7月9日一套万科西雅图法拍房，121.8方、359W，6-3001，单价低于3W。

多少有点感叹，看他起高楼，见他宾客散。

西雅图的6号楼销售时间是2017年，那时候还没摇号。

西雅图广为人知的时候应该是2018年2次摇号。

西雅图IPO价格2.7W含3500精装修。

2018年是一个市场低谷，西雅图也正是那时候加推539套9288人登记，391套8562人登记，可以说是低迷市场中的一点亮光。

登记虽然火爆，但是卖的时候又出现了点小意外，159方大户型没有卖完。

其实从2018年的西雅图销售情况就可以看出很多东西。

首先三墩北是很多刚需的白月光，客户基数足够高。

其次三墩北总价天花板较为明显，有钱人谁买这。

简单来说三墩北还是刚需地，即使有学区加持，有云谷加持，但是刚需的定位属性难以逆转。

再来说说价格。

西雅图6号楼是靠近高速的楼幢，价值在整个项目中相对较低，比如这套法拍这IPO单价是2.36W，但是西雅图均价是2.7W，比均价低13%。

西雅图二手房近期掉的非常厉害，可以说是一路下滑，从高点5W+到目前均价在3.3W。

所以这套法拍房价格在2.95W，综合来看也是相对合理的价格，毕竟6号楼IPO的时候就比均价低13%。

那么问题来了，跌成这样的西雅图能买吗？

看价格永远不要只看房子本身的价格，而是应该放在整个体系去看，特别是在城西这片土地上。

可以翻一翻我此前写的城西一直在扩大，城东一直在割席一文，对于城西的价值逻辑将更为了解。

简单来说，城西是命运共同体，递减效应特别明显，而三墩北、良渚新城、北部新城正是城西价格的底板，或者说基石。

我们看下其他两个板块的二手房情况。

良渚万科未来城二手房已经跌破2.5W。

昆仑华府前天一套法拍房，21-2-1003，150W，82.2方，单价仅1.8W，重回一字头的良渚新城。

150W可以上车良渚新城次新，不论昆仑华府有多烂，起码他还是一个偷面积的次新房，这个价格对于很多刚需来说已经非常友好。

昆仑华府、万科未来城的价格意味着良渚新城的二手房已经落到了150-200W的价格区间。

北部新城灯塔万科杭宸二手房在3.3W左右，带恒温泳池的万家名城在3W多挣扎，北面的海德公园则早早得落在3W以下，所以整体来看北部新城目前二手房在2.8-3.3W价格区间。

从逻辑来讲良渚新城、北部新城、三墩北构成了城西价格底板。但是三墩北相对来说比良渚新城价格更高，和北部新城接近。

从目前价格来说，基本符合价值逻辑。

所以从价格体系来说3W的西雅图并不算低估。

那么3W的西雅图是不是就不值得买了？

我个人家觉得小户型，特别是89方的西雅图特别适合买。

别说什么学区塌方了，怎么说学区总不是负价值，看看运河新城中区划入育才使多少人从犹豫不决到冲冲冲。

另外地铁4号线三期距离西雅图南面楼幢也就五六百米的距离，可以说西雅图是一个准地铁盘。

最后则是户型的优势，西雅图的户型还是可以偷面积时候的户型，所以户型比现在的新房要优秀很多，特别是中间套的小户型。

当然西雅图也有遗憾，最大的遗憾还是在于地块本身距离高速太近，带来的噪音影响。

其次则是那时候地暖并不普遍，所以西雅图没有地暖。怎么说呢，感觉现在的房子没地暖就和2015年的房子没中央空调一般，会明显影响价值。

所以就有我对于西雅图的建议，89方可以买，特别是那种要主城学籍的人，没有更合适的二手房项目了。

但是如果是大户型改善，其实可以看看其他地方，毕竟现在新项目一个比一个卷，大户型和三墩北本身匹配性有一定问题，再加上没地暖更加削弱了价值。

整个城西的价格体系正在逐步回到正常的市场逻辑：新房比二手房贵。

北部新城、良渚新城基本上都已经是新房比二手房贵的市场格局，三墩北还算是二手房比新房贵的区域。

新房比二手房贵带来的市场变化就是新房产品越来越好，否则客户凭什么买新房。所以你就看到了绿城夸张的大门，锦海棠出圈的公区，未来这两个板块的项目品质也不会差。

个人觉得在大城西范围内的刚需其实真心可以看看二手房，因为户型因素，所以总价会比新房低很多，虽然品质上差一些，但是抵不住总价便宜，别特是西雅图这种次新。

但是大户型需求建议还是摇新房，整体品质提升的太多，户型又差得不大。