房地产将如何收场？ 房地产的根本原因就一个：价格太高，买不起。 2021年，

房地产将如何收场？ 房地产的根本原因就一个：价格太高，买不起。 2021年，中国房地产销售17.9亿平方米，到了2024年，直接腰斩到9.7亿平方米。2025年前七个月，销售面积只有5.1亿平方米。 这降速，比2008年美国次贷危机还猛——人家也就下滑了30%。 为啥降这么快？因为房价太贵了。北京五环以内，随便一套房都得几百万，普通人得掏空六个钱包才能凑个首付。 这就像你去菜市场买菜，一斤白菜标价100块，你买吗？就算零首付零利息，你也不买，因为不值这个价。 历史经验：降价才是硬道理 2008年美国次贷危机后，国内房价跟着跌，2012到2014年又调整了一波。结果呢？遇到宽松货币政策，购房热情就爆发了。 为啥？因为价格到位了。北京有两千万人口，每年新房成交量不到20万套。这需求，不仅北京人买，全国有钱人都盯着。只要价格合适，房子根本不愁卖。 现在的问题是，各方都不愿意让利。开发商、银行、政府，每个利益集团都在阻止房价下跌。 这就像一群人围着一块石头，非要标价一千万，就算零首付零利息也没人买，因为大家觉得它不值这个价。 房地产要复苏，只有一个办法：降价。让房价恢复到合理水平，市场自然就恢复了。 怎么个降法？参考日本90年代的泡沫，经历了30年才重新走牛。 我们的城镇化率目前是67%，人均GDP1.3万美元，与发达国家平均城镇化率90%以上、人均GDP3万美元以上相比，还有很大空间。 核心城市的房价，预计至少在目前的水平上再腰斩。绝大多数房屋不再具备金融属性，变成纯粹消费品。 在房产税和房屋维修基金压力之下，15年以上的高层住宅基本上就是负资产了。 土地财政的黄金时代彻底结束了。2024年，房产税收入只有0.47万亿，占GDP比重0.35%。2025年8月，房产税占税收收入比例2.23%。 但2024年，政府性基金收入6.21万亿，支出10.15万亿，缺口3.94万亿。未来的房产税，就是要填补这个缺口。 全面开征后，收入水平可能达到现在的五倍以上，成为地方财政的主要收入来源。 2025年9月15日，《住房租赁条例》正式实施，传递出三个重要信号：第一，土地财政时代结束；第二，租房市场大出清开始；第三，真正让中国人不再为房子发愁。 另外，全国房地产开发企业债务2023年达到87.32万亿，负债率78%，带息负债比率41.6%，带息负债36.33万亿。这样的债务压力，根本无法正常化解。 房地产销售额从2021年的17万亿，降到2024年的9.68万亿，2025年继续下降。房地产销售金额腰斩是常态，房地产开发企业至少要市场化出清过半。 国家只能放弃大部分无法完成化债的房地产开发企业，拖延这些企业的债务出清过程，通过搞活部分头部房地产企业，确保房地产企业正常运转，持续降低房价刺激消费，保障销售额逆转上行。 总之，房地产这事儿，急不得。就像一个人吃撑了，得慢慢消化。价格回归是必然，但过程会很漫长。 未来，核心城市房价再腰斩，房产税全面开征，租房市场规范化，房企大规模出清。这一系列变化，会让房地产从"金融产品"回归到"消费品"的本质。 对于普通人来说，好消息是：以后买房不用掏空六个钱包了；坏消息是：已经买了房的，资产要缩水了。 任何商品，价格都得和价值匹配。房地产也不例外。