引子:

马路上穿梭着出租车、外卖小哥和夜跑者。旁边的巷子里,小贩支起炉灶,为晚归和早出者备一碗烟火人间。这里不是成都玉林路,也不是杭州五柳巷,而是凌晨四点的北京CBD。曾经这里灯火通明,是中国商业活动的中心,但如今黯然失色。

一、写字楼时代的巅峰

2018年,北京写字楼租赁市场火爆,空置率只有7.6%,租金曾创下每月每平米427.5元的历史新高。特别是CBD地区,聚集了金字塔尖企业,楼盘如国贸三期甲级写字楼高达每平米1500元的天价租金。

当时,创业公司、互联网企业、金融机构等蓬勃发展,都渴望进驻国贸、金融街、中关村等核心区域,展现旗舰地位。即便在次级写字楼市场,需求也十分旺盛,新项目一经推出就顷刻间被抢租一空。

像税务师事务所老板李尧,于2018年将公司由东四环外朝阳路区域,迁至距CBD仅咫尺之遥的金桐东路非甲级写字楼,就是希冀借此机会扩大业务版图。但他并不知道,这个决定恰恰让他踩在了写字楼市场的顶峰时期。

二、泡沫破裂:疫情及行业低迷导致大量空置

2019年大量新增供应入市,写字楼存量快速增加。与此同时,资本寒冬来袭,创业公司生存艰难,不少独角兽公司濒临破产。这导致北京写字楼首现租赁需求下滑,空置率开始攀升。

2020年新冠疫情爆发,成为雪上加霜的"黑天鹅"事件。短期内,疫情对写字楼需求并未造成太大冲击,以腾讯、字节跳动、华为等为代表的TMT巨头仍在扩租,部分央企和金融机构需求也尚可。但这不过是昙花一现。

疫情持续蔓延,线下经济遭受重创,互联网公司、新经济企业首当其冲。2022年,字节跳动、爱奇艺、美团、每日优鲜等品牌企业在中关村和望京地区集中退租数十万平米写字楼。

这不仅让中关村和望京等"创新高地"冷清下来,核心商务区也遭受重创。英蓝国际中心甲级写字楼租金从高位28元/平米/天下跌至19元;望京SOHO甚至降至3.5元/平米/天,空置率接近50%。

三、行业普遍低迷:重灾区写字楼租金跌至"白菜价"

除北京之外,全国写字楼市场在近年也出现了显著的供过于求局面。一线城市尚不算最严重,但重点二线城市如重庆、沈阳等地,写字楼空置率普遍在20%以上,甚至长期超过30%的"重灾区"。

沈阳太原街商圈写字楼空置率曾一度超过40%,重庆部分写字楼租金降至"白菜价",私人业主不得不拿出"给钱就租"的政策。全国商办存量从2万亿降至1万亿,一二线城市商办类资产库存周期达4-8年,三四线城市更是超过10年。

信息技术、互联网、房地产等曾经的行业引擎疲软不已。据不完全统计,阿里、字节跳动等头部企业裁员超10万人;房地产行业2022年更是裁员近20万,翌年再减5万。大量岗位被迫外溢,形成严重的写字楼空置。

四、低迷期待何时能走出阴霾?

今年第一季度,北京写字楼平均租金仅283.3元/平米/月,相比2018年下跌逾三成;空置率高达22%,是巅峰期3倍多。国贸等一线地段高档写字楼甚至被腰斩租金,但仍无人问津。

面对行业低迷,房东纷纷拿出阶梯式租金补贴、免费改善办公环境等"应急方案"。但就像李尧所言,无数租户仍无力支撑。不得已之下,他将公司迁至东五环外的园区,寻求进一步降本。

虽然疫情影响逐步减弱,但写字楼市场要走出阴霾仍任重道远。一方面看待线下经济复苏速度,另一方面还须观望科技、房地产等支柱行业的整顿步伐。只有当人口就业、企业经营重拾升轨,写字楼市场的"顶梁柱"才能重新树立。