每年都做一下济南楼市的回顾与展望，陆陆续续坚持做了5年了，往年的文章大家可以看一下，有对有错，做个参考：

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今年也不例外，我简单总结2024年的济南楼市，然后再梳理一下2025年。相对应今年的内容会与2024年有些类似，因为2025年我们济南楼市依然走不出市场调整的大趋势，但是部分区域、房产会有一些与众不同的变化。

针对济南楼市27个区域的分析，近期也会再更新一遍。

01.

2024年的济南楼市

2024年楼市救市政策一直在出，但是直到9月26日中共中央政治局会议，领导提出止跌回稳，市场才算真的有比较明确的方向。

但是实际这些救市政策已经滞后出台一年多，所以“止跌回稳”还得需要一定的时间，短期内看济南整体楼市还有向下的调整空间。

1、先看2024年济南楼市对比2023年的住宅成交数据。

2024年的济南楼市新房、二手房住宅成交量双双收缩，2024年济南楼市住宅新房成交4.9万套，月均成交住宅4000套多点，需求绝大多数来自于自住居多，投资住房的比例越来越低了，都被这几年的房价下行教育了。

2024年济南二手房住宅预估成交为5.6-5.7万套，相比较2023年的6.1万套，大概率下降了5000套左右。

2024年济南楼市整体成交的确是缩量的，与大家的感觉是一样的。

不同之处在于：

2024年济南楼市新房价格相对稳定，二手房价格下降非常明显。

未来2年，随着新房住宅供应量的相对萎缩，大概率我们济南楼市新房住宅差不多就稳定在3500-4000套/月的成交量。二手房住宅成交占比会相对越来越高。

2、2024年济南二手房以价换量明显。

从2023年下半年开始，济南楼市二手房价经历了一年半的深度调整，降价幅度可以说史无前例。

2024年降价济南楼市降价幅度最多的片区得算奥体、汉峪片区的二手房，每平米3000-5000元/平米的降幅；领秀城的学区房，2024年降价也相对明显，而这个趋势大概率还要继续最少一年。

西客站片区高层房源降价到9000-10000元/平米，唐冶、雪山、新东站片区的部分高层房源调整到10000-12000元/平米的价格。

盛福、汉峪、凤凰路沿线，部分两室高层房源价格调整到12000-13000元/平米，部分楼层、户型不好房源甚至更低。

济南不少房子从2020年一直持续阴跌好几年了，从那时候我就开始劝卖掉老房子，截止到现在劝了5年了，听就听了，不听的我也劝不动了，随意吧。

3、济南核心区的改善盘价格相对坚挺。

2024年尽管大部分房子降价了，但是核心区的新建改善盘以及产品还不错的次新二手房，价格相对比较坚挺。

科技城是改善盘扎堆区域，小高层价格在30000-35000元/平米；中恒信云鼎一号、凤凰路壹号院、悦澜山，在2024年下半年价格有走高的趋势。

和谐片区的天空之镜表现亮眼，产品展示不错，定价合理，流速超越东部改善盘。

这就代表，整个济南的改善住房需求，不管是东部还是老城区需求非常旺盛，2-3年内还会持续释放。

核心区优质二手房比较坚挺：

玉兰花园四期、大华紫郡、中信泰富九庐、仁恒公园世纪、龙湖天璞、龙湖天奕、奥体仁恒公园世纪等。

而传统产品相对落后的次新房，表现出了价格颓势，甚至有部分价格下降了。

大家会发现一个问题，就是新入市改善楼盘定价比较理性了，比如凤凰路壹号院、保利云上璟誉，如放在往年，定价恐怕要比现在高出1000-2000元/平米，而放在不温不火的2024年，特别是下半年入市，开发商的确更理性了。

以上算是对2024年济南楼市简单的总结，重点我们放在2025年的楼市展望。

02.

2025年的济南楼市

对于2025年，我问了不少开发商朋友，大家不是特别乐观；我问了不少购房者粉丝朋友，大家也不再觉得短期内房价会有大的起色。

所以2025年的济南楼市我简单概括就是：

成交量继续收缩，10%左右的幅度。

二手房价格还要经历1年的调整，60%甚至更多比例的二手房还要经历小幅度的降价。

市场因为需求的分化，房价依然也是保持分化的状态，犹如2020-2024年，有涨的，有横盘，有下跌，关键看你买入、持有哪类房产。

我依然逐条整理总结：

1、楼市政策层面，从全国来讲能出的政策已经基本全部出尽，唯有购房贷款利率随着LPR不断向下调整，我个人判断今年LPR会下降40-50bp，也就是五年期以上贷款利率会降到3.1-3.2%，我们的住房贷款利率为LPR-50BP，所以2025年我们的住房贷款利率会降到2.6-2.7%附近。

如果从稳定楼市的角度，我个人认为还应该定向再降低10-20BP才能出效果。

2、经济环境不好，所以2025年地产环境，的确不能乐观，成交量相对缩减一点也是无法避免的。

2025年济南楼市新房成交量继续收缩，10%左右的幅度，月均在3500-4000套。

判断新房收缩的两个原因：

新房住宅供应量下降了，二手房的降价持续，会拉扯理性购房者转向二手房市场。

3、2025年的济南楼市，从新房端讲是健康的，而从二手房来讲，大部分二手房还是会继续向下调整的阴跌行情。

所以2025年我们的济南楼市继续保持分化的状态，新房销售量收缩，价格相对稳定，改善新盘价格有向上的机会，幅度不大；大部分二手房价格向上可能性比较低，只有核心区优质次新房能够保持住价格，其余大部分房产会是阴跌行情。

4、2025年的济南新房住宅供应会达到新低，作为济南住房供应主战场的二环东以东区域，新入市楼盘比2024年又少了。

新房楼盘供应少，但是产品升级幅度比较大，这样开发商有故事可讲，所以入市价格相比周边同类产品定价不会低。

5、这几年济南入市的楼盘大部分都是中小楼盘，很少有大盘入市，如果开发商操盘成功，会出现一个现象，越卖越贵：

新房在售期间能够达到的最高价格，就会成为这个楼盘未来3-5年的最高价，购房者根本无利可图，更无从谈起保值。

6、在销售阶段，不少购房者会觉得房子涨价了是好事情，但是到了二手房阶段，不少人出售价格可能会低于购买价格。

即便是这样上涨的房产，购房者不见得有收益，因为你要付出利息成本，在楼市买卖中还有个第三方——银行+税费，偷走了房产大部分的上涨浮盈利润。

所以买房自住可以，对于济南大部分房产，不要抱有投资的心态。

7、这几年济南流入人口变少，刚需购买群体变少，经济不好，刚需购买力下降，刚需盘价格刺激不起来，会比较平稳，所以千万不要追高刚需盘。

济南楼市各大刚需片区有足够多的次新二手房，你比如张马片区、新东站片区、雪山、唐冶、神武、文旅城、西客站、天桥、南北康等，均有大量的次新房在售，不少房源还有价格下行空间。

这些次新房如果你不是太挑剔产品，性价比真的比买新房合适。

8、这样的经济、供需环境下，2025年的小阳春是会出现的，但是热度不及2024年更不及2023年，理性购房，不追高。

如果你想卖房，小阳春挂出房源，有真正谈价的可以割肉出掉了。

9、老房子并不会因为政策而受到影响，房价阴跌还会继续，只是幅度放缓，具体房子还需要具体再看，比如天桥的老房子跟历下老房子的确不是一个概念。如果你真住不着，早几年没有卖掉，现在如果已经跌的很惨烈，我真不知道该如何建议了……

10、2025年济南购买学区房建议：

预算够，尽量买学住一体的新房、次新房，住起来舒服+学校中等以上，如果在核心区内那就是最好的选择。

如果非要买老破小学区房，买顶流的学区房，如果能够买入上学之后就能卖出，不耽误下一个购房者买房继续上学，这是相对更好的选择。

不用提前给孩子准备老破学区房，哪一年上学哪一年买，这样赔的还少点。

11、2023年济南楼市基本没有买了就能赚钱的房子，2024年也没有，2025年依然没有，除非你有内部渠道，能够低价格买到好房子。

12、持有下图中红圈房产的业主，这几年以及未来几年都会按照图中路径置换房产，只要有能力且果决，向上置换房产是早晚的事情。下面这张图的趋势会一直延续下去：

13、2023、2024年不少山东地级市、县城居民来济南置业买房，还会延续。

济南作为山东省会城市，的确是有优势存在的，国企、央企多，有关系、有能力的家庭能够把子女安排的济南，这类家庭实力一般都比较殷实，300-500万房产是主流需求。

这也是支撑济南东部核心区房价的一股力量。

14、大小汉峪片区受东城逸家影响还会持续，一个片区的房价调整不是孤立的，你比如高新区部分三室房源价格到了15000-16000，那外围刚需片区的二手房也会慢慢跟随向下调整。

15、领秀城的价格2025年还会迎来调整，领秀城是整个市中区的房价标杆，领秀城的房价调整，势必也会影响周边区域的次新二手房价格。

16、2025年科技城片区销售进入尾声，几个楼盘剩余房源都不多，如果部分销售不错楼盘，价格稳步上拉，片区清盘时既是房价巅峰，希望你不要站岗。

17、2025年济南东部刚需楼盘主要供应区域依然是张马、新东站、济钢片区，所以打算在这几个片区购房的朋友，你不用担心没房子可买，房价相对也比较稳定。

18、黄河北依然是黄河北，短期内别碰。

大家看CBD，从2016年开始建设，到完全投入使用，可能还需要3-5年，这样举全市之力发展的核心区域尚且需要10年的持续建设发展，你指望黄河北短期买房能赚钱？这张饼希望你有生之年能吃到嘴里。

19、楼市继续分化的趋势不会改变，不会再有普涨的行情，这句话已经说了几年了。你信也好，不信也好，也改变不了。

20、对于济南楼市，贷款买房赚钱的时代一去不复返。买房自住可以，非自住不买房时代来了。

21、购房策略的确是随时改变的，我把前几年那张图调整一下，大家别拿着老图刻舟求剑了。从2023年开始，开发商意识到核心地真的是越来越难拿地，开发一个项目就要将利润最大化，定价不再让利，购房者自然很难赚到钱了。

关于房价，我们关注四个维度：

需求端：购房者的收入、就业预期，决定了购房的意愿。

供应端：开发商的拿地数量决定供货，二手房的挂牌量补充供应。

成本端：土地的销售数量，以及楼面价格。

环境端：政策环境，经济环境。

从这几个维度，我们看整体的供需，会发现供应端相对没问题，主要是需求端的购买力、购买意愿、购买产品问题。

经济不好，不要指望在楼市中能赚钱，捂好钱袋子，不高杠杆买房。

年轻人刚踏入社会，收入低，可以延迟购房时间。

4000多字的梳理，供大家参考。希望这篇文章让你对2025年的济南楼市有个大体的认识，能让准备买房、卖房的你思路更清晰。

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个人观点，供您参考。

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