未来，可能还会有更多像“天津”这样的城市出现。
一切都还要从2018年的“抢人大战”说起。
2018年5月16日，在天津举行的第二届世界智能大会上，天津发布“海河英才计划”；几乎是一夜之间，就有30万人下载APP办理天津落户申请。
彼时，房产中介、落户中介也都闻讯而来，一时间，北方人才市场、天津各区行政服务中心，都排起了绵延的长队。
那一年，天津抢人只是抢人大战的缩影。
截止2018年5月底，国内一共有28座城市放宽了引进人才的限制，但没有一座城市像天津这样火爆。
抢人大战一部分源自于对国内人口结构改变的焦虑，还有一部分，则源自于人口对房地产市场的影响力。
早在2016年，我国10至19岁的人口比2005年的时候就减少了36%，这也意味着接下来十年步入工作的年轻人会比10年前少了超过三分之一。
而天津这样的城市，面临的情况则更为严峻。2017年，天津常住人口1556万人，比2016年减少5.2万人，人口的萎缩会带来一系列问题，例如消费不足、城市空心化，长此以往，城市也将慢慢衰败。
为了长远的育人大计，才有了2018年5月16日的海河英才计划。
引进人才，长期可以解决城市的发展规划问题，短期还可以解决当下的房地产库存问题，但时隔六年后看2018年天津的人才引进计划，或许“户口”才是他们唯一的目的。
2016年2月，天津房地产待售面积为1700万平方米，这个数字在全国35座城市中排名靠前；人口结构方面，2017年天津常住人口首次出现下滑，其中外来人口的减少是主要原因。
在这两个背景之下，2018年天津发布人才引进计划，但六年之后，天津的房价仍然“现出原形”。
引进了人才，能否留住人才，不仅仅考验着天津，也考验着2018年“抢人大战”的每一座城市。
天津房价的高点出现在2021年第三季度，当时均价约为27141元/平方米。
到了今年，根据Wind数据，2025年1月，天津房价跌回2014年1月水平，短短几年时间，天津房价便经历了“失去的十一年”。
回头再看当年的抢人大战，天津的确吸引了很多人落户，但却没能够留住这些人。
2025年1月，天津房价挂牌均价为13162元/平方米，人口流入的严重不足，导致天津房价没有足够强的支撑力，率先掉下阵来。
2024年末，天津市常住人口总量为1364万人，比上年末仅仅增加了1万人，而2018年的那场抢人大战，并未导致购房需求完全释放，且购房门槛较高，反而也劝退了一批人。
天津在当时实施了严格的限购、限贷，抑制了部分改善性和投资性需求。
从2016年到2018年，天津房地产市场经历了快速上涨阶段，大量地产开发商涌入，土地供应过剩，导致市场供给大幅增加，但需求端并未同步增长，导致了供大于求。
2017至2022年间，天津常住人口减少了约80万人，尽管海河英才计划引入了47.7万人，但整体人口仍然呈现流出趋势。
人口是房地产市场的重要支撑因素之一，天津在过去几年常住人口流出明显，尤其是外来人口的减少，导致购房需求不足，尽管户籍人口有所增加，但其购房需求已基本饱和，难以对房价形成有力支撑。
除此之外，天津65岁及以上人口占比也已经超过14%，老龄化不断增长，进一步削弱了市场对住房的需求。
天津房价的腰斩，因人口、老龄化等因素，而这样的例子，天津并不是例外。
除了天津之外，全国还有多个城市在过去几年里经历了房价下跌的情况，这些城市与天津类似，主要是受到经济、人口、市场供需等因素的影响。
以哈尔滨为例，哈尔滨在过去几年里也经历了房价下跌。从2020年开始，哈尔滨房价持续走低，2024年房价环比下跌4.53%，其下跌原因也包括人口流出、经济转型缓慢以及房地产市场库存积压。
2024年，武汉房价也环比下跌5.31%，同比跌幅超过10%；郑州2024年房价同比跌幅也接近10%，这些城市的房价下跌与天津类似。
一线城市的房价当然有更强的韧性，但主要也是得益于这里的就业、人口持续增强，而不是减少。
随着我国的老龄化程度不断加深，人口的减少已经成为大趋势，这也必然会导致城市之间的虹吸效应加强。
过去我们认为，虹吸效应是地区之间的虹吸，像天津、郑州这样的城市，在局部的虹吸效应仍然很强；但数据表明，未来城市之间的虹吸效应，可能不是以地区来衡量的，而是以全国。
一个东北人，可能因为经济原因不远千里跑到成都来定居发展，而不是局限于东北地区。
在这种全国范围的虹吸效应之下，房价韧性更强的有且只有一线城市，哪怕是像天津这样的二线城市，可能也扛不住。
房价下跌所带来的蝴蝶效应，可能比人口本身还要可怕。
还是以天津为例，2017年6月时，天津的房屋均价还高达2.5万/平方米，但到了2025年，这个数字已经腰斩。
这意味着，哪怕是在2017年如此早的时间段里买房的人，也必然面临着极其严重的亏损。
在2018年的抢人大战中，天津几乎拔得头筹，但更高的房屋销量，可能也意味着今天持有房产的人亏损更多。
亏损，意味着家庭财富的缩水。
但这还是只是房地产市场变化的冰山一角。
当土地财政、基础设施建设无法再像往常一样带来足够的收益时，城市要想继续发展，就只有引入人口这一种方式。
天津早在2018年就意识到了这个问题，但2025年的今天看，引入人口简单，留住人口却非常困难。
房价的上涨，在2018年引入人口之后的确涨幅明显，但在多年的调整之后，房价又跌了回去，甚至跌幅超过2018年时的水平。
最终，决定一座城市房价的，仍然离不开工作机会、收入水平，以及未来发展等因素。
当一线城市的人口虹吸效应开始辐射全国的时候，受到工作机会、收入等因素的影响，一线城市的房价韧性更强，也通常会是年轻人更向往的地方。
最终，房价下跌并非天津的个例，当一座城市的工作收入不足以吸引留住年轻人的时候，那么房价下跌的趋势还将持续蔓延下去，那些更广范围内的三四五线城市，也更没有房地产的未来。
end.
