环比涨幅领跑全市，而总规划超410万㎡的鸿荣源观城登场，恰似一柄钥匙，撬动这片沉睡板块的潜能。

观澜，即将迎来全新升级的宜居时代。

01、

龙华新核，观澜擎动湾区中轴未来

一所房子，它的市场价值爆发，并非毫无征兆。

龙华之于深圳，其价值深植于深圳“十四五”国土空间规划所描绘的壮阔前景。

龙华建设目标为：数字龙华、都市核心。

即围绕数字经济，建设深圳中部区域的综合性服务中心。未来，将建成新一代高密度、高质量、高品质都市核心区。

以数字经济先行区、重要交通枢纽、新兴产业高地和时尚产业新城多元面貌呈现在世人面前！

观澜之于龙华，是区府所在，是未来的中心。

此规划明确提出构建“一环一轴、双心多点”的格局。

“双心”即龙华市级功能中心（观澜）与深圳北站城市功能节点。这标志着龙华区的发展重心正式北移，观澜已跃升为龙华区全力打造的市级功能核心！

在龙华区擘画的七大重点发展片区中，观澜独占三席：九龙山数字城、鹭湖中心城、观澜文化小镇。

它们共同扛起打造“大湾区国际化创新型中轴新城”的重任。

尤其是鹭湖中心城，将与深圳北站国际商务区形成龙华南北“双中心”呼应的战略格局，凸显“行政+科技+文化+生活”的综合服务功能，未来将成为龙华北部当之无愧的核心引擎。

早年的观澜，是“富人居住区”的代名词。

观澜拥有丰富的山湖景观，生态资源充沛，环境优美……

毫不夸张地说，整个深圳最为优质的生态资源都位于观澜，得益于此，观澜人居具备先天的“豪宅”属性。

以观澜湖球会为引擎，整合赛事、酒店、别墅及休闲配套，在10年内将偏僻乡镇重塑为辐射珠三角的高端生活圈。

时至今日，深圳观澜湖依然是国际重量级高尔夫赛事的举办场地。

动辄上千万的果岭别墅，在当时引领国际化人居潮流，共同构建了90年代末至21世纪初深圳“新贵”的空间符号，使得“观澜”至今仍是高端休闲地产的典范模式。

此外，观澜也是“低密智能住区”的引领者。

鹭湖中心城作为深圳龙华区的高端居住与产业融合示范区，其标杆社区同时兼具“绿色、高端、智能”的核心优势，率先引入与国际接轨的社区管理理念，令人心驰神往，轰动全城。

譬如毗邻500亩原生态鹭湖的懿花园，依托27平方公里森林资源，形成深圳罕见的低密墅居环境；

产城融合典范——鹭湖国际住区，同样是深圳唯一百万平低密度山湖居住区，吸引高净值人才定居。

若不是观澜迈入快速发展轨道时代，兴许这样的人居状态，依然只有塔尖圈层可以享受。

地铁4号线不仅为居民出行带来便捷，也为刚性改善群体提供了地铁上盖、无缝接驳的安家机会。

02、

巨头聚首，观澜迎来蜕变时刻

多数人不知道，观澜还是一个具有深厚历史底蕴的地方。

观澜二字，最早见于《孟子·尽心上》：“观水有术，必观其澜”。此处是深圳“四大名墟”之一观澜古墟所在，是旧时重要商贸中转地，被为“小香港”。

随着区域能级的跃升，观澜城市更新正在下一盘大棋。

截至目前，在这30多平方公里的土地上，分布了108个旧改、超300个工业改造项目，总面积高达2500万平方的更新规模，几乎与前海核心区面积相当。

城市能级足以再造三个福田金融中心。

随着旧城改造的持续推进，大量高端商业、优质教育、星级酒店、甲级办公等配套将如雨后春笋般涌现。

在城市更新的召唤下，诸如深业、合正、万科、深物业、金光华等品牌项目，皆由旧改蜕变而来，观澜板块的居住面容焕发新颜。

而今年隆重登场的鸿荣源观城项目，规划总容积超410万㎡，是名副其实的“造城级”体量，其规模仅次于标杆之作壹成中心。

其建成不仅将彻底焕新观澜核心区的面貌，更将带动整个板块价值实现质的飞跃。

在龙华中心北移、观澜升级为市级核心的宏大愿景下，片区内的每一次推新品，皆是抢占城市发展核心资源的珍贵机遇。

都说资本是最敏锐、聪明的，若没有这样的价值，何必投入那么多的资金成本，豪赌未来呢？

03、

全能配套，兑现未来的超级生活场

未来规划固然动心，而观澜当下的变化，尤其在观城出现后，依托这座“大城”的宏伟蓝图与坚实配套，点睛之作有目共睹。

目前，鸿荣源在深圳宝安、龙华等地，各自依托区域特点形成了差异化的商业定位与特色。

深圳单体最大购物中心——前海壹方城，经过多年经营，已经成为首店经济与年轻潮流的打卡圣地；龙华壹方天地，龙华最大商业集群，A-E五区功能规划，小孩家长可以待一整天，俨然成为“家庭玩乐生活中心”。

鸿荣源继往开来，在观澜再造湾区商业IP。

据了解，观城项目自带超40万㎡的航母级商业旗舰——观城壹方商业。

不仅是小区业主，也带动附近居民消费，休闲娱乐就在家门口，下楼即繁华，便捷又省心。

要不说鸿荣源是深圳的“造城王”，不吝豪掷重金，打造比肩“波士顿翡翠环”的社区园林。

观城用超3.6km的空中云环连廊，串联起五大天然公园。

根据现场已经建成的生态云谷公园，巧妙的以“环”应山，让你“安家在公园里”。

此外，环绕云山府8号地块，规划建设有横坑河西公园、横坑河东公园，构筑健康生态的疗愈绿境；运动为主题的锦山公园、富安公园，以及发源于横坑水库之横坑河公园，古老闻名观澜水系，一脉相承。

整个项目23公顷的公园绿地，覆盖文物科普、生态康养、文化休闲等八大主题，密度比肩香蜜湖……

当然了，孩子的教育问题，观城也替你考虑周全。

观城片区大手笔规划8所优质学校（其中一所为华丰地块学校），构筑全龄段、高质量的教育矩阵，孩子成长路上再无后顾之忧。

除此之外，与项目直线距离2公里左右范围，三所实力强劲名校环伺。

具有百年底蕴的名校——深圳市观澜中心学校，与项目直线距离约1.2公里，是片区第一所公办九年一贯制学校；深圳市龙华区观澜第二中学，省一级初中学校办学资质，不少家长慕名而来。

深圳市龙华高级中学观澜校区，亦称为龙华高级中学北校区（简称龙高北），由龙华区重点打造的寄宿制优质品牌初中，2024年中考成绩力压区内深高北，近年中考成绩优异，被视为龙华教育界最大黑马。

若安家在此，无需与其他人“内卷”，这一切唾手可得。

最重要的双重安心保障：已封顶+地铁口。

观城项目稳步推进，准现房状态清晰可见；4号线观澜站近在咫尺，“地铁就在家门口”，出小区就进地铁，风雨无阻，高效连接全城。

叠加鸿荣源在深圳市场一贯的卓越品质口碑，为买家扫除对期房的最大顾虑：

鸿荣源以金额148.30亿元，位居销售金额榜单冠军，成为今年上半年唯一一家半年销售额过百亿的深圳房企（数据

依靠60万平方米超大体量商业，龙华壹方天地形成强大虹吸效应，今年初登顶深圳人气购物中心榜单，连续多月“断层第一”；并在五一等黄金假期，成为龙华区主要引流载体（数据

鸿荣源的影响力毋庸置疑，而观澜，将会是下一个超级生活引力场。

04、

余热持续，观城头排强势上新

当人们还在感叹观澜巨变之时，地铁4号线观澜站旁，一座“城中之城”，试图书写龙华“北拓”的新叙事：

当“好房子”降临，这里正以“居住+商业+生态”的全维矩阵，为深圳刚需与改善客群预留最后一张入场券。

站位地块头排、坐拥双公园、享受全南向阳光与目送式教育的观城“好房”，带着89㎡全能型3+1成长户型、99㎡全南向爆款大3房而来。

是观澜新中心的封面作品，也是鸿荣源作品中，首个融合历史人文名片的尝新之作，值得一探！

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