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报告标题：二级市场行情震荡回调，两只REITs产品新上市——REITs周报（20250224-20250228）报告发布日期：2025年3月1日分析师：张 旭 执业证书编号：S0930516010001分析师：秦方好 执业证书编号：S0930524080001联系人：李爱娅（光大非银研究员）
摘要
1、二级市场
价格走势：2025年2月24日-2025年2月28日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现下跌的走势：加权REITs指数收于129.63，本周回报率为-2.72%。
与其他主流大类资产相比，回报率由高至低排序分别为：纯债>可转债>A股>黄金>REITs>美股>原油。
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体下跌的趋势，特许经营权类REITs的跌幅更大。
从底层资产类型来看，本周保障房类REITs跌幅最小。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、生态环保类和仓储物流类。
从单只REIT层面来看，本周公募REITs涨跌互现，有3只REITs上涨，有60只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和鹏华深圳能源REIT。
成交规模及换手率：从底层资类型产来看，本周公募REITs成交规模稳定，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。已上市的63只REITs周内总成交额为40.55亿元，周内区间日均换手率均值为1.6%，成交规模较上周维持稳定。
从单只REIT层面来看，本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。周内成交量前三的是华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT/华夏合肥高新REIT；周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT/汇添富九州通医药REIT。
主力净流入：本周主力净流入总额达6050万元，市场交易热情较上周有所回落。周内主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/交通基础设施类/园区基础设施类；周内主力净流入额前三的REITs是汇添富九州通医药REIT/华夏金隅智造工场REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT。
大宗交易：本周大宗交易总额环比上周下滑显著。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为19945万元，星期三（2025年2月26日）大宗交易成交额是周内单日最高，为6843万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是平安广州广河REIT/国金中国铁建REIT/中金湖北科投光谷REIT。
2、一级市场
本周有2只REITs新上市：华夏金隅智造工场REIT和汇添富九州通医药仓储物流REIT。本周，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已申报”、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。
3、 风险提示
1） 警惕REITs二级市场价格波动风险；2） 警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。1、二级市场
1.1 价格走势1.1.1 大类资产层面2025年2月24日-2025年2月28日（以下简称“本周”），我国已上市公募REITs的二级价格整体呈现下跌的走势：中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于839.97和1033.17，本周回报率分别为-2.92%和-2.9%；加权REITs指数收于129.63，本周回报率为-2.72%。
与其他主流大类资产相比，我国公募REITs于本周表现中等：美股回报率为-3.47%、A股回报率为-2.53%、可转债回报率为-1.51%、纯债回报率为-0.38%、黄金回报率为-2.66%、原油回报率为-5.85%（在本篇报告中，若无特别标明，“回报率”即为“本周回报率”，下同）。回报率由高至低排序分别为：纯债>可转债>A股>黄金>REITs>美股>原油。（本周回报率计算公式为：(本周最后一个交易日的收盘价/上周最后一个交易日的收盘价)-1，下同）。
1.1.2 底层资产层面
从项目属性来看，本周产权类REITs和特许经营权类REITs均呈现整体下跌的趋势，特许经营权类REITs的跌幅更大：产权类REITs加权指数收于140.57，回报率为-2.46%；特许经营权类REITs加权指数收于112.47，回报率为-3.02%。
从底层资产类型来看，本周保障房类REITs的回报率最大。本周回报率排名前三的底层资产类型分别为保障房类、生态环保类和仓储物流类，其加权指数分别收于122.42、123.54和114.15，回报率分别达-1.35%、-1.73%和-2.34%。
1.1.3 单只REIT层面
本周公募REITs涨跌互现，有3只REITs上涨，有60只REITs下跌。涨跌幅方面，涨幅排名前三的分别是华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT和鹏华深圳能源REIT，涨幅分别为1.03%、0.29%和0.14%；跌幅排名前三的分别为华夏深国际REIT、中金山东高速REIT和中金重庆两江REIT，跌幅分别为7.92%、7.59%和6.08%。年化波动率方面，排除本周新上市的汇添富九州通医药REIT和华夏金隅智造工场REIT后，波动率排名前三的分别是中金山东高速REIT、华安外高桥REIT和国泰君安临港创新产业园REIT，年化波动率分别为24.26%、21.92%和19.73%。
1.2 成交规模及换手率
1.2.1 底层资产层面
本周公募REITs成交规模稳定，市政设施类REITs区间日均换手率领先其他。截至本周，已上市的63只REITs周内总成交额为40.55亿元，周内区间日均换手率均值为1.6%，成交规模较上周维持稳定。成交额方面，周内成交额前三的REITs类是交通基础设施类/园区基础设施类/仓储物流类，成交额分别为10.7/9.1/4.9亿元；换手率方面，周内区间日均换手率前三的REITs类是市政设施类/水利设施类/生态环保类，分别为3.2%/2.2%/1.7%。
1.2.2 单只REIT层面
本周单只REIT成交规模和换手率方面表现持续分化。成交量方面，周内成交量前三的是华夏中国交建REIT/博时蛇口产园REIT/华夏合肥高新REIT，分别为0.39/0.38/0.37亿份；成交额方面，周内成交额前三的是华夏中国交建REIT/中金安徽交控REIT/汇添富九州通医药REIT，分别为2.08/1.38/1.35亿元；换手率方面，周内换手率前三的是汇添富九州通医药REIT/华夏金隅智造工场REIT/工银蒙能清洁能源REIT，分别为36.87%/23.87%/16.97%。
1.3 主力净流入及大宗交易情况
1.3.1 主力净流入情况
本周主力净流入总额达6050万元，市场交易热情较上周有所回落。主力资金净流入层面，从不同底层资产REITs来看，周内主力净流入额前三的底层资产类型是仓储物流类/交通基础设施类/园区基础设施类，净流入额分别为4057/2371/1590万元；从单只REIT来看，周内主力净流入额前三的REITs是汇添富九州通医药REIT/华夏金隅智造工场REIT/嘉实京东仓储基础设施REIT，净流入额分别为2656/801/781万元，连续流入天数分别为2/3/5天。
1.3.2 大宗交易情况
本周大宗交易总额环比上周下滑显著。本周周内有5个大宗交易日，大宗交易总成交额为19945万元，星期三（2025年2月26日）大宗交易成交额是周内单日最高，为6843万元；单只REIT来看，周内大宗交易成交额前三的是平安广州广河REIT/国金中国铁建REIT/中金湖北科投光谷REIT，成交额分别为5935/5056/2545万元，对应平均折溢价率分别为0.28%/0.49%/1.93%。
2、一级市场
2.1 已上市项目截至2025年2月28日，我国公募REITs产品数量达63只，合计发行规模达 1683.74亿元。从底层资产类型来看，截至2025年2月28日，交通基础设施类发行规模最大，共发行687.71亿元，园区基础设施类REITs发行规模次之，为270.62亿元。
本周有2只REITs新上市：华夏金隅智造工场REIT于2025年2月26日上市，资产类型为园区基础设施，发行规模为11.36亿元；汇添富九州通医药仓储物流REIT于2025年2月27日上市，资产类型为仓储物流，发行规模为11.58亿元。
2.2 待上市项目
根据上交所及深交所项目动态披露，共有20只REITs目前处于待上市状态，其中15只为首发REITs，另外5只为待扩募REITs。
本周，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“已申报”、南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更新至“通过”。
3、风险提示
1）警惕REITs二级市场价格波动风险；2）警惕政策不及预期风险；3）由于统计口径不同，本篇报告计算结果可能与其他口径计算结果存在差异。