最近的楼市新闻真是令人心动。

先是在8月20日，有住建部官方背景的《中国房地产报》融媒体突然呼吁“三降”：降首付、降税费、降房价。

最吸引人的是，内容提到 “应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

正当大家还没回神时，又一条更劲爆消息放出：8月22日，珠海一个楼盘“打对折”销售，原价约2.8万/㎡，现在只要1.5万/㎡左右，几乎降价一半。

这两则新闻出来后，瞬间引爆了舆论。

要知道，对“楼盘降价”这事，官方之前可不是这个态度。

首先说明一点，目前我国实行的房地产价格备案制度，也就是开发商无论打算涨价还是降价，都必须向当地住建部门备案登记，不是企业想涨就涨，想降就降的。

但目前情况是，涨价无所谓，随便；降价就不行，特别是不报备的自行降价。

去年8月，合肥长丰县某楼盘因为私自降价4000元/㎡，结果被有关部门定性为非法销售，立即叫停。

今年2月，广东深圳某楼盘虽然没敢提“降价”，但因搞了“买房送60万首付”的活动，也被当地以“严重扰乱市场”名义紧急叫停。

今年5月，苏州昆山两房企也因“擅自大幅降价”，立即被政府以红头文件形式关闭网签，要求整改，并列入不良行为诚信档案。

一年以来，全国已经有21城发布了“限跌令”，其中包括岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、鄂州、株洲等。

这些城市有些是直接发布行政命令，有些是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签。

比如东北沈阳，发布了“尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的”的通知；江苏江阴发布“促进房地产市场健康稳定发展”，总结就一句，不许降价；安徽芜湖宣布，如果“销售价格低于备案价格5%以上的，需重新申报”。

连现在财政极度紧张的昆明，也发布了“房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签”的通知。”

本来开发商降价，一方面是为了回笼资金，另一方面也属于正常市场行为，毕竟现在房价虚高的情况十分普遍，即便降价看似不少，开发商依然有得赚。

不过，市场不允许降价，开发商也还是有办法应对。

今年开始，许多城市的房产市场出现了一种“工抵房”的销售模式，而且规模还不小。

所谓“工抵房”，一般指工程抵押房，即开发商用来抵扣工程款项或优惠给内部员工的房子。相比市场价，“工抵房”的价格可以优惠8折左右，在某些地区，优惠幅度少则数十万，多则上百万。

比如广州市增城区某楼盘就推出8套“工抵房”，总价87万元起，折合单价仅1.1万元/㎡，而之前的成交价基本在1.5万元/㎡左右；房价较高的荔湾某楼盘也曾推出过几套“工抵房”，单价约为5万-6万元/㎡，而此前对外售价最低也8万元/㎡起。

广州增城叠溪花园曾推出“工抵房”

事实上，这些“工抵房”许多既不是工程款抵押房，也不是什么员工福利房，其实就是变相降价促销的手段。只是这种价格变动，可能会招致原来业主的反对，这才试探性地以“工抵房”的名义来进行销售而已。

不过，这种套路也早被相关部门觉察，很多城市继发布“限跌令”后，再次出台文件，明确禁止“工抵房”的销售。

开发商无论怎么促销，只要是相关手续正规，开发商和购房者两厢情愿，就是符合市场规律的行为。

问题是，随着近年来政府的调控政策不断加码，楼市进入到了一个“换手难”的阶段，开发商想快速回笼资金变得困难重重。

尤其是如今大环境下，经济形势不容乐观，市场购房热情急速下降，房地产市场又早已进入存量阶段，降价促销实在是再正常不过的手段。

政府其实并非不想让老百姓买到便宜点的房子，安居乐业，但客观事实就是，房地产市场与政府的“土地财政”深度捆绑多年，牵一发而动全身。

毕竟，房地产市场一旦绷不住了，那么相关贷款银行、当地的土地市场，乃至地方整个财政都会遭受重创，实在是没办法。

那么，珠海这次公然降价，甚至还得到当地住建部门许可，又是为何呢？

根据城市研究室调查，本次降价楼盘是位于珠海金湾区航空新城的“金湾·宝龙城”。

实际情况是：降价属实，但也符合当地政策，并且也不是一次性降价50%。

金湾·宝龙城 来源：宝龙地产IN珠海

根据珠海相关政策，所有房地产企业可每季度向珠海市住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

所以，“金湾·宝龙城”这个项目首先是向住建部门进行过备案过的。

不过，重点是，该项目自2020年9月开盘后一期备案价2.48万元/㎡，后续三期的备案价一路水涨船高，直到近期的2.8万元/㎡。

但是从今年4月开始，项目备案价便开始“划水”，下调至20804元/㎡，并在7月底降为18967元/㎡，比最初的备案价下降了30%。

“金湾·宝龙城”就是利用当地每季度允许的“不低于备案价的八五折”，第三期项目在18967元/㎡基础上直接降为了现在1.4-1.5万/㎡。

顺便说下，珠海设置的这个“85折”，实际可以视为当地对新房房价限定的一个15%“容忍线”。

只要当地房企在这个15%限度内，无论搞什么样价格花头，监管部门都当看不见。

有意思的是，参考这个限度，细究“金湾·宝龙城”本地的降价，其实也是越过了这个“容忍线”，可居然也被允许了……

不过，“金湾·宝龙城”这个项目降价，背后有很多迫不得已的因素。

海滨城市珠海是广东省的地级市，也是中国内地唯一与中国香港、中国澳门同时陆路相连的口岸城市。城市常住人口不到250万，经济实力排名广东省第六位。

珠海城市风光

总体来说，由于投资客和本地人混杂，珠海楼市各区域分化较为严重，高至9万元/㎡的高档住宅，低至9000元/㎡的“老破旧”，差距十分明显。

比如6万/㎡以上的豪宅基本分布于吉大和横琴这两个区域，购房者基本都是为了提高生活品质的高收入者；4万-6万/㎡这个价位的中高端楼盘以橫琴及香洲区的优质地段楼盘为主，但并不多。

目前，大部分珠海人主要购买的是2万-4万/㎡这个区间的住宅，房间相对宽敞、景观也不错。主要集中在高新北围、金湾、红旗、三灶、斗门等区域，但更优质的楼盘还是集中在香洲等核心区域。

而1万/㎡以下的房子很少被珠海人考虑，因为这些基本分布在较为偏远的斗门及高栏港区域，无论工作还是孩子上学、家庭看病，都不是很方便。

进入2023年之后，珠海首套房贷最低利率已降至3.6%，楼市成交也一度有所回暖。截至7月，珠海住宅成交均价约为24640.86元/㎡，与前几个月持平。

但由于非中心城区新房库存量大，开发商又将大量楼盘从期房变成现房销售，加上希望冲下即将到来的楼市“金九银十”，现在绝大多数楼盘都在备案范围主动降价中。

此次降价主角，珠海“金湾·宝龙城”正是位于金湾区的航空新城，位于科工路西侧、金铭东路北侧。项目土地是宝龙地产于2019年底斥资31.2亿元竞得的，楼面地价约7224元/平方米。

按照规划，建设完成的珠海“金湾·宝龙城”是一个大型综合体项目，占地面积约19万平方米，建筑面积约43万平方米，包含住宅、购物中心、酒店公寓、星级酒店、甲级写字楼等多种业态。

正在建设中的金湾·宝龙城商业项目

项目公司为珠海鹏湾置业有限公司，由宝龙地产和雅戈尔置业分别持股50%。

说起来，“金湾·宝龙城”此次降价除了受困于大环境，也有开发商不敢说的苦衷。

宝龙地产作为国内优质的地产开发商，在全国相继开发了许多商业地产项目，但因为战线过长，近年来的资金链已支撑不住。

2022年7月，宝龙地产因为一笔美元债的本息，计划推进债务重组，引起业内关注。

同一年财报显示，宝龙地产总营收约为313.78亿元，较2021年同期下降约21.4%，公司拥有人应占核心盈利约为24.51亿元，较2021年同期下降约34.9%。

而今年上半年，宝龙地产合约销售总面积分别约为人民币176.10亿元及113.54万平方米，分别同比下降24.23%、25.89%。

显然，宝龙地产目前债务风险极大，只能通过不断促销实现资金回笼，才能勉强维持住现状。

也是受到资金紧张的影响，“金湾·宝龙城”后续项目已从2022年底暂停施工至今。可见，如今项目的降价实际就是宝龙想尽快回款，才有钱继续完成后续的商场、酒店等建设。

实际上，如今不仅是宝龙地产，还有很多地产公司在珠海都有“清仓甩卖”的想法，实在是熬不住了。

珠海这个城市并不大，人口也才两百多万，经济虽然不错，但与很多万亿级的城市根本没法比。

可如今珠海的房价直接从最初的不到1万元/㎡，均价已近25000元/㎡，横琴这些地段居然要6万元/㎡以上，这个市场究竟是谁在炒？

不错，珠海是位于珠港澳大湾区的核心，面积与深圳差不多大，但两者无论经济体量还是上市公司，再或者相应的先进制造业企业数量，压根不在一个等级。

至于被炒得火热的横琴新区，就算是中央规划的粤澳深度合作区，但人口不到大城市的五分之一，房价又这么高，又如何吸引和留下人才？

来源：珠海发布

不用说，正是在之前热闹的楼市热潮中，就像其他地区为了某些不切实际的规划造出的“鬼楼”一样，珠海很多地区的房价是人为炒出来的。

不用多说，入夜，去被黑暗吞没的金湾区与斗门区附近转转，就知道了。

对于那些希望用知识和才能换取大城市生存资格的人而言，虚高的房价无疑是他们脚下正在龟裂的玻璃地板。

高房价对当地人也一样，高墙耸立的豪宅区与垃圾无人清扫的小区，其实已提前为彼此家庭规划了不同的人生之路。

莎士比亚在《暴风雨》中说：凡是过往，皆是序章。

房价会不会降？

新闻中虽然没有什么变化，但我们都知道，变化正在发生。