周六一套华润杭珹未来中心商拍成交激起千层浪。

852W，198方，8-1-202，单价约为4.3W。

这套房子买入价701.53W，所以毛利有140W。

即使扣除利息、契税以后这套房子还是有不少的利润。

那么对于这个价格到底大家怎么看呢？

杭珹未来中心的业主认为不及预期。

根据中介反馈，198方户型后来挂牌价格基本在6W左右（还没产证所以无法正式挂牌），所以这一套4.3W的成交价不及大户型业主的预期。

部分专业人士认为这套房子为未来科技城次新打了一个样，摆脱了三兄弟低迷的成交价格。

三兄弟成交均价已经落在4W以下，所以这一套4.3W明显提升了士气。

三兄弟毕竟不是绿城、滨江开发的房子，这个我此前也说过三兄弟不能代表未来科技城的高端价格。

三兄弟那时候还区分大小户型有没地暖，所以肯定算不上高端，无非就是多偷了点面积。

当价格高上去以后，多偷面积的优势就会下降，看看顺发美哉美城就知道了。

如果按面积偷的多少定价格，那世纪城王者应该都是顺发。

蛙神说这套房子是商拍，所以买方承担增值税、平台服务费及佣金等税费，买家实际到手价约为4.6W。

二楼到手4.6W的话，按二楼是均价80%的原则进行折算的话，均价则是5.75W。

谁还说未来科技城是垃圾？

谁还质疑蛙神买入两套云城的决定？

但是，阴谋论者认为以上说法都不对，他们有他们的观点。

首先商拍毁约的成本较低，综合成本大约是1.75%。

此前商拍毁约，再拿出来卖的情况比比皆是，比如杭凤府卖了N次的联排。

所以，他们认为是一场show。

原因一滨江枫揽华庭就是大户型的配置185-228方、单价3.6W在售，去了就是房东，为什么要多花这么多钱去卖杭珹未来中心中心呢，而且两个项目距离在1.5KM以内。

巧妙的是江枫揽华庭马上加推，所以阴谋论者认为是枫揽华庭出手拍下，后面大概率会毁约或后期再卖掉，花那么一点小钱，做一个全城皆知的广告这不比找中介分销效果好吗！

原因二建发低碳云湖之上有大量大户型的产品，为什么不等等低碳云湖之上，以3.6W的价格买入。

云湖之上的区位可就在杭珹未来中心的对面，位置比枫揽华庭更好。

基于这两点市场情况，所以阴谋论者认为这场商拍完全就是一次show。

当然他们认为建发也有嫌疑。

我的观点倾向于这套成交就是市场行为，但是根据这套价格反推整盘均价的行为并不正确。

下面说说我的理由。

我个人认为拿枫揽华庭比杭珹未来中心不是很恰当。

杭珹未来中心是科技城核心所在，而枫揽华庭在未来科技城1.0的位置算不上中心，说一句不好听的，更像是边角料。

核心和边角料产生20%的价差也不算过分。

就拿世纪城来说吧，盈丰路和飞虹路之间的距离也在1.5KM以内，但是两个区域的价差十分明显。

飞虹路兄弟在5W+挣扎，盈丰路兄弟起码是在6W+挣扎。

杭珹未来中心这个成交价格和低碳云湖之上对比，确实是低碳云湖之上更划算。

但是市场是多元化的，总有人有马上入住的需求，比如娃要读书、结婚需求等等。

对比低碳云湖之上3.6W的新房均价，再考虑利息，这个价格并没有高多少，而且杭珹未来中心的区位确实好。

但是也不能以这套成交价就认为未来科技城大户型就值4.3W+，4.6W+。

原因在于上面这样的需求毕竟是少部分情况，而不是普遍现象。

简单来说这样的客户可遇不可求。

更不能根据蛙神的算法来说未来科技城大户型在5.75W+，因为当下二手房市场大部分情况下走的就是极端化。

什么是极端化？

一方面是极度稀缺的优质房源可以卖出高价，因为新房市场也无法取代，稀缺所以溢价。这里的稀缺包括区位稀缺、景观稀缺、品质稀缺等等。

但是这样的例子极少。

更多的情况是便宜的房源优先卖出，特别对于精装修的项目来说。

当下二手房市场，正常的楼层别说比2楼溢价20%，溢价10%可能就是上限。

本质上还是大家对二楼的抗拒越来越少，喷粪的阴影似乎已经过去。

所以根据二楼为整盘均价的80%来反推整盘均价的行为，在当下二手房市场不成立。

正常楼盘，在二手房中均价可能只比二楼溢价5-10%。

当然开发商在定价的时候依然会把二楼定的很低，这种更多的是一种营销手段，吸引更多的人来登记。

只要登记的人多了，选房的时候放弃的人自然就会少。

所以对于开发商来说，创造一些极低的价格的房源来吸引登记显然是很好的营销手段，而且还不用额外花钱。