在过去近20年受美国本轮加息影响之前，韩国房价一路高歌猛进，用一个 “涨” 字便可概括其走势。然而，与之形成鲜明对比的是韩国的生育率，自2016年后便如自由落体般断崖式下跌，呈现出一涨一跌的极端态势。
按照常理，房价长期走势与人口因素紧密相连，那么韩国持续走低的生育率为何未能拉住房价上扬的步伐呢？韩国国土研究院的报告揭示了其中复杂的关系：房价对生育率的影响时间逐渐缩短，2000年以前房价上涨后需10个月左右才反映在生育率上，而到2010年以后，房价稍有上涨，生育率便立即受到冲击。
报告数据显示，房价每上涨1%，未来7年总和生育率将减少约0.0142。2022年韩国总和生育率位列全球倒数第一，仅为0.78，这意味着每个育龄妇女平均生育孩子数量极少。在韩国，房地产被民众奉为神明，信 “地产教” 的人跻身上层阶级，不信者则被无情淘汰，只是这场全民房地产崇拜究竟能持续多久，无人知晓。
韩国房地产泡沫的形成与破裂在韩国租客需向房东缴纳全款房价的50% 到80%作为押金，便可免费居住，到期后全额退款。房东则拿着这笔巨额押金去炒房、炒股、炒币，表面是租房模式，实则是一种变相贷款，房东以房子为抵押，免去的租金相当于利息。这种模式在韩国极为流行，却也在美联储加息周期下成为了房价崩溃的催化剂。
当美国进入加息周期，韩国地产市场立刻受到冲击，房价加速下跌。由于韩国房价过高，许多租客的全租房押金都是贷款而来，随着利率不断攀升，大量租客无力承担全租房费用，纷纷改为月租房，房东们资金链断裂，只能抛售房产退还押金，进一步助推了房价的下跌。2022年12月，国际货币基金组织就曾发出警告，亚洲地产泡沫已濒临破灭，韩国便是其中的典型代表。如今，韩国房地产似乎已进入暴雷时刻，但其影响究竟会有多深远，尚待观察。
房价背后的社会阶层分化与民生困境在韩国，房地产早已超越了居住的基本功能，成为了社会阶层划分的关键因素。韩国人被按照所拥有房产情况分为6个阶级，从一户多房的上层阶级到住地下室等的底层阶级，泾渭分明。
韩国女子在择偶时，“男人有房，什么缺点都可以原谅” 成为流行观念，仅有4成的中壮年拥有自己的住房，许多年轻人沦为依靠父母的 “袋鼠族”。在子女教育方面，居住街区的房价直接影响着孩子进入名校的机会，高价街区的孩子就读名校的概率明显更高，如江南瑞草等高级住宅区，录取首尔某高校的人数远超其他地区。
高房价给韩国民众带来了沉重的负担和无尽的痛苦。韩国社会出现了地价与居民寿命挂钩的怪现象，地价飙升的街区居民寿命相对较长，反之则较短，人命仿佛与房地产紧密相连。无房者为了买房不惜出卖灵魂，成为 “灵魂购房者”，而那些无力购房的年轻人则成为 “三抛一代”，被迫抛弃人际关系、婚姻和孩子。
韩国的自杀率在经合组织成员国中位居榜首，2020年有1.3万韩国人选择结束自己的生命。摩根斯坦利报告称，2022 年韩国在奢侈品上的消费增长了24%，平均每人消费325美元，高于美国，是中国的6倍，这背后反映出韩国民众在高房价压力下的一种消极反抗情绪，他们认命于所谓的 “汤匙阶级论”，认为努力不再能改变命运，只能通过消费奢侈品来寻求短暂的慰藉。
历任总统的房地产政策与房价走势近20年韩国房价并非一帆风顺，经历了多次起伏，但始终未能摆脱上涨的总体趋势，这背后与历任总统的房地产政策息息相关。2008年全球金融危机来袭，韩国房价首次下跌，江南地区房价甚至出现22%的跌幅，民众陷入对房地产市场的恐慌。
李明博上台后，为摆脱经济危机，放宽房地产政策，房价迅速回升，曾经暴跌的江南地区同一套住房一个月内涨了2亿韩元。李明博竞选时承诺带领韩国人走入第二套房时代等口号，赢得了民众选票，但房价的再次上涨也让民众苦不堪言。朴槿惠执政时期，面对房价下跌，同样采取了降息等楼市振兴政策，导致房价和家庭负债再次攀升。
文在寅上任后推出最严房地产调控政策，却未能抑制房价上涨，首尔房价4年上升了93%，他也在卸任时表示未能成功控制房价是任期内最大的遗憾。历任总统在房价问题上的反复，使得韩国房地产市场在小跌大涨的怪圈中循环，民众对房价的不满情绪日益积累，而这次房地产暴雷，或许将成为韩国重新审视房地产问题的契机，只是未来的路依然充满不确定性，韩国能否真正摆脱房地产的 “恶魔” 掌控，让民众从高房价的重压下解脱出来，还有待时间的检验和政策的调整。
文本来源@饭统戴老板的视频内容
