逐渐崩盘的杭州三墩北

随风文散 2024-07-16 07:00:38

7月9日一套万科西雅图法拍房,121.8方、359W,6-3001,单价低于3W。

多少有点感叹,看他起高楼,见他宾客散。

西雅图的6号楼销售时间是2017年,那时候还没摇号。

西雅图广为人知的时候应该是2018年2次摇号。

西雅图IPO价格2.7W含3500精装修。

2018年是一个市场低谷,西雅图也正是那时候加推539套9288人登记,391套8562人登记,可以说是低迷市场中的一点亮光。

登记虽然火爆,但是卖的时候又出现了点小意外,159方大户型没有卖完。

其实从2018年的西雅图销售情况就可以看出很多东西。

首先三墩北是很多刚需的白月光,客户基数足够高。

其次三墩北总价天花板较为明显,有钱人谁买这。

简单来说三墩北还是刚需地,即使有学区加持,有云谷加持,但是刚需的定位属性难以逆转。

再来说说价格。

西雅图6号楼是靠近高速的楼幢,价值在整个项目中相对较低,比如这套法拍这IPO单价是2.36W,但是西雅图均价是2.7W,比均价低13%。

西雅图二手房近期掉的非常厉害,可以说是一路下滑,从高点5W+到目前均价在3.3W。

所以这套法拍房价格在2.95W,综合来看也是相对合理的价格,毕竟6号楼IPO的时候就比均价低13%。

那么问题来了,跌成这样的西雅图能买吗?

看价格永远不要只看房子本身的价格,而是应该放在整个体系去看,特别是在城西这片土地上。

可以翻一翻我此前写的城西一直在扩大,城东一直在割席一文,对于城西的价值逻辑将更为了解。

简单来说,城西是命运共同体,递减效应特别明显,而三墩北、良渚新城、北部新城正是城西价格的底板,或者说基石。

我们看下其他两个板块的二手房情况。

良渚万科未来城二手房已经跌破2.5W。

昆仑华府前天一套法拍房,21-2-1003,150W,82.2方,单价仅1.8W,重回一字头的良渚新城。

150W可以上车良渚新城次新,不论昆仑华府有多烂,起码他还是一个偷面积的次新房,这个价格对于很多刚需来说已经非常友好。

昆仑华府、万科未来城的价格意味着良渚新城的二手房已经落到了150-200W的价格区间。

北部新城灯塔万科杭宸二手房在3.3W左右,带恒温泳池的万家名城在3W多挣扎,北面的海德公园则早早得落在3W以下,所以整体来看北部新城目前二手房在2.8-3.3W价格区间。

从逻辑来讲良渚新城、北部新城、三墩北构成了城西价格底板。但是三墩北相对来说比良渚新城价格更高,和北部新城接近。

从目前价格来说,基本符合价值逻辑。

所以从价格体系来说3W的西雅图并不算低估。

那么3W的西雅图是不是就不值得买了?

我个人家觉得小户型,特别是89方的西雅图特别适合买。

别说什么学区塌方了,怎么说学区总不是负价值,看看运河新城中区划入育才使多少人从犹豫不决到冲冲冲。

另外地铁4号线三期距离西雅图南面楼幢也就五六百米的距离,可以说西雅图是一个准地铁盘。

最后则是户型的优势,西雅图的户型还是可以偷面积时候的户型,所以户型比现在的新房要优秀很多,特别是中间套的小户型。

当然西雅图也有遗憾,最大的遗憾还是在于地块本身距离高速太近,带来的噪音影响。

其次则是那时候地暖并不普遍,所以西雅图没有地暖。怎么说呢,感觉现在的房子没地暖就和2015年的房子没中央空调一般,会明显影响价值。

所以就有我对于西雅图的建议,89方可以买,特别是那种要主城学籍的人,没有更合适的二手房项目了。

但是如果是大户型改善,其实可以看看其他地方,毕竟现在新项目一个比一个卷,大户型和三墩北本身匹配性有一定问题,再加上没地暖更加削弱了价值。

整个城西的价格体系正在逐步回到正常的市场逻辑:新房比二手房贵。

北部新城、良渚新城基本上都已经是新房比二手房贵的市场格局,三墩北还算是二手房比新房贵的区域。

新房比二手房贵带来的市场变化就是新房产品越来越好,否则客户凭什么买新房。所以你就看到了绿城夸张的大门,锦海棠出圈的公区,未来这两个板块的项目品质也不会差。

个人觉得在大城西范围内的刚需其实真心可以看看二手房,因为户型因素,所以总价会比新房低很多,虽然品质上差一些,但是抵不住总价便宜,别特是西雅图这种次新。

但是大户型需求建议还是摇新房,整体品质提升的太多,户型又差得不大。

6 阅读:5172
评论列表
  • 2024-07-19 09:10

    钱塘江两边都这个价了[得瑟]三墩还握三万

    雪碧 回复:
    你说是萧山吧,三墩西湖区
  • 2024-07-16 15:54

    这个价格还“友好”?那你还不赶快去买几套,不买的话就…

随风文散

简介:感谢大家的关注