01

1977年的春天，

中断了长达十年的中国高考恢复招生。

数百万的知识青年，实现了重新走进大学校园的梦想，

我们的教育事业，重新确立了高考在教育选拔中的主导地位。

恢复高考，使得教育选拔更加公正、公平，同时也激发了全社会对教育的重视和投入，用更努力的教育、学习和保障，确保高考实现广泛、准确的对优秀人才的选拔和进一步培养。

恢复高考是那个时代，社会公平与进步的重要标志之一。

在高考制度下，每个人都有平等的机会通过自己的努力改变命运，实现阶层流动。这种公平竞争的机制，有助于消除社会阶层固化，促进社会的和谐稳定。

国家取才，择优而用。

恢复高考的47年后的2024年5月17日，史上最重磅的房地产新政出台。

其中第一个政策，送给了供给端的去库存。

新政规定：商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。

政府要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

同样是，国家取才。

这一次的“才”，

换成了“白名单”上，没有躺平的地产企业和没有躺平的地产项目。

这个没有躺平背后，

其实是企业积极的在确保“地权”，企业并没有把土地闲置而是进行着开发的努力，

同样是企业在积极的确保“价权”，企业并没有通过大幅度的降价，让项目陷入资不抵债的泥沼之中，

还有就是企业在积极推进的“保交楼”，即使是出现阶段性的支付困境，但是通过政府纾困和企业的努力，仍然能够实现“保交楼”目标的项目。

02

“白名单”，作为“申报+审核”的双重筛选机制，

成为了判断项目从企业端到金融机构端双向奔赴的，是否值得帮扶的标尺。

对于企业来说，报送“白名单”的项目，一定是企业最需要，同时也是企业最值得获得帮助的项目，

对于政府和金融机构来说，帮助的也一定是在评判维度上最值得被帮助的项目。

1977年恢复高考，经历坚持学习的、优秀的知识青年考上大学。

“白名单”也是一场高考，

报名的和审批的，共同筛选了从企业、项目层面最优秀和最值得被帮助的项目。

这些项目通过“白名单”的筛选，

能够得到金融政策以及走进收购的视野，既有企业和项目自身的努力，也有跑赢政府多维度筛选的自身的禀赋。

“白名单”+“择优收购”，

成为下行地产市场的一场“恢复高考”，

企业通过不放弃的努力，达到项目进入“白名单”的筛选要求，

政府和金融机构通过资金支持和对应的收购去库存，实现项目走出困境的可能。

这一刻，

多像1977年的恢复高考，

努力学习的知识青年，通过经年累月的努力和坚持，

国家和高校通过高考这个选拔机制，实现公平、公正和“因优选才”的目标。

大学毕业的那些高考生，成为改革开放初期那个时代的生力军。

经过筛选的、走出困境的优秀项目，同样会成为地产行业率先复苏、增量、带动信心的标杆和榜样。

这是517地产新政，第一个史诗级的巧合。

巧合的背后，

是成就有准备的优秀企业和优秀项目，用他们的突围和复苏带来的确定性，带动和增强行业发展的确定性。

03

有了供给端的确定性，

优秀企业的好的项目、安全性更高的项目，成为供给端更值得购买和更得到保障的项目。

除了央国企之外，

非国有企业中的万科、龙湖、新城、华宇、美的、旭辉...这样的稳健的企业，

几乎在项目开发上有一个共同特征：“聚焦高能级城市+优质板块+积极保交楼”。

至于消费端，同样有一个史诗级的重合，在517新政的政策中上演。

在货币政策方面，

央行此次取消了全国首套和二套住房商业房贷款利率下限，此举对于降低购房者负担，激发市场活力具有重要意义。

此外，央行还下调了个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，这对于使用公积金贷款的购房者来说，无疑是一大利好。

在贷款政策方面，两部门联合发文，将首套房商贷最低首付款比例调整为不低于15%，二套房商贷最低首付款比例调整为不低于25%。

针对政策，身边的一些购房者其实有一些抱怨，说为什么只降公积金利率不降商贷利率。

为什么只降公积金利率不降商贷利率？

要从公积金贷款作为地产行业的重要分水岭说起。

04

1994年，中国进行了第三次房改。

国务院提出了城镇住房制度方面的改革，

主要针对已建的公有住房，个人可以通过购买获得房屋的所有权。

同时，建立了全面的住房公积金制度，为职工购房提供了资金支持。

这次改革标志着中国房地产市场的基本框架已经形成。

这个历史事件，两个解读：

1、购买的对象，是已建的公有住房。

那么，对于当下的市场来说，即使是央国企开发的地产项目，同样是企业开发的项目。

但是对于政府收购的未开发土地和项目来说，这会成去库存的重要组成部分，

同时，也会成为供给端的一个新的组成部分。

2、建立了全面的住房公积金制度，为职工购房提供资金支持。

对于公积金政策和首付政策的叠加，市场上最符合且最满足两项叠加政策的，

是稳定职业客群。

哪些客群，被称为稳定职业客群？

比如：公务员、教师、医生以及企事业单位工作人员，作为国家机关和相关的工作人员，他们具有稳定的职业收入和良好的福利待遇，同样享有稳定的职业收入和良好的福利体系。

相对稳定的职业特点，决定了这个客户群体更注重生活品质和居住环境的改善。

加上职业稳定客群通常享有稳定的薪资和完善的福利待遇，单位在员工福利方面往往较为优厚，包括提供住房公积金、购房及租房补贴等，这为他们购房提供了良好的经济保障，也进一步增强了他们的还贷能力。

30年前，

国有企事业单位成为了地产市场第一批，通过公积金贷款购房的购房者。有了后面的地产的黄金时代，时代的背后，离不开这部分客群对市场的带动和购买信心的拉升。

公积金制度，率先实现并改善了房屋作为大宗消费品的信贷体系，公积金之后才有了针对飞公积金客户的商贷体系。

30年后的今天，

市场会不会因为这部分相对确定的购房者的进入，迎来一个相对确定的消费端的信心拉升。

至少在政策端，给到了足够的诚意。

05

历史的车轮滚滚向前，

在历史的车轮缝隙，会找到一些史诗级的巧合。

而这些巧合带来的时代的变化，

同样会在当下带来信心的恢复和对于市场确定性的认知。

但是无论何时，

时代和行业，都选择优秀且坚持的企业和项目，穿过迷雾，走出困境。

这一次，

同样对以非国有企业中的万科、龙湖、新城、华宇、美的、旭辉...这样的稳健的企业，

报以信心和鼓励，

时间背后，

是它们用长期主义的行稳致远，迎来了曙光。

全文完。

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