顶端新闻记者 高瞻展 李斯琦

近期，郑州稳楼市15条新政以及全面解除限购限售政策的陆续出台，有力刺激了市场回暖，在传统金九银十之际，中秋国庆恰逢8天长假，市场反应如何?

10月4日，顶端新闻记者实地探访郑州市内五区的五个热门项目——金水区保利缦城和颂、惠济区招商时代天宸、中原区万科山河道、管城区电建洺悦融园和二七区亚星锦绣山河，进行市场调研。

贝壳研究院郑州分院数据显示，双节期间，郑州新房成交1147套，同比增长14.1%，二手房成交577套，同比增长29.1%。

8天长假：有楼盘一天到访50余组，有楼盘每平涨价500元

“一天到访50多组，到访量涨了非常多。”保利缦城和颂销售经理赵培通说。

据赵培通介绍，自放假开始，由于节日原因，中秋节当天客户相对较少，随后到访量有了显著的提升。“我们在9月30号当天还加推了一栋8号楼，每平米较之前还涨了500元左右，也卖出去了一些。”

谈及价格上涨的原因，赵培通告诉记者，由于该项目定位偏改善，且洋房产品在金水北片区相对稀缺，所以会根据情况进行适当的价格调整。据了解，保利缦城和颂在假期期间，总共到访量超过500组，销售额达到了1.2亿元。

位于惠济老鸦陈片区的招商时代天宸项目销售负责人赵东委介绍，自9月29日假期开始，项目每天到访量相比此前近乎翻倍，“之前节假日的时候，每天到访约有30组。但是中秋跟国庆假期期间，每天到访都在50组以上，成交量也基本上实现了翻倍的提升。”据赵东委介绍，招商时代天宸项目在双节期间销售额达到了8600万。

“假期前两天到访量就有104组，十月一号当天是50多组，假期平均每天都能有五、六十组客户来访。”亚星集团副总裁兼营销中心总经理段炤利向顶端新闻记者表示，8天长假期间，来访量有明显的上升。据悉，8天假期期间，亚星锦绣山河大二期共计来访443组，成交52套，成交金额6864万元，环比增长10%。

亚星锦绣山河大二期现场

根据贝壳研究院郑州分院数据显示，中秋国庆长假期间，新房带看量14242组，较上周增长8467组，成交1147套，同比增长14.1%;二手房带看量14895组，较上周增长3585组，成交577套，同比增长29.1%。尤其是新房方面，假期期间带看量、成交数据有了明显的增长，根据成交走势曲线，在假期最后两天，达到了新房成交的“高潮”。

热销项目特点①：稳定施工，安心交付

纵观目前郑州市场，热销项目的最重要特征，便是持续施工，保障交付安全。在当下的房地产背景，安全交付是购房者产生购买行为的最基础因素，越是施工正常，品质有所保障的项目，销售状况越好，反之亦然。

“自项目入市以来，一直处在正常施工状态，没有停工，工程进度稳健强化了市场信心。”电建洺悦融园项目销售负责人刘畅说，公司位于经开区的另一个项目电建泷悦华庭去年提前三个月交付，不仅没有降标，交付品质还有所提升，稳健的兑现能力维持了消费者对电建品牌的信心。

电建洺悦融园正在施工

稳健的交付力是项目销售的保障，招商时代天宸销售负责人赵东委告诉顶端新闻记者：“该项目预计在2025年中旬就会交付，大概一年半左右的建设时间，这个时间客户也都是可以接受的，是客户选择我们的一个基础信任。”

除了国央企之外，优秀本土民企的项目施工也依然稳健。

据段炤利介绍，亚星锦绣山河大二期8号地提前交付三个月，10号地提前交付半年。“由于都是现房，客户来了之后的感染力和体验感都比较强，9月29号、30号两天来访量比较大的情况下，首次到访即成交都有五、六套，这也是我们成交周期短的一个主要因素吧。”

热销项目特点②：配套完善，产品稀缺

此次探访的热销项目，另一个共同的特点，便是其产品都具有稀缺性，也是多数购房者选择的原因之一。

随着购房理念的变化，“回归主城”是不少购房者内心的真实写照。当前郑州四环内净地稀少，这些项目作为区域内的代表作品，地段优越是产品得天独厚的优势之一，项目完善的配套状况，给了购房者充足的下定理由。

保利缦城和颂销售经理赵培通介绍，项目主力户型为洋房168m²，高层148m²的四房，定位改善。产品在区域内比较稀缺，叠加国庆期间的一些购房福利，比如赠送车位抵用券、赠送物业费等，客户的成交周期都比较短，基本上三天或者一周之内来看过一两次，便可直接下定。

“我们项目总建筑高度不高，最高的也不超过二十层，建筑密度以及容积率比较低，在金水北主城区比较稀缺，相比主城区容积率较高的项目在居住舒适度上也更加宜居，对于想在金水北改善置业的群体来说是一个不错的选择。”赵培通说。

万科山河道二期项目销售经理向顶端新闻记者表示，项目整个地块共4期，其中一期已交付，二期在售，紧邻的中原区伊河路小学山河道校区已开学，地块北边就是二砂文化创意产业园，再往北还有中原万达商圈，还临近西三环快速路与陇海快速路，基础配套十分成熟。

万科山河道二期现场

放眼最具烟火气且配套不断完善的中原老城，可供选择的改善项目并不多，万科山河道二期主要以大户型为主，主力面积段在150m²左右，最大183m²，改善纯粹，作为改善置业代表，项目销售平稳。

配套齐全也是亚星锦绣山河大二期的主要优势。段炤利表示，亚星锦绣山河大二期项目有优质教育资源的加持，再加上深耕这个片区也有十几年，项目的业主基数很大。

“客户在现场了解了项目地段、生态、交通、产品等，都觉得很不错，尤其是九年公立优秀教育资源的加持，客户下定还是比较快的，成交周期相对于国庆节前要快得多。”段炤利说。

热销项目特点③：地缘客户占比大，改善需求强劲

地缘改善，是推动主城项目热销的又一动因。

这些改善客群，往往在市区有一套或多套住宅，且收入稳定，在房住不炒大背景下，出于改善置换需求，将老房子出售，回笼现金后再选购改善住宅。这类改善客户往往购房预算200-500万之间，全城对比改善项目，会综合考虑片区配套、生活便利性和产品特点。

万科山河道二期销售经理赵天说，项目的客户不少是老中原区的地缘客户，有改善需求，山河道二期今年3月首开后，销售一直很稳健，每月成交稳定在40套左右，不少万科的业主会转介绍，复购率还不错，(二期)目前剩余仅约100套房源，同时万科的价格体系一直比较稳健，价格不会剧烈波动。“我们二期自3月首开到目前，每平还微涨了几百块钱。”

刘畅说，电建洺悦融园的主要客户群体也是地缘性客户，管城区客户占比达到60%，二七区辐射客户约20%，还有一些是郑东新区外溢的客户群体。“由于陆续的人员回归，可能会有一部分有买房需求在国庆过完的第一个周末释放。”

热销项目特点④：返乡置业需求刺激，成交周期短

每逢佳节，返乡置业都是在外务工人员的一个重要选择。

这些客户老家在河南，购房主要用于结婚，男方或女方在一线城市工作，随着郑州城市发展越来越好，最后二人选择安家在郑州，压力也会相对小一些。

赵东委说，假期期间，招商时代天宸返乡置业客户较多，项目主力户型是分别为95m²,128m²,143m²。以返乡置业的客户关注的95m²户型为例，作为一个小三房，两个卫生间是户型的亮点。“这样，万一将来双方父母偶尔过来帮忙带孩子，双卫设计会方便许多，而且还是三房，也有助于满足居住功能。而且项目地处省体中心旁边，附近有地铁三号线、四号线，成熟的生活氛围也是客户考虑因素。”

未来预期：价格稳定、预期稳定，市场方能转暖

对于今年四季度郑州楼市行情，段炤利分析说，今年10月预计要比9月份的表现要好，真正有需求的观望客户今年可以出手，未来在11月、12月，企业也会通过各种促销活动，给广大业主客户提供更多的购房福利。

然而要想市场想整体回暖，不仅需要给力的销售政策，更需要稳定的价格体系给民众靠谱的价值预期。

刘畅认为，未来决定房子价值的，是其稀缺性和流动性。毕竟，房产是大宗商品，稳定的价值预期有助于加快流动，而当整个片区价格能够保持稳定，客户对产品的价值预期才能稳定，才能让市场逐渐回暖。