碧桂园财报揭秘：高周转背后的血与泪，谁还在复制？

碧桂园财报揭秘：高周转背后的血与泪，谁还在复制？

两天前，碧桂园，这个曾经的地产界“宇宙第一房企”，在时隔一年半之后，终于揭开了它的神秘面纱，披露了最新的业绩。这一披露，就像是一曲悲壮的挽歌，唱响了地产黑铁时代的最后回响。总资产约1.2万亿，总负债约1.13万亿，净资产从3096亿元缩水到741亿，总借款超2500亿，手中现金不到67亿（不含受限制现金）。近一年半的时间里，碧桂园合计亏损了2169亿，这相当于碧桂园的掌舵人杨老板每天一觉醒来，就要亏掉5亿多。唉，30年的地产牛市，终究还是走到了尽头。

娃哥我这些年，写了不少关于碧桂园的稿子，平均每年一篇。写的虽然是碧桂园，但更像是地产十年兴衰的缩影，记录着这个行业的转折、血泪和耻辱。今天，借着碧桂园的财报，娃哥想再写一曲悲歌，一曲关于黑铁时代的挽歌，一曲关于人性、贪婪和教训的反思。

如果你是2011年加入碧桂园的高管，上班的第一天，你可能会收到一本赠书——沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》。你可能会疑惑，为啥是这本书？杨国强心里明镜似的，当时的碧桂园，一没国企背景，拿不到便宜的钱；二没品牌背书，卖房都得靠吆喝；三还染上了大企业的通病，效率越来越低。咋办？答案就在沃尔玛。他觉得，沃尔玛之所以成功，就是因为资本运转率和劳动生产率奇高。只要碧桂园能像沃尔玛一样，拿地快、盖楼更快、资金流转嗖嗖的，就能在地产界复制一个沃尔玛式的奇迹。

于是，碧桂园内部开始了一套套“暗号般”的管理模型。比如那个著名的“789法”：新入市项目，开盘一周内得卖掉70%的房子；拿地后，首期开工得销售80%的货量；开盘当月，销售率得达到90%。后来，这套模型又升级成了更快的“4568法”：拿地后4个月开盘，5个月内回款，6个月现金流回正，8个月资金再利用。再后来，“4568法”又变成了更快的“3451法”：拿地后3个月开盘，4个月现金流回正，5个月资金再利用，一年内资金回笼两次。

看到这，你是不是想到了什么？没错，就是高周转、高杠杆。这套被诟病的模式，就是碧桂园发明的，后来还被全国9成以上的民营房企给学去了。那些年，从碧桂园出来的项目总，凭借着这套模式的熏陶，去别的房企都能拿到双倍的年薪，碧桂园一度成了中国地产高周转的“黄埔军校”。

但如今，这些花儿都谢了。2012年，为了推动高周转，碧桂园推出了一个员工激励计划，叫“成就共享”。如果某个项目能在一年内实现资金全部回笼，且达到一定的利润标准，项目负责人就能分享该项目利润的20%。你可能对房地产项目的20%利润没啥概念，这么说吧，2012年底，碧桂园的一个区域总完成指标后，拿到的现金激励是8000万！这基本上是职业经理人能在民营企业里拿到的最高成就了。

后来，碧桂园又推出了“同心共享”的合伙人制度，员工可以入股项目，跟投获得超额利润分红。公司高管和项目负责人还得强制入股，当年的单个项目10万起步。没钱？没关系，公司借给你。碧桂园要的不是你的钱，要的是你的命，得看到你把身家性命都赌进去，公司才放心关键时刻你能豁出去保高周转。

那一年，碧桂园拿下了广州凤凰湾地块。营销中心开放前的三个月，项目部的条件简陋得让人难以置信。一二楼办公，三楼睡觉，销售员推着电动车出去发传单、上门拜访、拓客。娃哥的一个朋友当年就在这个项目上，她说，项目总也睡在那个破房里，每天眼睛血红，咬着腮帮子说：“我的钱全砸在这个盘上了，房都抵押了。目标没完成，谁都别想跑，要死一起死。”

广州碧桂园凤凰湾，创下了全国楼市的最快开盘和最快回款记录。拿地第二天，桩机就进场；第一周，销售员就进场；第六个月，销售过半；第九个月，清盘再投。目标达成，年末结算，员工跟投收益率50%以上，项目总收益破千万。

但碧桂园的辉煌背后，也藏着不少荒诞和矛盾。比如那个著名的“喝鸡血”事件，虽然事后碧桂园澄清说喝的是雪碧，但想想看，如果你的全部身家都跟投压在那个目标上，就算真喝鸡血又能怎么样？

还有碧桂园的“自监模式”，自己监理自己，等于没有监理。这种模式后来被越来越多的房企学去，甚至成了行业公开的秘密。土建工程师兼职做监理，他们说这叫监理一体。结果呢？碧桂园的一些项目，维权、事故频发，施工方和监理方都是自家的公司，这能不出问题吗？

2018年，碧桂园连续发生了三起坍塌事故，每一次都是血淋淋的教训。为了实现5000亿的规模目标，碧桂园挖来了在用友软件工作18年的陈立艳，希望她能帮碧桂园实现数字化管理。于是，碧桂园的每一位员工，清晨醒来的第一件事就是掏出手机，看业务进度“亮灯了没”。3个红灯，职能部门约谈；4个红灯，总裁约谈；多个亮灯，直接卷铺盖走人。

碧桂园彻底成了地产界的富士康，设计、营销、工程、投融资、施工、建筑工人……每一个人都成了高周转流水线上、被红绿灯管控的螺丝钉。那些逝去的生命，不过就是流水线上掉落的螺丝钉罢了。

这两天看到碧桂园的财报，很多人可能觉得这是时代的陨落，是大而空的笑话。但娃哥觉得，这更像是地产江湖的一面镜子，照出了人性的贪婪、疯狂和无知。碧桂园缔造的高周转模式、跟投机制、红绿灯节点管控、自监体系，曾被一个又一个想成为碧桂园的企业奉为圭臬，连续复刻，甚至一度成为地产行业的主流价值观。

但结果呢？这些企业学到了碧桂园的皮毛，却没学到碧桂园的精髓。他们只看到了高周转带来的利润，却没看到高周转背后的风险和代价。他们只看到了碧桂园的成功，却没看到碧桂园背后的汗水和泪水。

娃哥觉得，我们应该从碧桂园的财报中吸取教训，反思自己的行为。我们不能只看到眼前的利益，而忽略了长远的发展。我们不能只看到别人的成功，而忽略了自己的努力。我们不能只看到高周转带来的速度，而忽略了质量和安全。

我们应该呼吁那些还在复制碧桂园模式的企业们，醒醒吧！别再盲目追求速度和规模了！别再为了利润而牺牲了质量和安全了！别再为了短期的利益而牺牲了长期的发展了！

我们应该倡导一种更加健康、可持续的地产发展模式，让地产行业回归理性、回归本质。让房子不再是投资品、不再是炒作的工具，而是真正用来住的、用来生活的。

只有这样，我们才能避免碧桂园式的悲剧再次发生。只有这样，我们才能让地产行业真正成为一个有尊严、有价值、有未来的行业。