文章/蔡晓科  陕西浩公律师事务所 民商事研究院

随着经济的发展，在商事活动的开展过程中，格式条款已经渗透到社会生活各个方面。市场主体在交易过程中，为了简化订约程序、提高交易效率，通常选择使用格式条款；但同时格式条款的提供方往往会利用己方信息及资源优势，迫使相对方接受未实际磋商的、显失公平的条款，即不公平格式条款（俗称霸王条款），背离了契约自由，冲击了契约正义。那么，关于格式条款的效力问题，该如何认定呢。

1、案情简介

2017年5月7日，杨某与某置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由杨某购买某小区15幢1208室，商品房总价款为1509580元。合同第九条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知送达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。补充协议第十条关于房屋交接、质量异议等处理的约定第三项又约定，经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交付超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在合同及补充协议中同时还对其他权利义务进行了约定。

上述合同及补充协议签订后，杨某依约向置业公司支付了案涉商品房的全部购房款。2019年6月29日，置业公司向杨某发出《交房日期变更通知书》，载明因提升品质增加工程量，导致工期延长而不得不逾期交付，具体交付时间我司将另行提前通知。2019年10月15日，置业公司又向杨某发出《交付通知书》，载明将于2019年10月18日正式交房；后双方办理了案涉商品房的的收房手续，但置业公司仅按照房屋总价每日万分之一的标准向杨某支付了自2019年7月1日起至2019年10月18日止的逾期交付违约金16605.4元。杨某遂起诉要求置业公司对以上逾期期间按照房屋总价每日万分之二的标准补足逾期交付违约金16605.4元。

2、法院判决

置业公司应按照《商品房买卖合同》第十条的约定即按房屋总价每日万分之二的标准向杨某支付违约金。

3、审判观点

杨某与置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，置业公司未能按照《商品房买卖合同》的约定于2019年6月30日前交房，而是延期至2019年10月18日才正式将涉案房屋交付杨某，置业公司因此应承担相应的违约责任。

关于涉案补充协议第十条第三项是否属于无效格式条款的问题。首先，涉案《商品房买卖合同》及补充协议均系置业公司单方提供的格式合同；其次，在关于付款与交房这两项合同双方最主要的合同义务的相关违约责任的约定方面，《商品房买卖合同》中对双方的违约责任的约定基本对等，而在补充协议中，一方面增加了买受人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人解除合同的，买受人向出卖人支付违约金从按累计应付款的10%增加到20%），另一方面却减轻了出卖人的违约责任（逾期超过60日后，出卖人向买受人支付违约金的标准由每日万分之二调整为每日万分之一，同时还排除了该情形下买受人的合同解除权，免除了出卖人原来在合同解除后应承担赔偿违约金的义务），且根据现有证据显示，在《商品房买卖合同》及补充协议的签订过程中，作为该格式合同的提供方，置业公司并未就此特别提请杨某予以必要的关注。因此，对本案所涉补充协议第十条第三项约定应作对置业公司不利解释。

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条【格式条款】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条【格式条款的解释】对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

格式合同、格式条款是百姓日常生活中较为常见的合同形式，它的存在对于交易的便捷性、条款的全面性等具有很大的意义。然而，由于格式条款往往是提供商品或服务的企业单方拟定的，所以可能存在格式条款的提供方故意在格式条款中埋下“陷阱”，引诱不认真审核合同条款即签字的相对方就范。

因此，民法典就格式条款的解释规则作出了明确规定，即对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。

同时，民法典也规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。该规定较之于合同法有明显变化，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第九条的规定，民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，应当适用民法典第四百九十六条的规定。

律师提醒，商事主体在日常商事活动中，对于格式合同或格式条款，订立合同时应当仔细阅读合同条款，尤其是对于违约责任条款以及其他有下划线或加粗、斜体格式的条款，应当尤为谨慎；同时，还可以对比观察双方的责任是否大体对等，对于不理解或有疑惑的条款可以向格式合同提供方要求进行说明，如遇霸王条款，应在订立就提出异议，经双方协商一致后方可订立合同，避免在履行过程中发生争议。

对于合同中的其他非格式条款，亦应做到仔细阅读，合同订立主体对合同条款理解一致无异议，合同条款权利义务对等，务必在仔细审核合同之后方能签署合同，避免因未尽到合理注意义务遭受原可避免的损失。