最近一段时间，各地有关“学区房”的热搜，关键词不约而同地指向同一个细节“跳水”。

简而言之，你可以理解为：全国的学区房都在一夜之间进入了价格暴跌的模式。

“上海顶流学区房，两年降价近300万！”

“深圳四大名校学区房大跳水，最高跌幅近30%！”

“北京西城热门学区房，直降百万！”

......

房产整体行情冷却，作为中国商品房价值体系金字塔顶端的王者，“学区房”的价格也终于顶不住了，一个个巨大的泡沫，就像小孩子捏防震膜上的气泡一样，一个接一个地破裂。

学历贬值、失业率攀升的同时，结婚率和人口出生率却在下降。学区房这东西，即使价格“跳水”，又有多少人敢买？

1

各地学区房价格都暴跌，西安也没能免俗。

例如大家都非常熟悉的高新一中和一小的“顶流学区房”天地源丹轩梓园，2022年12月挂牌均价达到近一年间的巅峰70472元/㎡。不过一年之后，截至今年11月底，挂牌均价变为64631元/㎡，相当于每平米便宜了近6000块钱。

天地源丹轩梓园近一年网签/挂牌趋势

而另一家吃“高新系”红利的小区滨江翡翠城小区，目前的挂牌均价“仅有”9567元/㎡。就在不久之前，该地刚刚以总价79万成交了一套110平米的3室房源，折合单价每平米不过7100元——虽然这个价对于我等社畜而言仍然是天文数字，但考虑到其洋房产品巅峰期曾一度卖到了1.4万元/㎡左右，7字头的价几乎已经接近“五折”，被腰斩的水平。

类似的还有中铁缤纷南郡小区，最新的挂牌均价是24115元/㎡，相比于26526元/㎡的近一年的历史最高价，也有2400元+的下滑。

这跌幅，完全可以用“破防”来形容了。

当然，如前所述，类似的场景不仅限于西安，北京、上海、广州、深圳、兰州、杭州、厦门......几乎都在上演着重复的戏码，案例不胜枚举。

2

天下苦学区房久矣，一个根源性的原因就在于这玩意儿的溢价实在太过离谱，而未来的结果又是不确定的。说直白点就是：你把大把钱砸进学区房，动静可能还没扔到兴庆湖听个响大，投入和产出完全不成正比。

同地段、同户型、同产品，有“学区”这俩字的就是比没有的值钱，而且不是值一点钱，差价上七位数是常事。哪怕老破小都敢要你几百万，你爱买买不买滚，咱保证不逼你，反正想买的人多的是。你别不服，“学区”俩字就是这么贵，明码标价，童叟无欺。

当然，如果能保证买了学区房就代表孩子以后一定能考个好学校，那我可以保证一百个家长里有一百个都会掏这个钱。但一个很实际的问题是：“学区房”和“好学校”之间是没有直接的因果关系的。也就是说，最后的结果很可能是你花了七八位数的真金白银，孩子却还是被千军万马淹没在独木桥下。不管外界把学区房炒得如何天上有地上无，它顶天也只能算是个上好学校的“敲门砖”，至于给不给你开门，那是人家的事。

2023年，西安大约有10.3万人参加中考。相比之下，985和211大学在陕西的录取率只有1.88%和5.67%。大概换算一下，真正的百里挑一——更扎心的是不光概率低，前途也不见得有多光明。现在学历贬值越来越严重，君不见有多少怀揣“留学生”烫金文凭的“海龟”都成了“海带”，“毕业就是失业的开始”不知不觉成了普遍现象。

说难听点就是：就算你家娃是人中龙凤、位面之子，一路过关斩将考上了985，后来还连续拿到了硕士博士圣斗士，也不保证毕业了就一定能日进斗金，甚至一辈子都不一定能把当年买学区房的投资赚回本。

也难怪有人问：你能拿出来几百万，为啥非要去买学区房？直接把这钱给孩子不香吗？至少不会亏。

3

学区房价格为何突然大面积“破防”？最直接的一个原因就是：需要上学的人少了。

从2016年开始，受“全面二胎”以及之后“放开三胎”政策的刺激，西安出生人口数量也迎来了一波猛增，连续7年都在10万人以上，其中在2019年达到巅峰的12.45万人。

西安近十年出生人口数据

不过从2020年起，这一数据连续三年都在滑落。

从全国情况来看，近年来到处都是“养不起”、“不敢生”之类吐槽，导致尽管放开了二胎甚至三胎，新生儿出生率却是不升反降。据国家统计局数据，2022年：全国一年新出生的人口数量减少至956万人，首次跌破千万，预测2023年出生人口很可能进一步跌破到800万以下。

出生人口减少，首先受到波及的就是幼儿园。据统计：2022年全国共有幼儿园28.92万所，相比前一年减少了5610所，下降1.90%。学前教育在园幼儿为4627.55万人，比前一年减少177.66万人，下降3.70%。这个数字是很多人都没有意料到的：近15年来，首次出现“负增长”现象的，除了出生人口，还有幼儿园。

2022年，全国幼儿园总数减少了5610所

这就很难不让人担忧：再过几年，这一批孩子到了上学的年龄，同样的情形是否会被小学，甚至再之后的初中、高中“继承”？如果真的出现了这种情况，现在高价买到的学区房，那个时候还剩多少价值呢？

所有的商品都建立在需求上。不管你是炒作、投资还是保值，前提都是得有人愿意在“孩子上学”这一前提的推动下接盘，才能形成闭环。现在孩子少了，愿意接盘的鸡娃的家长也少了，“名校学区”的支撑力松动了，顶流学区房的炒作的闭环被打破，价格自然也就守不住了。

4

学区房价格缩水，还有另一个原因是“教师轮岗制度”这一新游戏规则的不断实施与推进。

西安是最早“吃螃蟹”的几个城市之一：早在2012年，西安实施“中小学大学区管理制时”就已开始并逐渐形成规模。2023年2月，西安正式官宣了将实行“教师轮岗制”。

西安宣布将实行“教师交流轮岗”

简单概括一下这个“教师交流轮岗制度”，就是让教师在不同学校之间“流动”，以保证每所学校都有一定数量的“名师”，从而实现大部分学校的“共同富裕”。一旦这项措施发展成熟并真正得到推广，无疑会在极大程度上削弱“N大名校”在优质教育资源上的垄断现象。届时，“名校”将不再是很多人心心念念的心头好，作为其附属品的学区房，热度自然也就毛将焉附了。

不过，扯了这么多，回到最开始的那个问题上：西安的学区房到底还能不能买？就现状来看，至少短时间内肯定还是能的。

西安作为西北地区的中心城市，坐拥各种“特大城市”、“核心城市”、“科研基地”等光环，对周边地区的人口有着极强的虹吸作用。随着大量人口的涌入，势必会带来新的教育需求。因此，优质的教育资源总是不够用的，这就足以决定：对于西安而言，学区房的价值在短时间内不会严重下跌。

换言之，只要对优质教育资源的竞争还在，学区房这种有光环加持的资产就不会消失，因为这本质上是一个阶层的问题。中产阶层占据了社会人群的绝大部分，而他们对学区房的需求恰恰又是最高的。

所以，学区房暂时还不必担心“没人买”，有需求者该出手时还是要出手。跟以往惟一的区别，大概就是在教育资源越发均衡的大趋势下，选择面更宽了，可以不用再去非得追求某一所“名校”，更不要掉到那些几乎丧失了自住属性、空有个“学区房”头衔的高价“老破小”的坑里。

毕竟那是房子嘛，它的首要功能，永远都还是拿来住人的。