大家都知道，我们刚签下了物业续聘合同，  新合同跟旧合同比：【第二届业委会】可是给“金地物业”涨工资了。

但是负责签合同的第二届业委会主任是不这么认为的！那么阅读理解题目来了：（这是一份关乎1500万*3年的大额合同，考生们请慎重审题！）❓阅读以下合同条款，请回答："金地天境"的物业旧合同里， 小区应付给物业公司管理酬金（即固定工资），应是多少元/月/平米？"

用表格图解是否同理？⬇️

叶主任说， ⬇️这里也有一个10%。上下文一致前提下，这个10%的基数也必须是一致：税金和管理酬金属于物业费一部分，可不属于服务费。

请问您的答案，是否跟下图第7️⃣项白纸黑字写的一致？管理酬金：0.5元/月/平米  

2024年3月11日， 第二届业委会主任签下的续聘合同里， 物业的工资是简单粗暴的5.8元的10%！取消了所有分项的细节。⬇️

显然，当时因为推行续聘，在业主群里面争论的沸沸扬扬的很多业主，都读懂了这道题⬇️，并向业委会做了提醒， 此时合同并没有签署，但此条款也并没有因此被更改。

金地公司提供的原始合同，金地公司测算的数字，签合同时候却没有提醒我们的业委会？如此，物业公司这10来年的酬金到底是按照什么比例提取？值得审计。

除了酬金比例增加16%

新旧合同还有如下差异：

📃旧：每年提取一次管理酬金 ➡️➡️新：每月提取

📃旧：以"收到的"物业费为基数提取酬金➡️➡️新： 以"应该收到的"物业费为基数

📃旧：业委会经费每年¥4000➡️➡️新：每年¥60000

📃旧：1号楼有1234平米归业主支配用作物业用房➡️➡️新：被删除，归属权失去追述依据。👇

除了以上几条， 第二届业委会对物业公司增加里一条考核要求， 表示每年将给物业公司打分， 不满160分可以中止合同，我看了一下具体的条款，深刻怀疑这个表格是不是物业公司提供的？   这160分的标准get起来跟安置房物业标准差距也并不大。

当然，新合同也是有利好消息的！10万块，只需10万块！业委会两年的活动经费就够了，就可以轻松取消物业合同，按流程竞聘市面上普遍存在的专业化透明化运营的物业公司！

如果这份⬇️合同不是儿戏，如果这一条款不是儿戏，面对失修的对讲和电梯；野蛮生长的绿化；破败的喷泉；屡屡拜访的老鼠；破而不修的摄像头；管理毫无章法制度；连财务都无法公布的金地物业，各位是否会跟笔者有一样的想法？？

关于合同的解读到此，

到底本届业委会成员是能力不济看不明白合同？ 还是草率到如此重要的合同不愿意多花一分心思去研究清楚？  现在无从考究 。

但是：

在“续聘”这种业主方完全掌握主动权的环节，理所当然可以为小区争取更多权益的好时机， 我们反要开出更好的条件去挽留金地物业？在上海滩怕是第一家了吧？

结合续聘投票过程中业委会成员们有失常理的态度， 不知是该让业委会的能力背锅？ 还是该让业委会的立场背锅了？

（续聘投票现场回顾超链接：假票又怎么样？）

⬇️ 附上小区认真又无奈的业主， 自学研究合同，写下的"薪酬制物业合同"论文。

（所谓"薪酬制" ， 物业公司就像业主们共同聘请的管家，我们每个月给这位管家固定工资，  再把每年管理家的钱交给他， 钱怎么花有没有花到点子上，主要看管家的水平和节操了，反正有剩没剩都算我们业主的 。）

在这样的制度背景下，如果选不到拥有专业素养的管家， 对业委会的工作能力和强度就会非常高。

那么我们的业委会目前展示出的能力，责任心和胸怀， 能足以堪此监督指导调教重任吗？

而对于物业公司，市场是最公平的，在这物业公司管理迭代品牌洗牌的时代，不合格的终将被淘汰。

2022年2月1日起，上海市房屋管理局《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》（以下简称《通知》）开始实施，这代表了上海市政府对酬金制的关注和倡议。《通知》并非强制要求酬金制，但是只要实施酬金制的小区项目，就要执行《通知》的七点要求。

本文将为大家介绍什么是酬金制，以及酬金制的相对优势，并结合金地天镜城物业近年来“酬金制”运行情况，作一分析。

一、酬金制是物业管理模式之一

现代物业管理模式主要分为包干制和酬金制。根据2003年国家《物业管理条例》，包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，物业企业自负盈亏的计费方式。

酬金制，是从预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余用于物业合同约定的支出，结余或不足归全体业主享有或承担的计费方式。

二、酬金制的优势

无论从国家宏观，还是各地区物业管理条例的修订动态看，推行“酬金制”是大势所趋，物业服务的发展方向是公开、透明。介绍酬金制优势前，我们先来看看“包干制”的固有缺陷。

包干制下，物业企业以物业服务资金为主要营业收入，倾向对成本进行强管控。物业做的好还是差，无法通过酬金、违约罚金等手段制约。

简单讲，业主只有交钱的义务，丧失了知情权、决定权。这也是“包干制”小区出现“管道等隐蔽工程只要不出事就不保养”、“地下车库、消防通道、监控等共有设施，能应付就应付”、“绿化养护简化为剪剪砍砍”的原因——只因盈亏由企业承担，能省则省。

同时，随着用人成本上涨，或一旦经营风吹草动，物业企业倾向于裁撤人员，降低服务标准。

图片来源：《现代物业》期刊

上图可以看出，包干制下物业管理企业的利润形成：物业企业以（总收入-总支出）的结余，按25%比例缴纳企业所得税后，净利润归己；也基本不会对外公布账目明细。对于业主来说，这一笔笔支出是否真实发生、金额是否有虚，就显得不那么透明、公开了。

而酬金制的本质，是“业主当家作主”。预收的物业资金归业主共有，物业只是代收代付；所有费用支出公开透明，业主对物业能监督能考核，可以做到小区物业费收入全部用于本小区支出。所以，完善的酬金制运行，对小区业委会和业主提出了专业高要求。

根据《民法典》相关规定，酬金制下，业主大会和物业企业是委托代理关系，物业酬金按约定比例从物业资金提取。

图片来源：《现代物业》期刊

上海房管局《通知》第四条还明确规定：物业服务企业应为酬金制计费项目（小区）单独开设银行账户和财务核算账套，银行账户专门存放预收的物业费、公共收入等，明确了资金内容、账套用途。

《通知》第六条规定：物业服务合同期内，上一年度结余的物业服务资金，可结转至下一年度使用，或按物业合同约定处理。

酬金制下，物业企业有严格的支出披露，由业委会或业委会委托第三方对物业服务方进行审计审核；每年3-4季度，物业企业要制定次年预算，接受全体业主监管。

图片来源：《通知》第六条

举个例子，酬金制下，业主同意物业100万元用于小区管理，事先约定好，10万酬金，90万用于工资和物业管理支出。物业企业须定期公布具体花销。

上海地区酬金制运转高效的小区，业委会工作能细致到“物业企业员工社保金额”、社保缴纳地、物业员工工资变化等无一不察，所有外包第三方合同都会问询，保证业主的知情权和监督权。

图片来源：上海绿城葛洲坝臻园业委会公众号

下图是2022年上海绿城葛洲坝臻园业委会对物业各项支出情况的核查。在这样的过程管理中，业主能看到物业支出账目的细节。

图片来源：上海绿城葛洲坝臻园业委会公众号

相比“包干制”，“酬金制”还有一个重要优势，就是有免除相关税收的空间。浙江、深圳等地已经开展“免征酬金制小区物业费的增值税”，上海地区早在2018年，天安花园等小区在业委会主导下已经在开展“增值税减免”的实践。

《中国物业管理》杂志撰文认为，“酬金制要实施好，避免沦为假酬金制，前提要有一个正常运作的业委会：相对专业、绝不停摆、要懂法律，因为‘酬金制’赋予了业委会较大权限，物业年度预算、审计、预算外支出等事项，都需要业委会一一落实。”

三、金地天镜城物业的酬金制运行

我们来看看近3年金地天镜城酬金制的运行情况。根据《2021年物业公示审计报告》、《2022年物业公示审计报告》，金地物业酬金的提取比例是10%，每年提取。

图片来源：《金地天镜城2021年物业公示审计报告 》

2024年4月，业委会与金地物业签署的《物业服务合同》显示，这一酬金提取的频次和比例都有变化：一是从“每年”提取酬金，改为“每月”提取酬金，二是从“10%酬金”，改为“8%固定酬金+2%考核酬金”。

但业主很快发现，原合同“10%”酬金的计提基数是5元，新合同“8%+2%”酬金的计提基数是5.8元......

2024年，天镜业委会终于开始对金地物业在年底考核。可业主又发现，“考核酬金2%”却每月按期提取。那这“年底考核”只是走个形式？不影响物业拿钱？?

对此，天镜城业主希望听到物业和业委会的解释。

图片来源：金地天镜城物业服务合同

看到“税金”二字，我们继续查阅《审计报告》后意外发现，这税收竟是“企业所得税”。具体如下：

2021年, 缴纳“企业所得税”约21万元，税后结余184.7万元；

2022年, 缴纳“企业所得税”约58.46万元，税后结余175.4万。

至此，两则信息浮现出来：

（1） 前文所述，酬金制优势之一是有免税空间，但2021-2022年，金地物业对结余资金的财务处理，是按“包干制”处理的，缴纳企业所得税。问题是，金地天境城的物业管理模式是“酬金制”，全体业主不是企业，更不是盈利主体。

难道这“酬金制”只是一层外衣？

天境城物业的2024年预算草案，还在对结余资金缴纳“所得税“：

图片来源：金地天境城物业服务2024年预算草案

（2）2021-2022年，属于全体业主的物业税后结余资金，合计约360万元。若是回溯更多会计年份，金地天镜城的累计物业结余资金是多少？其结转情况如何？目前，我们从物业的公开信息看，丝毫不得而知。

2024年，是金地物业“续聘”第一年，是履约新合同的第一年，旧物业合同被终止。按照上海房屋管理局《通知》要求，“物业服务合同终止后，服务资金仍有结余的，应退还交费业主，或按业主大会的决定处理。” 《上海市住宅管理条例第》第五十条也规定，历年余额要转入专用账户。

2024年2月，金地天境城业委会召开业主大会，进行金地物业续聘投票。此前，业主强烈要求物业企业在续聘前，一定要公开“公共收益”、“资金结余”，可惜，这一诉求一再被相关方无视。

说到“酬金制”下的物业资金结转，无论是政府文件的规定，还是天境城物业合同约定，都必须为小区项目单独开设银行账户及财务核算账套，接受业主与业主大会监督。但是，直到我们结束此文时，从金地物业相关方获悉，“小区独立账户正在开立”——也即，每年天境城约1500万物业服务资金，一直没有自己的独立账户。

业主不由陷入担心：这么多年，业主的共有资金莫不是已被混入金地物业的其他账户？

行文至此，大家对“酬金制”已有了解。如前所言，随着法律法规在实践中完善健全，物业服务行业的发展趋势一定是公开、透明的，作为上市公司“金地集团”下的物业，相信能把握时代趋势，勇于去推动中国物业行业的迭代升级，真正实现自我革新。