自从10月25日存量商业房贷利率普降后，很多朋友会普遍觉得，好像没降多少，我自己感觉也是，年利率从4.2降到了3.9。其实，这只是第一次普降，接下来银行会根据每个贷款合同的起息日，再把贷款年利率降到3.3%（特殊情况除外），只是因为每个人的贷款合同起息日不同，大家调整到3.3的日子也不同。譬如，我自己的贷款合同起息日正好是11月初，我的贷款利率在这几天已经从3.9变成了3.3。

不过，我一看还款金额，怎么11月还比10月更多了？再后来仔细一看，原来是当月利率调整后，还款金额里，还利息的部分虽然少了，但是还本金的部分多了，所以11月总额会比10月略多一点。但从第二个月开始，利息才会有比较明显的下降，总额也随之下降了，大家千万不要惊慌。顺便说一下，我选择的是等额本息还款，如果是选择等额本金的，情况应该不同，有这种情况的朋友可以留言区说说。

顺便问下有房贷的朋友们，大家目前的商业房贷利率是多少？可以在留言区聊聊。

贷款人省钱了，那银行的收入自然是少了，有银行的朋友说，目前商业银行业务不好做，加上降息，利润也收缩了。

根据中泰证券的研报测算，在存量房贷利率下调50BP的情况下，将拖累上市银行2025年的息差约5.6BP，对营收和税前利润的影响分别在3.1%和7%左右。其中，大行受影响最大，其次是股份行、农商行、城商行。

图源：PIM

从银行股的表现看，9月底在政策发布后普遍有一个触底，11月初，工商银行和招商银行的股价都有一定幅度的回暖，市场已经吸收了相应政策的利空。从公布的业绩来看，营收同比微涨，也止住了提前还贷的势头。

例如，建设银行管理层在2024年三季度业绩说明会上透露，9月24日—30日，建设银行个人住房贷款提前还款规模较8月同期环比下降19%；10月1日—27日，个人住房贷款提前还款规模较9月同期减少3%，长期趋势仍待进一步观察。

对银行股来说，也算是利空出尽了。

存量房贷利率新定价机制

本轮批量调整后，存量房贷利率大部分将统一降至3.3%，如果未来存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。

上述存量房贷利率新定价机制形成后，人民银行将不再统一调整存量房贷利率，商业银行可以根据上述规则自住定价，这个自主定价机制致力于防患于未然，可以从根本上避免未来再次出现明显的利率倒挂现象。随着自主协商机制的落地，新老购房人贷款利率倒挂现象将不再具备普遍性，后续人民银行不会也没必要再进行存量房贷集中统一的利率调整。

此次存量房贷利率新定价机制，除涉及加点值调整之外，还对存量房贷重定价周期进行变更，明确取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

也就是说，大家可以选择三个月、六个月或者一年的周期来调整利率。

“重定价周期既不是越短越好，也不是越长越好，主要的考量因素应是市场利率走势”，招联首席研究员董希淼指出，如果利率处于下行趋势，重定价周期短，利率下降能更快体现，导致贷款实际利率更快下降；如果利率处于上行趋势，重定价周期短，利率上升也将更快体现，导致实际利率更快上升。因此，借款人应对利率走势进行研判，选择重定价周期。目前，市场利率或有下降空间，借款人可根据需要选择较短的重定价周期。

不过，需要注意的是，在借款合同期内，重定价周期只能变更一次。国有银行将不晚于11月15日开始受理重定价周期调整申请。