原创 刘晓博
最近有一个比较大的利好，被深圳人忽略了。
这就是：深圳的发展空间变大了，“有效面积”获得了一次比较大的扩容。
去年，国务院批准了“深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）”，最近深圳全文发布了这个规划。
在规划里赫然写着：
全市划定生态保护红线872.02平方千米。其中陆域生态保护红线477.74平方千米，约占陆域面积的24%，主要分布在田头山－大鹏半岛自然保护区、梧桐山－三洲田片区、塘朗山郊野公园、梅林山郊野公园、凤凰山森林公园等地区；海洋生态保护红线394.28平方千米，约占海域面积的19%，主要分布在广东珠江口中华白海豚国家级自然保护区等地区。
而在2021年8月发布的《深圳市“三线一单”生态环境分区管控方案》里，是这样对生态保护红线表述的：
生态保护红线和一般生态空间。全市陆域生态保护红线面积588.73平方公里，占全市陆域国土面积的23.89%；一般生态空间面积52.87平方公里，占全市陆域国土面积的2.15%。全市海洋生态保护红线面积557.80平方公里，占全市海域面积的17.53%。
根据最新国土空间规划，深圳“陆域生态保护红线面积”从588.73平方公里，下调到了477.74平方公里，减少了将近111平方公里。
“海洋生态保护红线面积”从557.80平方公里下调到了394.28平方公里，减少了163.5平方公里。
这意味着，深圳的发展空间显著扩大了！
近年来，深圳一直被面积小、可用土地少而发愁，专家们也提出了各种版本的深圳扩容方案。
比如中央党校主办的《学习时报》，曾在2020年6月，深圳特区建立40周年纪念日前夕发表整版文章，标题为《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区”》。
文章认为：
探索建设大深圳统筹合作示范区成为最优选项。规划中的深河（河源市江东新区）合作区预计面积434平方公里，如能再加上惠州惠阳区、东莞市，深圳扩权统筹的总面积将达到6279平方公里。
文章提出：这个示范区由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。
还有一些专家更干脆，建议深圳合并东莞、惠州成立直辖市，以便更好地发挥辐射带动作用。
种种迹象显示，国家暂时没有调整行政区划的打算，而是通过调整深圳生态保护红线的范围，给深圳释放了新的、较大的发展空间。
深圳的陆域生态保护红线面积被大幅压缩了将近19%，释放了大约111平方公里的面积。在这些空间里，可以建设更多的住宅、学校、医院、道路、写字楼、商场和工厂。
按照深圳建成区实际人口密度（大约2万人/平方公里），这111平方公里可以容纳200万人。
“海洋生态保护红线面积”减少了163.5平方公里，仍然处于生态红线保护中的区域，主要在珠江口中华白海豚国家级自然保护区等地。
这意味着，深圳可开发的海域也大幅增加了。或许，在这新释放出来的163.5平方公里的海域里，未来可以进行适度的填海。
建议深港合作，未来在东部海域建设一个共用的新机场。这个新机场的距离比“发挥深圳第二机场作用”的惠州平潭机场要近很多，可以通过海底隧道，用轨道交通连接深圳和香港市中心。
这对深圳楼市将产生哪些影响？是利好，还是利空？
我的看法是：整体上是利好。
深圳楼市最大的问题上，“非典型性住宅”占比太大，“典型性住宅”占比太小，影响了青年才俊“入股深圳”的机会，对深圳长远发展不利。
所谓“非典型性住宅”，是指城中村、小产权房、违法建筑、工业区宿舍等，这些住房的总套数超过800万套（间），基本上可以跟上海住房存量的套数相当。
现代意义上的、适合居住的住宅，也就是商品住宅、保障房（有阳台、厨房、卫生间，采光通风达标），不到220万套。北京上海分别有800万套到850万套这样的红本住宅。
年轻人、新市民到深圳发展，如果想买一套产权清晰、适合居住的住房，难度比较大，价格比较高。
对于绝大多数人来说，只有买了这座城市的房子，才算安家，才算把小家庭的命运绑定了一座城市，入股了一座城市。
深圳不缺住房，但缺少让年轻人、新市民“入股”的机会。
深圳的住房结构，还停留在“工业区时代”。在低端产业遍地的时期，打工者不在乎居住条件，也不会奢望入股深圳，深圳的住房结构足以满足那个时代的发展需求。
现在，闯深圳的人发生了巨大变化。从2010年到2020年，深圳800多万增量人口中，有超过300万拥有大专及以上学历。他们当然不愿意在深圳租一辈子房，在城中村住一辈子。
由于大量土地被各种小产权房、城中村占据，深圳可以用来建设商品房、保障房的土地就捉襟见肘了。搞城中村旧改，难度大、周期长，旧改出来的房子容积率高，不能更好满足年轻人、新市民的需求。
所以，通过调整生态红线释放更多土地，成为深圳当务之急。
现在，国家终于批复了深圳新的国土空间规划，给深圳释放了足够多的可用空间，当然是深圳发展的里程碑事件，是大利好！
新增用地释放出来之后，会有更多新住宅建成，可能加大一些片区的供应量，比如非核心区。但在核心区，能释放的空间不大，影响微乎其微。即便在中心区搞一些增量，也会很快被消化。
在非核心区，如果供应量比较大，可能会影响二手房价格上涨。
但官方会控制供应节奏，所以影响主要还是对“非典型性住宅”（城中村、小产权房、违法建筑）。这反而有利于未来城中村的改造。
