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“法”护家园

“物”启新篇

服务保障物业管理提升工作

编者按

自10月30日以来，泉州法院深入贯彻市委、市政府有关决策部署，全力开展服务保障物业管理提升专项工作。即日起，泉州中院微信公众号特推出“‘法’护家园 ‘物’启新篇”专栏，通过以案释法、司法联盟典型案（事）例宣传、专项工作亮点成效展示等，讲述泉州法院以法之力守护美好家园、共筑全域幸福社区。

本期特推出丰泽法院两起涉物业费缴纳及小区公共收益公开的典型案例。

案 例 一

法院发出支付令，督促长期拖欠物业费业主主动履行缴费义务

物业费是业主享受物业服务的基础条件，也是物业公司正常运营的重要保障。但是，有些业主出于各种理由，不当拒绝或拖欠物业费，给物业管理带来了困难和麻烦。大家可能不知道，不交物业费不仅会影响小区物业管理的质量和水平，还会给业主自身带来法律风险。

案情介绍

吴某系泉州某一高档小区别墅业主，自2020年1月开始长期拖欠物业费，时间长达4年之久。该套房产的建筑面积为560余平方米，拖欠物业费总额高达17余万元。物业公司多年催缴无果，该物业公司工作人员遂来到丰泽法院诉讼服务中心咨询，想要通过诉讼的方式追回被拖欠的物业费。

丰泽法院立案庭干警在了解相关情况后，向该物业公司工作人员释明以支付令的形式办理更为高效。该物业公司听取意见后，于2024年7月向丰泽法院申请向业主吴某发出支付令。承办法官审查后认为该案符合法定条件，遂依法及时向业主吴某发出支付令，督促吴某立即支付欠缴物业费。

为有效减少业主与物业公司的对立，随后，丰泽法院立案庭干警又深入该小区，从法理、情理角度耐心向业主吴某释法析理，详细释明支付令的含义，告知业主提出异议的时间、方式、途径等。同时，就吴某拒交物业费的原因进行深入了解，对吴某的问题耐心细致解答，督促物业公司积极作为，切实解决吴某提出的实际困难。最终，业主吴某在收到支付令后已自动向物业公司支付15万元物业费，纠纷得以圆满化解。

物业费是小区公共秩序维护和公共设施正常运转的根本保障，业主有义务按时缴纳物业费，不当拒缴将承担相应的法律后果。支付令是民事诉讼法规定的督促程序，是指债权人向法院提出申请，请求债务人给付以金钱或者有价证券为内容的债务，人民法院经审查符合法定条件，依法发出支付令，督促债务人履行债务的一种特殊途径，具有高效、便捷、成本低等优势特点。本案通过发出支付令的方式督促长期拖欠物业费的业主主动履行缴费义务，不仅节约了司法资源，还降低了当事人维权的时间和经济成本，有效提升了拖欠物业费案件的解纷质效。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

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第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

《中华人民共和国民事诉讼法》

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第二百二十五条 债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：

（一）债权人与债务人没有其他债务纠纷的；

（二）支付令能够送达债务人的。

申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。

第二百二十七条 人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令；申请不成立的，裁定予以驳回。

债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。

债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行。

案 例 二

小区业委会未公布全体业主共有部分收支明细，法院这样判！

业委会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定，接受全体业主的监督，其作为连接业主与物业管理公司的桥梁，承担着维护小区秩序、保障业主权益的重要职责。小区业委会未及时公布全体业主共有部分收支明细，不仅会引起业主的不满和质疑，且违反相关法律规定。根据相关法律法规，业委会有义务定期向全体业主公布共有部分的收支情况，以确保财务透明和保障业主知情权。

案情介绍

2013年3月，泉州市丰泽区某小区第一届业主委员会成立，2016年6月，换届选举产生第二届业主委员会。彭某等人系该小区的业主。彭某等六个人认为，自该小区业委会成立以来，利用强势地位，和物业公司恶意串通，从未公开过小区全体业主专有部分及共有部分的资金收支明细、对外签订的合同等材料，严重侵害了彭某等业主的合法权益。故彭某等人向丰泽法院提起诉讼，请求判令小区业委会向其提供该小区全体业主专有部分及共有部分的月租金收支明细、提供小区业委会作出的决定、决议、会议记录、对外签订的合同及其他书面材料等。

裁判结果

丰泽法院一审判决该小区业委会应提供属于彭某等人专有部分的月租金收支明细供本人查阅，提供该小区业主共有部分的月租金收支明细、该小区业委会作出的决定、决议、会议记录、物业服务合同供彭某等人查阅，驳回彭某等人的其他诉讼请求。彭某等人不服判决提起上诉，泉州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

业主知情权是业主成员权的保证，业主知情权依法受保护。业主有权查阅及要求业主委员会公布应当向业主公开的相关情况和资料。小区全体业主共有部分月租金收支明细，小区业委会作出的决定、决议、会议记录、物业服务合同等均属于法律规定的应当向业主公开的情况和资料，业主均有权要求小区业委会公开。为保障业主知情权，业委会应将共有部分收支明细在小区的公示栏、业主微信群等公开渠道进行公示，并定期召开业主大会，汇报公共部分的收支情况，接受业主的质询，避免引发相关矛盾纠纷。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

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第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》

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第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

供稿：中院民一庭、丰泽法院

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