文614，杂谈143。这是房产有关的第51篇文章。

2022年4月18日，我发表了《提醒：现在买房风险巨大，房价可能会下跌三分之一》（文458）。文中总结了四点：

“1现在买房风险巨大。全国大部分大城市，房价可能会明显下跌，可能会下跌四分之一或者三分之一。现在买房，可能会亏掉首付。说实话，具体程度不好判断，但是性质非常明确。

……

2以前房价是全国趋同。以后各个城市、区域等独立性更强了。存在小城市和大城市不一样的节奏（比较明显了）。

3时间，很明显今年2022年、明年2023年风险巨大，严重不看好，容易大幅下跌。2024年不确定，可能开始分化了。再观察吧。更久远的暂时先不考虑。

4另外纠正大家一个观念，所谓“刚需不需要考虑价格”的观念极为错误。错，大错特错。刚需对下跌的承受能力最低。……”

现在是2024年4月，现在回头看，2022年和2023年的房价确实是普遍下跌，很明显。新房跌，二手房跌得更多。而且有些是看着价格没跌多少，但买的人少，成交低迷。

下跌幅度虽然难以衡量，各个城市、同个城市的不同板块，新房、二手房等都不一样，但大致上下跌幅感觉在五分之一到三分之一。

2023年11月29日，我又发表了《两年前提醒了房价要大跌，现在再次提醒：还有风险！》（文593）。梳理了之前和房产有关的47篇文章。其中大部分和房价有关。

在文中我总结：

“我从2020年开始就在不断的提示风险。不厌其烦的讲风险、讲案例、讲道理，讲办法。2021年2022年一直继续。2022年上半年讲的南京、上海劝退。到年底反馈就省了一半多首付。之前讲的太多了，该讲的办法和道理都讲够了。所以今年讲得少。

之前讲的2022和2023风险大，容易下跌。到目前已经应验了。

之前讲的2024可能偏好，但不清楚只是个例还是整体特点。也不清楚具体不同城市的力度大小和相对力度。我现在只能说：再观察。

我实际上是做个例研究的，对整体的看法是基于个例研究结果的推测。准确度不如个例。

现在情况复杂了，可能存在分化。个例情况不一定和整体一致了。虽然上面说了2024有些地方可能偏好。但不一定。风险依然不小。特别是，有些地方我意要大跌，到目前好像还不大。我意可能还在后面。

还有一种可能，有时候一个运动周期比我们想象的要长的多。可能会到2026之后才会是节点？这点信息不明。我只是提出一种可能性。可以继续观察。”

讲得还是比较委婉。所以今天再讲直接一点。补充一下新的信息。

2024年找我问买房的，有自住的、有投资的，还有问已有的房子留着能不能保值的。结论全都不看好，几乎全都是亏。无论是问亏赚还是问保值，都和房价有直接关系。从这里看，今年房价大概率还得跌。

讲六个故事，本文讲故事，下文再讲案例。

故事一，2024年2月5日，一男子问在佛山市买房。

目的是自住，担心房价下跌。问：我现在在佛山市顺德区XX街道附近买房未来能赚钱吗？经研究，我的结论大意是：极差，有大败之意，非常危险。建议暂缓，耐心等。等房价明显下跌了再考虑，或者到2025年再考虑。

故事二，2024年3月4日，一女子问在广州买房。

目的是自住。已经看中一套新房，各方面比较满意。先问亏赚。问：我花560万买广州市XX区某楼盘某房未来十年能保值吗？我的结论大意是：很难保值。原因可能是房价大跌。也可能是这套房风水太差，居住后因为风水影响而大败财。总之，无论哪个原因，都不好。

故事三，2024年3月12日，一江门女子因为搬新家了，问原来的房子是卖还是出租。

他们是2011年买的房子，当时买成35万，现在市场价大致65万左右。经过商议，问：我家在江门市XXXX的房子留着不卖，以后会不会升值？我的结论大意是：难保值，容易亏。也有分离之意，也是该卖了的意思。

故事四，2024年3月19日，一女子问在北京朝阳区朝青板块的房子要不要卖。

他们是2022年1月买的，总成本610万，最近的成交价已经跌了大几十万了。压力很大。她说“我不知道该不该忍痛卖出然后择机置换，还是留着等行情，也不知还能不能涨回来，更怕一直跌。非常的焦虑迷茫，想寻求指点帮助”。经过商议，问：我家在北京朝阳区XXXX的房子不卖的话，今后会不会升值？经研究，我的结论大意是：难升值，容易跌。而且“有迹象，如果是想卖，好像没有对手方，没人来买。至少短期没有，最快也怕要等到下半年了”。还怕卖的价钱也不太如意。

故事五，2024年4月1日，一男子问在哈尔滨投资买房。

他2023年在哈尔滨已经买了房子。买之前2022年9月找我问过能不能保值，巧了。结果是能保值。是我这里遇到的极少数问买房能保值的。于是找我选风水好的房子。按照我的方案办，花了几个月，一共选了五十多套才选中了满意的风水好的房子。

可能因为这个经历，所以他想投资买房。想在哈尔滨某学校门口买一套一居室。想以租养贷，希望房价上涨。经过商议，他问：我投资80万在XXXX买一套一居室的房子能赚钱吗？ 经研究，我的结论是：信息混杂，好坏都有，整体情况复杂，风险很大。容易突然出大问题。难赚钱的，建议不要买了。其中好的信息有可能是顺带讲：你之前买的那个房子很好。

故事六，2024年4月7日，一男子问在连云港买房风水好吗。

他们已经看中一套房，目的是自住。问：我买连云港市某小区某号房居住，此房风水好吗？经研究，我的结论大意是：不好，最主要的特点是破财、财运差。说明房子风水（住这个房子对你们的影响）是破财、财运差。但也有小可能是房价下跌的原因。不管是哪个原因，都是破财、财运差之意，都不好。

总结：

严格说，以上六个故事都是个例，只代表他们个体的情况，不代表整体。但要注意的是，这么多个例都表现出同一个特点：亏、跌。很可能这不只是个例，背后有整体的原因。

所以，我大胆一下：2024年房价大概率还要跌，买房要慎重！

欢迎大家找我做个例研究，研究清楚你自己的事情，自己的情况，比关注整体更重要。

下文再讲案例。

河西先生

2024.04.09