新政来临，不要轻易卖掉你的“老破小”！

近日，我国住房和城乡建设部部长倪虹正式宣布，将全面启动2000年以前建设的城市老旧小区的更新改造计划。

该计划旨在依据各地实际情况，因地制宜地对这些小区进行系统性改造，并鼓励地方积极探索居民自主参与老旧住宅更新改造的新模式。其中，“原拆原建”作为一种重要的改造方式，正在全国范围内逐步推广。对于众多老旧小区的居民而言，这无疑为他们居住的建筑和生活空间，乃至个人资产带来了“重生”的机遇。

一、建筑寿命与危房评估标准

建筑寿命，即建筑物在正常使用和维护条件下所预期达到的服役年限，其决定性因素包括建筑材料的耐久性、结构设计的稳定性、建造时遵循的标准以及后续的维护管理水平等。依据现行建筑规范，普通民用建筑的设计使用年限普遍设定为50年，这也是当前商品房普遍采用的设计标准。然而，实际使用寿命与设计年限往往存在差异，在无特殊情况下，经专业评估确认结构安全后，建筑可继续使用，超出50年使用期限亦属正常范畴。

危房的定义则依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）进行划分，共分为四个等级：A级表示结构安全，不存在危险点；B级指个别构件虽存在风险，但不影响整体结构安全；C级为部分承重结构失效，已构成局部危房；D级则代表承重结构整体失效，属于整幢危房。依据《城市危险房屋管理规定》，对C级和D级危房，必须分别采取“观察使用、处理使用、停止使用或整体拆除”等应对措施，其中D级危房必须立即强制停用，以确保公共安全。

二、危房事故的历史教训

在人类建筑史上，因危房倒塌导致的伤亡事故屡见不鲜，其中不乏惨痛的教训。以2021年6月24日美国佛罗里达州迈阿密-戴德县瑟夫赛德镇发生的住宅楼局部坍塌事故为例，该事件成为住宅类建筑因危房性质倒塌导致的最大伤亡案例之一，教训极为深刻。

此次事故不仅造成了重大的人员伤亡和财产损失，更引发了全球范围内对于老旧住宅建筑安全问题的广泛关注。它提醒我们，必须高度重视建筑安全问题，加强老旧住宅的更新改造和日常维护管理，确保人民群众的生命财产安全。同时，也为我国当前正在推进的老旧小区更新改造计划提供了重要的借鉴和警示。 美国严重公共安全事件回顾及建筑安全思考

近期，一起导致至少97人遇难的重大事故震撼了美国社会，根据国内公开新闻截至最后报道时间的数据统计，该事件已成为近年来美国最为严重的公共安全事件之一。经深入调查，事故原因被最终归结为多种因素的交织影响。值得注意的是，早在2018年，一份专业评估报告便已指出，涉事公寓的地下停车场结构存在显著安全隐患，墙壁、柱子及横梁上出现了“大量”裂缝与破损现象。尽管部分损害较为隐蔽，但多数混凝土结构的损坏均亟需得到及时修复，以避免潜在灾难的发生。

在建筑安全领域，此类因建筑物倒塌导致重大伤亡的事件并非孤例。回顾人类建筑史，2013年孟加拉国萨瓦区大楼倒塌事件以其1,127人死亡、约2,500人受伤的惨重代价，成为了全球建筑物倒塌事故中死亡人数最多的灾难。紧随其后的是1995年的韩国三丰百货大楼倒塌事件，导致502人死亡，937人受伤，这两起事件均警示我们建筑安全的极端重要性。

在中国，商品房的发展历程同样伴随着对建筑寿命与安全的深刻思考。自1980年邓小平提出“住房商品化”概念以来，中国开启了住房制度改革的探索之路。1988年，《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》的出台，标志着单位自建住房并出售给职工的模式开始实施，尽管当时的市场化程度相对较低。这一时期的住宅，如众多单位的家属楼，至今仍是不少城市“建筑寿命到期”的“老破小”小区的典型代表。

进入1998年，随着国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，福利分房制度被取消，商品房市场正式拉开序幕。这一里程碑式的改革，不仅推动了中国商品房的蓬勃发展，也成为了以2000年为时间分割线的重要历史背景。自此之后，商品房成为了市场上普遍流行的住宅类型。

然而，随着时光的流逝，房屋建筑寿命到期后如何处理，尤其是当它们被评估为危房时，成为了我们面临的一个亟待解决的时代命题。对于这一问题，我们需要以更加专业、严谨的态度进行深入探讨与研究，以确保人民群众的生命财产安全得到切实保障。 在全国范围内，关于危房管理的公开信息较为稀缺，经过详尽检索，可归纳出以下两个具有代表性的案例，以及后续的政策突破：

一、长沙市天心区危房拆除争议案例

位于长沙市天心区新开铺路114号的房屋，因被划入棚户区改造项目征收范畴，而补偿协议未能顺利达成。2021年1月，该房屋经专业鉴定被判定为D级危房，鉴于紧急避险的需要，天心区住房和城乡建设局执行了强制拆除措施，但随后该决定被法律裁定为无效。此案例凸显了在危房处理中，法律程序与执行效率之间的复杂权衡。

二、昆山市周市镇D级危房加固成功案例

昆山市周市镇蔚州路的一处仓库，于2018年被鉴定为D级危房并停用。由于产权归属复杂，处理进程一度受阻。然而，在2023年3月，通过专家团队的深入论证，确定了加固方案，并于2024年4月顺利完成施工。该案例通过结构性加固措施，有效解除了安全隐患，避免了整体拆除的必要，为类似情况提供了有益的参考。

三、危房管理实践中的挑战与困境

在危房管理的实际操作过程中，面临着一系列复杂而棘手的问题。包括但不限于：拆除决定的合理性、执行主体的合法性、拆除方式的科学性、资金来源的明确性，以及拆除后原所有者权益的保障等。尤其是在业主群体中，同意者与反对者往往存在巨大分歧，这进一步加剧了问题的复杂性。

四、新政破局：“原拆原建”模式的成功实践

在面对上述挑战的背景下，浙江杭州“浙工新村”小区的复建案例为危房管理带来了新的突破。该小区始建于1983年，经过多轮发展，最终形成了拥有13幢楼房的独立小区。在90年代初“房改”后，房屋性质转变为个人持有的商品房。然而，随着时间的推移，部分楼栋被鉴定为“局部严重损坏房屋”。尽管在2000年前后及2010年均提出了“安全加固”的建议，但直至2010年，业主们才正式提出拆除重建的诉求。

经过长达十余年的沟通与努力，4月11日，浙江省住房和城乡建设厅、自然资源厅、发展和改革委员会联合发布了《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。这一政策的出台，标志着全国首个城镇老旧小区自主更新试点的正式启动，对全国范围内的危房管理产生了深远的示范效应。更重要的是，该政策引入了“有机更新、原拆原建”的改造方案，为“浙工新村”等类似老旧小区的危房管理提供了新的思路和路径。这一成功案例不仅展示了政策创新的威力，也为未来危房管理的实践提供了宝贵的经验借鉴。 城市危旧房改造的新路径：以“受益者出资”原则为核心

在城市更新与危旧房改造的过程中，“受益者出资”原则以其公平性与公正性，成为解决资金问题的有效方案，并为居民长期以来的诉求提供了切实可行的落地路径。这一原则的应用，在杭州与广州等地的危旧房改造项目中尤为显著。

以杭州“浙工新村”为例，其新建房屋的出资方式依据政策进行了科学合理的划分。具体而言，原住房面积以内的部分，每户按每平方米1350元的标准结算建安费用，这一价格相对亲民，旨在减轻居民的经济负担。而对于有扩充面积需求的居民，则按每平方米34520元的价格进行结算，且扩面设有三个不同的档位，最大可扩20平方米，以满足不同家庭的居住需求。

在推进改造项目的过程中，还需跨越一道重要的门槛，即根据《民法典》的相关规定，“改建、重建建筑物及附属设施”等事项，必须获得参与表决专有部分面积四分之三以上的业主以及参与表决人数四分之三以上的业主的同意。在“浙工新村”，这一难关得以顺利攻克，项目签约率高达99.82%，自2023年11月8日起，该小区的13幢旧楼正式启动了原址重建工作。

此外，广州市也积极响应国家号召，出台了相关政策以推动危旧房改造。2024年7月2日，广州市住房和城乡建设局与规划和自然资源局联合发布了《关于印发广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）的通知》。该通知明确指出，对于鉴定为C、D级或严重损坏、危险的房屋，应实行“应改尽改”，以消除安全隐患，提升人居环境与品质。同时，老旧小区在不增加户数、不改变原建筑用途、不突破用地红线的前提下，可实施拆除翻建。改造项目的资金筹集则由房屋使用安全责任人自主负责。

在这一系列新政的推动下，广州市花都区成功落地了首个“自主更新、自筹资金、原拆原建”的危旧房改造项目——花都区集群街2号。与此同时，广州老城区越秀区也迎来了类似的成功案例。

从更深层次的价值逻辑来看，杭州与广州的危旧房改造新政，通过成本分摊机制、市场价值重构及高回报率设计，为城市中心区的“老破小”房屋提供了资产增值的新机遇。这些政策的核心在于以较低的成本激活存量资源，从而实现政府、居民与社会资本的共赢。在一定程度上，这不仅提升了城市的整体形象与居住环境，更为居民带来了实实在在的经济利益与生活质量的提升。 在商品房市场发展的后期阶段，原拆原建政策作为一项重要的补充措施，有效填补了政策空白，并展现出了显著的示范效应。对于广大拥有城市核心区老旧、破损且面积较小住房的居民而言，这一政策无疑为他们带来了一次难得的时代机遇。

从成本法的角度来分析，杭州的浙工新村案例采用了“居民自筹+政府补贴+社会资本”的融资模式。具体而言，居民承担了超过80%的重建费用（总计约5亿元），而政府则通过旧城改造、加装电梯等相关政策补贴了剩余的费用。这一模式使得成本重置后的价格远低于直接购置商品房的成本，更未计入土地成本分摊。在广州花都的项目案例中，政府则提供了适当的财政激励，并要求所有业主按照每平方米4600元的标准预缴资金进行筹集。

从市场比较法的角度来看，原拆原建后的房屋不仅在物理形态上从老旧危房升级为带有电梯、实现人车分流的高层住宅，还配备了地下车库、适老化设施等现代化配套设施。这使得这些房屋的市场价值显著提升，接近于同地段的新建房屋。

从经营收益的角度来看，逻辑同样清晰明了。在同一位置、楼层、景观、配套设施和户型条件下，新房子的租金必然高于旧房子，更不用说与危房相比了。因此，对于位于城市区位条件较好的“老破小”住房而言，它们在新政的加持下实际上成为了潜在的“黄金投资坑”，居民应谨慎考虑是否出售。

然而，在低能级市场以及一二线城市的远郊地区，情况则有所不同。在这里，是否进行原拆原建仍然需要依据具体的算账逻辑来判断。如果重置费用高于直接购买新房的费用，那么进行改造的意义可能并不大。毕竟，在一些远郊地区，二手房的价格甚至已经跌落到低于新制成本的程度。

综上所述，原拆原建政策在不同市场和区位条件下具有不同的适用性。对于城市区位条件较好的“老破小”住房而言，居民应充分利用这一政策红利；而在其他情况下，则需要根据具体情况进行权衡和决策。