前两天和人聊天，有人说到关于楼市认知，有个观点挺有意思的：参与摇号人数多、中签率低、代表未来赚的多。 对于这个观点一开始是完全不认可，但是仔细想一下对于普通人来说确实算是一个避雷指标吧。 我觉得可以用一个楼盘的参与人数增加或减少来说明楼市热度或当下市场偏好（开发商拿地可以用），但是普通购房者却不能用这个指标来判断未来赚得多少。 最为经典的反面例子就是西溪公馆。 当年6W+人摇号，现如今二手房价格已经跌破买入价。所以参与人数多、中签率低和投资回报率有关吗？ 为什么那时候会这么疯狂？ 未来科技城二手房价格高，所以怎么看都不是一个赔本买卖啊。本质上是限价的锅。 而且第三中心定位加持，各种高大上规划的大饼可以吃。 为什么现在贱如草？ 直接原因当然还是二手房价格早已不如当年。 背后的原因可能是互联网寒冬、新房土地持续供应、配套设施落地不如预期等等因素有关。 但是很多人却又基于当下未来科技城二手房价格得出另外一个结论，绕城外不行 ，未来科技城就是下沙。 其实我觉得喊出这个口号的人，就和当年喊未来科技城冲8W，超世纪城是一波人。 看着当下二手房价格，来对未来二手房价格进行预判本来就是一个毫无逻辑的推断，因为这里完全没有考虑发展因素。 未来科技城是政府明确的第三中心，地铁路网、高铁站、高端商业、名校分校资源疯狂的倾斜，这些都是明确的事情。 后亚运时代，兑现速度不如此前，这是正常情况。但是你不能因为发展慢了一些，就全盘否认发展。 再举个例子，当年申花融创宜和园去了就是房东，但是现在收益率依然不错。 当年我也认为宜和园很难，核心原因在于户型的差。但是没想到品质好、自住多、卖得少、育才加持，最后形成了宜和园护城河，所以价格居高不下。 从上面的两个例子可以看到，未来很难预判。 把两个例子结合起来看。 会不会当下还在买未来科技城的都是自住用户了呢？ 未来这些房子是不是会很少直接流向二手房市场呢？ 市场不好，项目品质会不会越来越好呢？ 会不会也有天降学区呢？ 所以，宜和园式护城河会不会再现呢？ 在未来科技城最火的时候，价格接近世纪城，我持有反对观点。 我说过未来科技城在价格定位上最多只能落在世纪城的下级，即差15-20%。 事实上两个板块的限价其实非常合理。 现在两个板块二手房看起来相差很大，但是其实是认知差。 你拿着未来科技城的富力、众安、合景和世纪城的绿城、滨江去比，这本来就是一种不合理。 我们来看一看滨江房产在世纪城和未来科技城的两个作品。 虽然两个项目在时间不算完全一致，但是都是在16年行情起飞前打造，具有对比性。 世纪城金色江南，世纪城非核心地段，有地铁，高层，毛坯，会所泳池，铝板外立面，二手房4.4W。 未来科技城西溪之星，未来科技城非核心地段，无地铁有景观，洋房，精装修，会所泳池，瓷砖外立面，二手房3.7W。 两个项目二手房价差刚好是16%。 其实这才是正常的二手房对比。 有人会说拿洋房精装修比毛坯，但是外立面、地段上西溪之星不i是差了一点呢？ 你拿澄品7W和合景3W多进行对比，然后说世纪城牛逼，这多少有点不客观。 你怎么不拿西溪之星和世纪之光对比然后说两者差不多呢？ 更过分点可以拿万科天空之城和万科世纪之光对比，然后高喊一句未来科技城比世纪城房价高。 本质上是因为未来科技城早些年产品比较多，品质比较差，价格自然比较低。 世纪城早期产品比较少，而且新的项目位置也比较好，所以会形成错误认知世纪城比未来科技城牛逼很多。 其实看看星翠澜庭、御虹府这些项目的二手房，不是已经接近于5W吗？ 我依然是那个观点，世纪城比未来科技城好，但是差距大概就是一个板块间的差距，15%左右。 我对于未来科技城其实一直是理性看好。 城西一直在扩大，未来科技城和老城西具有很好的一致性和补足性。 未来科技城有新房、有湿地、有低密而文教没有这些只能不断外溢。产业的一致性又使得未来科技城可以很好的承接外溢。 投资越来越少的未来科技城，在未来有越来越好的未来。