昨天中海云宸一则法拍惊起千层浪。

4-1-1301，605.5W，138.74方，单价约为4.36W。

中海云宸一手房卖的时候就磕磕绊绊。

这套房源IPO时间是2019年8月，价格是656.87W，单价约为4.74W。

5年时间过去了，法拍价格比IPO价格低了8%。

其实这就是市场现状，很多项目都跌回了五六年前，二手房比新房还便宜。

云宸的二手房也不活跃，市场存在感并不高，签约价约在4.7W左右但是这个价格市场认可度不高，今年一共就成交了3套。

如果你参考二手房价格去买云宸的房子，那肯定是高了，因为这个价格无量，无量代表市场不认可。

这也是为什么我要说法拍房的原因，虽然他是单独的一套房，但是却有很大的参考意义。

本质上法拍房和二手房底层资产是一样的。

我们应该以法拍的价格去选二手房，那么买到的房子才算真的划算，值得在二手房下行阶段出手。

回过头来，我们看云宸的法拍价格其实是相对合理的价格，因为4.7W的二手房并没有流量，要走的动自然要降价。

所以买云宸的二手房应该参考的是4.4W左右，而不是二手房中的4.7W左右。

那么中海云宸一手房、二手房的表现均比较差，是项目本身的原因还是板块的原因呢？

我们首先看一个例子，就中海云宸边上，保利天汇。

保利天汇目前已满2，成交量还算可以，所以二手房数据的可靠性比云宸的要高一些。

5月成交6套，6月成交12套，7月目前成交了3套，价格在5-5.2W左右。

分户型来看成交结构，11套为95-101方的小户型；3套120-130方户型；1套140方的改善户。

所以厂区二手房明显以刚需走量为主，小户型低总价最有市场前景。

那么可以看到中海云宸的139方其实和厂区目前主流成交二手房流量户型完全脱离。

并且中海云宸除了户型是改善，其他并没有呈现出改善的气质，还不如天汇。

就项目本身而言保利天汇比中海云宸有较多的优势：TOD、大盘、商业配套等三大优势都是云宸所不具备的。

所以云宸目前二手房价格和项目本身的不如意有很大的关系。

但即使强如保利天汇，二手房价格也就在5-5.2W之间，这不得不说到整个滨江的供应。

厂区的二手房价格也受到了浦沿源源不断的新房供应影响。

浦沿品质越来越卷，4W不到的售价，品质完全不属5W+地厂区，甚至实现了超越。

浦沿主要在售项目房子均低于18楼，而厂区普遍在18楼以上，这两者会带来得房率的差距，最终结果就是浦沿项目的户型会比厂区好一些。

而且浦沿到滨江主要产业园距离其实非常近。如果有车，通行的便利性一点也不输厂区项目，这也是为什么浦沿租金一直不错的原因之一。

滨耀学府的107方做到了4房，整体租金和比天汇的101方相差无几，但一个是3W多的价格，另一个是5W多的价格。

一个发展中的板块，租金还不错，这也是我看好浦沿的原因之一。

所以最后总结下，中海云宸跌破IPO8%，一方面是项目本身的问题，另一方面则是厂区受到了浦沿源源不断的供应影响。

项目本身品质不会再得到提升，短期内浦沿的供应也不会减少。

所以未来一段时间厂区的二手房注定将不断被浦沿的新房背刺。

厂区最大的问题还是在于书包没跟上，界面差点意思，IPO价格较高。

晓月映翠已经交付，天汇这边整体居住感觉又要比云宸那边更好一些。

晓月映翠能否为厂区证明，厂区的高总价二手房不缺接盘侠呢？

传闻很多，静待签约。