根据深圳市福田区最新的城市更新政策和相关项目进展，以下老旧小区在棚改/旧改中具有较高机会或已进入实施阶段，
一、已进入实施阶段的重点项目1.华富村东、西区棚户区改造项目位于华富街道，拆除用地面积约13.96万平方米，规划住宅、商业及公共配套，是福田区重点棚改项目，目前处于开发阶段。2.南华村棚改项目深圳最大棚改项目，涉及2562户回迁业主，已全面封顶。项目将提供3000套保障性人才住房，并配套学校、商业等设施，助力河套深港合作区发展。3.梅林街道恒利科创园城市更新项目位于梅华路与泰科路交界处，拆除用地面积1.36万平方米，规划为产业研发及配套功能，已纳入福田区全域土地综合整治项目。4.上梅林美视地块城市更新单元规划产业研发用房及配套宿舍，拆除用地面积7278平方米，属福田区重点推进的旧改项目。5.皇岗村旧改规划建设“会展中心南广场”，更新范围50.38公顷，定位为福田CBD南区核心，目前处于前期推进阶段。
二、棚改转旧改的潜力项目1.荔园新村原计划为棚改，后转为旧改，由中海集团作为前期服务商推进，涉及5宗住宅用地，未来可能通过城市更新路径实施。2.爱榕园小区原属招商街道棚改范围，现纳入前海合作区城市更新计划，拟更新为居住功能，由招商地产代建。
三、政策支持下的潜力区域2000年前建成的老旧小区根据住建部最新政策，2000年前建成的小区将全面纳入改造范围。福田区此类小区超过700个（如华新村、福星北片区等），部分可能通过综合整治或拆除重建实现更新。1.梅林街道片区福田区土地整治重点区域，集中了恒利科创园、美视地块等多个旧改项目，未来可能进一步释放低效用地。2.八卦岭工业区包括平安大厦、岁宝国展中心等更新单元，规划为商业、办公及公寓功能，推动产业升级。
四、需关注的风险与进展政策变动影响：部分项目因政策调整从棚改转为旧改（如荔园新村），推进周期较长，需关注前期服务商的工作进展。居民意愿与资金平衡：旧改需满足“双95%”签约率，且开发商需解决资金与规划可行性问题。优先保障房项目：福田区在土整中明确保障房建设目标，如安托山16-03地块、梅林29-02地块等，可能带动周边老旧小区改造。写在最后，重点关注已立项项目（如华富村、南华村）、政策支持区域（梅林、八卦岭）及2000年前建成的小区。具体进展可查询福田区城市更新局或相关街道办公示文件。
