最近，碧桂园的财报发布，简直像在市场上扔了一颗“炸弹”。2023年全年和2024年中期的财报显示，这家曾经的房地产巨头，如今的日子过得相当惨淡。2021年净利润还有268亿元，2022年就净亏损61亿元，到了2023年，净亏损竟然高达1784亿元！2024年上半年，净亏损也达到了128亿元。这样的数据，让人不禁感叹：房地产行业的寒冬，真的来了。
碧桂园的财务状况也不容乐观。有息债务高达2502亿元，而手头的现金只有67亿元。目前，碧桂园还有3059个项目在开发，20万套房子未完工。克尔瑞的数据显示，2024年碧桂园的销售额同比下降了70%以上。这样的局面，让人不禁想问：碧桂园还能撑多久？
不仅仅是碧桂园，万科的日子也不好过。前三季度，万科的营业收入同比下降了24.25%，净利润亏损179.43亿元，同比下降231.73%。上半年的销售面积和销售金额也分别下降了26.8%和35.4%。万科的偿债压力也不小，2025年一季度，万科境内至少有4笔债券到期，合计未偿金额约90亿元；二季度境外将有2笔债券到期，未偿余额约人民币36亿元。
碧桂园和万科的困境，只是整个房地产行业的一个缩影。恒大、融创、世茂、雅居乐、佳兆业、富力、奥园、华夏幸福、蓝光等房企，都已经爆雷。这些曾经风光无限的房企，如今都陷入了债务危机。从“碧恒万”到“保中华”，房地产行业的格局已经发生了翻天覆地的变化。
千亿房企的数量，从2021年的巅峰时期的44家，缩减到2024年的11家，仅为巅峰时期的1/4。百亿房企的数量也从2023年的125家，暴跌到2024年的86家，一年时间就有39家房企掉出百亿队列。这样的数据，让人不禁感叹：房地产行业的大洗牌，真的来了。
从土拍市场的数据，也能看出端倪。2024年，央国企和地方城投拿地金额占比85.3%，11家民企拿地额仅占8.5%。这意味着，未来5年内，市场上每10套新房中，只有1套是民企开发的。还留在土拍战场上的民营房企，已经屈指可数。
龙湖和滨江，是目前还在积极拿地的民营房企代表。滨江在2024年的拿地金额为219亿元，其中仅杭州就占了214亿元，几乎把所有资源都倾注在一个城市。龙湖则相对均衡，拿地分布在全国近10个一二线城市，如北京、重庆、杭州、苏州、成都等。
四川邦泰、伟星房产、宁波江山万里、湖南的运达地产等中小型民企，也在深耕自己的城市。这些“实力新锐”房企，虽然规模不大，但在自己的地盘上，依然有着不小的竞争力。
贝壳、南通亚伦等跨界民营房企，也开始在房地产市场上崭露头角。这些“新面孔”或新成立的民营房企，虽然经验不足，但他们的灵活性和创新性，或许能在未来的市场中找到一席之地。
上一轮房地产行情的大涨，从2016年持续到2021年初，整整五年里，造就了太多楼市神话。碧桂园、恒大、融创三巨头，曾经占据了2万亿的市场份额。然而，四年过去，站在2025年来看这个结果，很多意外都变得合情合理。
大洗牌结束后，国央企和极个别头部民企，将拥有绝对的市场份额、话语权和操盘权。保利、华润、中海，这三家国央企巨头，已经形成了三足鼎立的局面。建发、越秀、华发等地方性国企巨头，也在迅速崛起。
混合所有制房企，也将成为未来的一个重要力量。虽然这些房企不算纯粹的国央企，但国字背景的渗透力，让它们在市场上有着不小的优势。
少数民营房企标杆，如龙湖、滨江、伟星等，依然在坚持自己的道路。这些房企，或许能在未来的市场中，找到自己的生存空间。
然而，对于大多数民营房企来说，未来的路已经越来越窄。房地产市场硬着陆，民营房企信用崩塌，导致销售停滞，现金流枯竭。负债是刚性的，以前的利息也是很高的，利滚利，负债越来越大，而营收越来越小，资难以抵债，这是一个悲伤的事实。
城镇化的高速发展，民营房企贡献了一多半的力量，但现在，是他们退场的时候了。爆雷房企的剩余资产，将被银行、信托、政府等瓜分殆尽。而爆雷房企对这个社会的民间欠债（个人、企业、供应商等），大都将随着时间灰飞烟灭。
进入2025年，市场趋势也比较明显，一个是债务重组，先解决“生死”问题，一个是市场复苏，解决“活下去”的问题。
重庆原市长黄奇帆，在采访时曾提到过一个数据：中国独立法人的房产公司有9万家。而中国有9亿城市人口，这意味着每1万人就有一家房地产公司。中国房企比全世界开发商加起来都多。以后不需要这么多，有1万家就不得了了。
根据《国家统计年鉴》显示，截至2021年房地产开发企业的数量为105434家，其中，内资房企101374家。从10万缩减到1万，意味着大批玩家直接出局。
过去中国开发商讲究从土地到住宅再到销售、运营、物业一条龙，事无巨细都自己来做。后来大家都意识到了，专业的事情必须交给专业的人来做。
未来能够活下去的开发商，会有四个大方向：
1. 坚持做投资商，做高回报率
2. 回归开发，做全周期项目管理
3. 转型运营商，精耕商业中心、长租公寓或者产业园
4. 围绕房子展开各种服务，收取服务费
2025年，对房企很关键，对整个房地产市场也很关键。未来的房地产市场，将是一个更加专业化、精细化的市场。只有那些能够适应变化、不断创新、坚持专业化的房企，才能在未来的市场中生存下来。
房地产行业的寒冬，或许还会持续一段时间，但春天的到来，也不会太远。对于那些能够坚持到最后的房企来说，未来的市场，依然充满了机会。
