近日，中共中央办公厅与国务院办公厅联合发布了《提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》），旨在有效促进消费需求的增长。在该《方案》中，特别强调了满足住房消费需求的重要性，并提出了“适时调整住房公积金贷款利率”以及“拓宽住房公积金应用范围”的具体措施。
值得注意的是，今年的政府工作报告已明确指出，要大力推动消费提振，并实施相应的专项行动。房地产市场作为关注焦点之一，其动态备受瞩目。自去年以来，商业性个人住房贷款利率呈现进一步下降的趋势，与公积金贷款利率之间的差距逐渐缩小，甚至在部分地区出现了商贷利率低于公积金贷款利率的倒挂现象，这引发了市场对于公积金贷款利率可能进一步下调的广泛猜测。
接受采访的专家指出，鉴于扩大内需和提振房地产市场的紧迫性，市场对此次公积金贷款利率调整抱有高度期待，认为此举已势在必行。业内人士分析认为，一旦公积金贷款利率实现下调，不仅能够有效减轻购房者的经济负担，还能向市场传递积极信号，进一步提振市场信心。
此外，《方案》在“大宗消费更新升级行动”部分再次强调了满足住房消费需求的重要性，并提出了适时降低住房公积金贷款利率的具体举措。在商贷利率持续下滑的背景下，市场对于公积金贷款利率的调整已期待已久。中指研究院政策研究总监陈文静在接受第一财经采访时指出，年内适时降低公积金贷款利率，将成为新的增量政策方向之一，有望进一步降低购房者的置业成本。
据统计，目前我国5年期以上的公积金贷款利率为首套房2.85%、二套房3.325%，均处于历史低位。然而，自2019年商业性个人住房贷款利率转向以5年期以上LPR为基准以来，5年期以上LPR已从4.85%下降至3.6%，累计下调125个基点；相比之下，同期5年期以上的公积金贷款利率仅调整了两次，合计下调40个基点。在此期间，央行还多次放宽商贷利率下限，直至取消下限，各城市的商业性个人住房贷款利率浮动加点数也普遍有所下降。在过去一年中，特别是在贷款市场报价利率（LPR）历经三次下调之后，众多城市的住房商业贷款利率普遍迈入了“2%时代”，与同期公积金贷款利率的差距显著缩小至10个基点（BP）甚至更低水平，达到了历史上的低位区间。个别城市甚至观察到了商业贷款利率低于公积金贷款利率的倒挂现象，这一现象引起了市场的广泛注意。
以广州市为例，在2024年第四季度，随着5年期以上LPR在10月份下调25个基点至3.6%，当地多家商业银行相继调整了房贷利率策略，最低利率降至2.6%，这一水平较公积金贷款利率（针对首套房）低了25个基点。然而，不久后，当地监管部门要求新发放的首套房贷款利率不得低于3%，受此影响，部分银行相继上调了商业贷款利率。
在此背景下，鉴于公积金贷款的低利率特性及其普惠性质，市场上多位业内人士预期并呼吁调整公积金贷款利率。分析指出，降低公积金贷款利率不仅能减轻借款人的负担，还能传递积极信号，增强市场信心，并可能为商业贷款利率的下调创造有利条件。华泰证券的报告强调，当前较小的利差已成为商业贷款利率进一步下调的障碍，这也是自2024年第四季度以来，房贷利率下调速度放缓，甚至在部分城市首套房贷利率出现反弹的原因之一。因此，降低公积金贷款利率被视为可能打开商业贷款利率下行空间，进一步促进住房消费需求的举措。
然而，招联金融首席研究员、上海金融与发展实验室副主任董希淼在接受第一财经采访时指出，公积金贷款利率主要作为参考基准，商业贷款利率的调整并不直接与其挂钩。他强调，此前个别城市逆向调整商业贷款利率的根本原因在于商业贷款市场本身出现了过度调整或“超调”现象。
此外，中国人民银行在《2024年第三季度中国货币政策执行报告》中提到，面对有效信贷需求不足的情况，银行间的贷款竞争加剧，部分贷款利率，尤其是针对大企业的贷款利率，已明显低于同期限的国债收益率。报告中还指出，少数银行为了争夺市场份额，甚至以远低于保本点的利率水平发放房贷，这种做法不利于银行业的可持续发展及对实体经济的持续支持。
综上所述，公积金贷款作为一项政策性金融工具，其利率调整需综合考量其对市场信心、商业贷款利率走势及银行业稳健经营的影响。在商业性个人住房贷款利率显著下调的背景下，对于公积金贷款利率的适时调整显得尤为重要，以确保其与商业性个人住房贷款利率之间维持合理的利差，从而更有效地发挥公积金贷款的普惠性功能。董希淼指出，通常情况下，住房公积金贷款利率应当较同期限的商业性住房贷款利率低出50个基点以上。
以商业贷款利率相对稳定的一线城市北京为例，当前该市首套房商业贷款利率为3.15%（基于LPR下调45个基点），而二套房贷款利率在五环内为3.55%（基于LPR下调5个基点），五环外则为3.35%（基于LPR下调25个基点）。据此计算，北京地区商业贷款与公积金贷款之间的利差分别为首套房30个基点，二套房22.5个基点（五环内）和2.5个基点（五环外）。
近年来，随着房地产行业的调整，住房公积金贷款政策的优化已成为各大城市楼市政策调整的重要趋势，且该趋势仍在持续进行中。去年5月，中国人民银行宣布自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。根据相关政策，对于2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，将依据借款合同的约定，自2025年1月1日起执行新的利率标准。
截至目前，包括北京、上海、广州、深圳在内的一线城市以及其他各地均已跟进落实了这一政策调整。调整后，5年以下（含5年）和5年以上期限的首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，而5年以下（含5年）和5年以上期限的第二套个人住房公积金贷款利率则分别为2.775%和3.325%。
据北京住房公积金管理中心估算，以贷款金额100万元、贷款期限30年的首套房为例，若采用自由还款方式，利率调整后每月还款额将减少约154元；若采用等额本息还款方式，则每月还款额将减少约135元。此外，根据中指研究院的监测数据，截至3月16日，全国范围内已有多个城市跟进落实了公积金贷款利率的调整政策。本年度以来，全国各地约有90个城市（区）颁布了总计约130项政策措施，其中约50项聚焦于住房公积金贷款政策的优化调整。这些优化措施主要涵盖了降低首套及第二套住房的公积金贷款首付比例、提升公积金贷款的最高额度、调整公积金贷款住房套数的认定标准、延长贷款还款期限，以及完善商业贷款转公积金贷款流程等方面。具体而言，超过10个城市提高了公积金贷款额度，另有超过10个城市降低了公积金贷款的首付比例，约有10个城市延长了公积金贷款的最长期限。
3月16日，深圳市进一步优化了公积金政策，具体措施包括将家庭公积金贷款的最高额度提升至110万元，对于购买首套住房的申请人，其贷款额度可上浮40%；对于多子女家庭，可上浮50%；对于购买保障性住房的申请人，则可上浮20%。这些上浮政策可叠加使用，最高可达110%的上浮比例。因此，若多孩家庭购房且符合上述所有条件，其贷款额度最高可增至231万元。同时，购买第二套住房的首付比例已下调至20%。而在2月份，大连市也已针对符合条件的硕士研究生及多孩家庭推出了贷款额度上浮政策。
对于这一系列调整，陈文静指出：“贷款额度的大幅提升将显著减轻符合条件购房者的经济负担，对激活市场活跃度具有积极影响。”董希淼则建议，应进一步加大对居民使用住房公积金购房、租房的支持力度，例如大幅简化公积金提取手续。他认为，要使公积金贷款发挥更大作用，还需从多方面对制度进行优化。
此外，《方案》还明确提出，要拓宽住房公积金的使用范围，允许缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时，申请住房公积金个人住房贷款；加大租房提取公积金的支持力度；并推进灵活就业人员缴存公积金的试点工作。华泰证券的研究报告指出，住房公积金“既提又贷”政策已于2024年在四川乐山、辽宁沈阳、江西南昌等地开始试点并逐步推广。这些地区的试点成效显著，主要体现在减轻居民购房资金压力、激活市场需求等方面。通过降低购房门槛，该政策有效促进了刚需及改善性需求的释放。从《方案》的最新表述来看，未来这一政策有望从地方试点向系统性优化转变，并在更多城市得到推广。陈文静分析指出，政府工作报告针对2025年房地产政策导向，从扩大市场需求、减少库存积压、防控行业风险以及探索新发展模式等多个维度进行了明确阐述。《实施方案》在此基础上，进一步详细规划了促进住房需求释放的具体政策措施，其中，优化住房公积金政策被视为各地推进落实促进住房需求政策的关键途径之一。她预测，未来或将有更多城市采取提高住房公积金贷款额度、允许提取公积金作为购房首付款等措施，以加速相关政策的落地实施。
