房地产市场跟十年前的差别很大，我指的不是供求关系和房价走势，而是新房市场和二手房市场，出现了明显的融合现象。

我在《北京的新房涨了五成？跟二手房没有一毛钱关系》里科普过，新房市场和二手房市场，虽然都属于楼市，但以前却是泾渭分明的两个市场。新房市场，是“增量房”市场，交易双方是开发商和购房人。二手房市场，是“存量房”市场，交易双方有可能既是购房人，又是售房人。

新房和二手房，对应着完全不同的两种客群。类似买车，买新车和买二手车的，也是完全不同的客群，在营销上就要打出很明显的区别来。

可是最近，新房市场和二手房市场互相影响、彼此重叠，对应的客户群体也发生重叠。很多购房人遇到了一个难题：到底是买新房，还是买二手房？

1.

买新房当然有各种好处，比如没有中介费，开发商八成还会送各种附加服务，还能满足购房人的处房情结。

但买新房现在面临的最大问题，是到手即贬值。因为新房的新，相对二手房而言，是一种溢价。这就跟买新车、新电脑一样，到手哪怕你就开过一次，再转手可能就得打个九折。

过去房价上涨周期里，这一点并不明显，因为房价在涨嘛，涨的幅度很快就会抵消新房的贬值，甚至还有富裕。所以买新房也好买二手房也好，都算是上车行为。

但有一种人是肯定不会买新房的，那就是以投资为目的的购房人。既然注定了要作为二手房卖出，那何不直接购入二手房呢？为什么要买新房然后在自己手里折损掉一成的房价呢？在他们眼里，买房卖房只是一门生意，生意就得精打细算，新房有溢价不说，还不如二手房好砍价，非常不划算。

最近钱江晚报报道，杭州刚开完亚运会不久，亚运村的住宅项目，就有多套出现了“破发”现象。也就是说，新房到手就跌价。

比如6月交付的日耀之城，7月成交单价在6万元以上，8月的成交单价已经跌下6万元，大部分房源价格在5.5万元左右。而在贝壳平台上，日耀之城有三套房源的挂牌单价已经低至4.8万元，其中一套房东在近一个月内直降100万元，基本上亏本在卖。

再比如今年2月交付的合能杭玥府，交付后就有房东以低于新房价格出售。杭玥府精装限价为3.4万元/平米，而贝壳平台上的挂牌均价为3.3万元/平米，近期的成交均价仅2.6万元/平米。

而据记者采访，这些“破发”的二手房，出售仍然不容易。尽管比市价低了不少，但市场上的购房人普遍担心，房价会继续下跌，谁也不想买在半山腰上。

但也有自认为抄到底的购房者，尤其是那些当年摇号失败的人，看着以前求而不得的房子，现在唾手可得还比之前便宜，就好像看见以前高高在上的白月光公主今天变成落难新娘，哪怕是二手也要抢一套回来，满足一下当年未完成的梦想。

这事也挺有意思的。以前二手房比新房还贵，媒体称之为“倒挂”，既然是“倒”，那就说明反过来才是“正”，也就是说新房本就该比二手房贵。结果现在二手房比新房价格低了，媒体又称之为“破发”。真是人嘴两张皮，怎么说都行。

2.

但是买新房现在也遇到了重大利好，那就是零公摊现在开始遍地开花。

所谓公摊面积，就是指电梯、墙体等由这栋业主全体使用的公共面积，分摊到每个人头上。这一块面积占建筑面积的比例，一般会高达20%以上，也就是说，你买一套100平的房子，实际可用面积只有不到80平米，得房率大约75%-80%。

以前在得房率这一块，南方的房地产项目普遍比北方做得好。很多广东、四川、浙江的房地产项目，偷面积属于常规操作，一套建筑面积120平的房子，实际可利用面积在100平以上十分正常。我还见过最极端的，得房率超过100%，也就是偷出来的面积比公摊还多。

但偷面积既然有个“偷”字，就说明是钻规则的空子，比如造个露台按一半面积计算，然后交房前又给封闭起来。这种属于地方规划和房管部门审查不严格，或者干脆就睁一眼闭一眼，反正大家都在一个链条上，项目卖得越好，大家就越有好日子过。

当然也有一些地方，比如重庆，新房销售的时候只讲套内面积，不讲建筑面积，但这样做只是计算方法不同，其实对房价并没有多大意义。而且仅限于新房，二手房市场还是按建筑面积计价。所以在横向对比跟其他城市的房价时，照样还得换算回建筑面积。

最近，一些城市开始对公摊面积下手了。

9月5日，湘潭市政府出台了《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干意见》，要求房地产广告和销售合同中必须清晰标注套内面积，取消公摊面积的宣传。

大家忽然发现，原来已经有很多城市都有类似的规定出台。

——2022年，南京和广州要求房产广告中必须明确标注套内和公摊面积；

——2023年，杭州和成都要求开发商在房产广告中展示详细的套内面积和公摊面积信息，深圳也随之跟进。

北京和上海虽然没有出台类似政策，但也有很多项目推出了“赠送面积”的促销活动，利用赠送抵消把得房率推升到甚至100%以上。

量变引起质变，当使用套内面积的城市越来越多，房地产市场整体的认识也就会慢慢发生转变。开发商为了吸引购房者，越来越重视提高房屋的实际使用面积，而购房者也会把实际可用面积作为重要的指标进行比较衡量。这就会让公摊面积在实际设计开发中被不断压缩。

实际上，在得房率一向领先的南方，早就已经不在纠结公摊不公摊的事情了。比如广州，今年大量入市新房，得房率100%已经是标配，如今开发商卷的高度，主要是在得房率130%附近。

这种情况也倒逼很多地方都修改了相应规范。广州、深圳、佛山、福州、长沙等地早在上半年就陆续修改了建筑设计规范，减少房屋公摊面积。最近，又有一批城市在卖地环节，就把减少公摊的要求写在挂牌说明里。

近期，绍兴、温州、金华、湖州等地的新推地块中，相继有了“计容新规”：部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等新规定。房企只要利用新规合理设计，理论上，得房率可以达到100%，高的甚至达到120%。

以后，买新房和买二手房，会出现本质的差别。买新房100平米，到手120平米；买二手房100平米，才到手80平米。多出50%的面积，你说二手房和新房的价格，能一样吗？或者说价格相近的情况下，谁不愿意买新房呢？

二手房相对新房原本有两大优势：一是现房，二是便宜。可现在新房也是现房销售了，而且得房率高出一大截，等于价格更划算。那么，精明的购房人，是不是又该仔细计算计算了？

3.

新房提质了，二手房肯定就要降价对抗。

也就是说，救开发商，是以伤害现有二手房业主的利益为代价的。说到底，购房需求就那么多，多买一套新房，就少买一套二手房。甚至不需要买，只要把二手房的市场价格打下来，那么所有存量房主的资产，就已经缩水了。

那么，那几个问题我要重新问一遍了——

要响应上层去库存的号召，要拉动产业、经济和就业，要增加地方的土地出让收入，是该救新房市场呢，还是二手房市场？

稍微想一想这些问题的答案，就大致能猜出后续政策的走向了。

至于对购房人而言，买新房还是买二手房？今天需要考虑的问题，比以前多了不少，再也不能无脑买买买了。

但其实还有第三个选择，那就是干脆不买。

虽然没有房子的婚姻是不幸福的，但房子买贵了，婚姻可能会更加不幸福。

这年头，有钱还怕缺房子吗？