广州2023年人口数据已公布几天了。

大家讨论比较多的是三个人口大区番禺、白云、天河，黄埔区貌似没什么存在感。

图表来源/广州房产

看常住人口总量，白云、番禺、天河等三个区，分别以366.68万人、282.29万人、223.8万人，继续蝉联广州人口前三。

黄埔区2023年常住人口122.21万人，同比2022年增加3.03万人，涨幅2.54%。但相比2020年高峰期的126.44万人，还少了4.23万人，降幅3.3%。

当然，简单以人口总量，来判断黄埔人口吸引力不行，未免过于武断。

其实，细究下来，黄埔的人口情况，并没有想象的那么糟糕。不少指标，还挺有意思的。

01

白云番禺人口密码

白云、番禺常住人口多，并不奇怪，有几个因素。

其一，行政区域广，可开发范围大。

白云区面积795.79平方公里，辖4镇20街；番禺区面积约530平方公里，辖5镇11街。黄埔区面积484.17平方公里，辖1镇16街。

其二，番禺、白云历史悠久，开埠很早，原有人口基数庞大。

番禺是岭南四大古县之一（其余三县：博罗、四会、龙川），繁盛几百年。早在2012年，番禺划出榄核、东涌、大岗三镇给南沙，当年常住人口就有144.86万人；而在2000年，番禺常住人口也有92.6万人。

面积更大的白云区不遑多让。早在1975年，白云区前身广州市郊区，划出原黄埔后，土地面积1295平方公里（含原萝岗），常住人口即有114.22万人。

而黄埔区除沿江的鱼珠-南岗设镇早，中北部的萝岗（科学城）、九佛（现知识城）区域历史上一直是广州远郊农村，人口密度如青藏高原上的氧气那样稀薄。

广州统计局数据显示，早在2007年，原黄埔区常住人口仅30万人、户籍人口19.5万人；刚成立仅2年的原萝岗区，常住人口低至21.25万人、户籍人口17.16万人。

两区合并，常住人口仅51.28万人、户籍人口36.71万人。

而同年的白云区常住人口分别为162.29万人、户籍人口分别为77.65万人；番禺常住人口149.58万人（含榄核、东涌、大岗三镇44.4万人）、97.51万人（含三镇约25万人）。

彼时，白云、番禺常住人口分别是黄埔+萝岗的约3倍、2倍；户籍人口的2.1倍（扣除划入南沙的番禺三镇）。

这个差距到了2023年，经16年，有什么变化呢？

常住人口方面，差距保持不变：白云、番禺常住人口仍是黄埔的3倍和2倍。

但户籍人口的差距，由2.1倍缩小至1.7倍。

其三，白云、番禺常住人口能够长期保持高增长，还有一个很重要的原因是：

城中村密布连片，成为中小企业、个体户创业，以及吸纳外来人口的庞大容器。

有活力大量外来人口的涌入，直接催生了诸如白云“淘宝村”大源村、望岗、萧岗，番禺南村，海珠康乐布匹市场等城中村加工产业集聚区。

旺盛的烟火气，涌动的外来人口，民营经济活力充沛，个体老板规模庞大，藏富于民。这是白云、番禺人口长盛不衰的“密码”。

02

城建范围人口密度相近

白云、番禺虽然人口总量庞大，但若算人口密度，可能会有另一番发现。

显然，白云、番禺行政面积大，只是容纳人口的基础条件。关键还要看实际开发的城建面积。

就好比拿高度开发的老城荔湾或越秀，去跟大山连绵堪称“山城”的从化，一概而论谈人口密度，显然是不客观的。

打开卫星地图，我们便会发现：白云、番禺整体地势平坦，河网密布，城建面积广。

其中白云区除东边的帽峰山-白云山为高山丘陵地区，人口较少，西边大部分区域已开发成熟，为密集的城中村所包围，人口密度高。

粗略折算一下，扣除帽峰山-白云山区域，白云区开发成熟区域大概2/3，占地面积约525平方公里。

相对而言，番禺区地势更为平坦，水网密布，大型山体更少，只有大夫山-滴水岩、莲花山等零星几处丘陵，其余东部区域的化龙、海傍、海鸥岛农田较多，中部的钟村-南村万博-市桥一带高度开发。

扣除山体、水域、农田，番禺开发成熟区域大概3/4吧，占地面积约400平方公里。

再来看黄埔区，跟白云、番禺是完全不一样的地貌观感：中北部的长岭居、黄陂、知识城为大片绿色覆盖，占全区大概2/3。仅科学城和老黄埔开发相对成熟。

超过六成的面积，都是很难连片开发的丘陵大山，也正是黄埔区人口总量不高的主要原因。

也就是说，黄埔区若扣除山林农田，实际开发的城建区域，大概只有1/3，占地面积仅约160平方公里。

但如果扣除山林滩涂，只算已开发城建范围内的人口密度，黄埔区并不差——

白云区：约1.43万人/平方公里；

番禺区：约1.42万人/平方公里；

黄埔区：约1.31万人/平方公里。

整体来看，黄埔区城建范围内的人口密度，和白云、番禺接近。

另外也要看到，同样对比2020年高峰期的常住人口数据，除黄埔区下降3.3%，白云区、天河区也是下降的——

白云区2020年常住人口374.3万人，2023年366.68万人，下降7.62万人，降幅2%；

天河区2020年常住人口224.18万人，2023年223.8万人，下降0.38万人，降幅0.2%。

03

户籍人口增速连续10年第一

黄埔区近三年常住人口虽略有下降，但户籍人口却是大幅增长的。

2020年，黄埔区户籍人口60.03万人，2023年户籍人口70.44万人，增长10.41万人，增幅高达17.34%。

番禺、白云、天河、增城近三年户籍人口表现为：

番禺区：增长11.83万人，增幅10.88%；

白云区：增长10.17万人，增幅9%；

天河区：增长8.31万人，增幅8.22%；

增城区：增长9.79万人，增幅9.6%。

对比而言，近三年黄埔区户籍人口增长量仅次于番禺，居第二，而增幅则一骑绝尘大幅拉开。

实际上，2023年黄埔区常住人口、户籍人口的增量和增速两个指标，都表现优秀：

其中，常住人口以增量3.03万人居第三、涨幅2.54%居第二，仅次于南沙（增加3.85万人，涨幅4.14%）。增城以增加3.63万人、涨幅2.34%居第三。

户籍人口则以增量3.28万人居第四、增幅4.88%居全市第一。

实际上，论户籍人口增速，黄埔区已保持连续十年增速第一的好成绩——

2014-2023年，黄埔区户籍人口大幅增长36.4万人，增幅高达82.7%。

远远高于第二的南沙（十年户籍人口增长18万人，增幅约47%）。

黄埔区户籍人口之所以连年高速增长，大致有三个原因：

首要原因，是十年来在黄埔买房安家置业的人口大幅增长。这应该是黄埔区户籍人口的主要来源。

过去十年来，特别广州科学城、知识城等新城区的飞速发展，一大批优质中小企业发展壮大，企业中高层人才集聚，加上楼市的兴盛，教育配套不断完善，黄埔区承接广州东进人口外溢，吃到了一波人口红利。

比如，2023年黄埔区户籍人口增长3.28万人，按户均人口3人粗略估算，则意味着去年有1万个家庭落户黄埔。这1万户当中，因买房落户的按6折计算，则是6000户。如按户均购房面积100平计算，则是6000套、60万平方米。

实际上，黄埔近年来商品住宅销售常年保持在180万平方米左右。这也是黄埔区吸纳人口落户的源头活水。

其次，也与黄埔区近年来重金抢人才有关。近年来，黄埔区出台系列人才政策，吸纳了一批企业中高层人才与专业技能人才落户。

第三个原因，也与黄埔区的人口构成特点有关。黄埔区人口整体偏年轻化，受教育程度较高，且男性比例较高，年轻适婚群体庞大，结婚买房安家落户的意愿高。

黄埔区民政局统计数据显示，疫情三年以来，黄埔区结婚登记持续攀高，2020年结婚登记4632对，2021年结婚登记5137对，较上年增长10.9%，2022年结婚登记5895对，较上年增长14.7%，远高于广州市的增长比例（6%-8%）。

高结婚率的结果，是高出生率。数据显示， 近几年黄埔户籍人口出生率基本保持在21‰左右，也远高于广州平均水平（11‰）。

04

几个结论

1、黄埔区的人口变化，与广州市整体情况比较一致：常住人口总体平稳上涨，近两年略有回落。但户籍人口高歌猛进，一直保持高速增长状态。

从广州各区人口的变化来看，也能看出“潮水”涌动的方向：

年轻人口、高学历人口，正从中心区特别是老城区，向外围近郊的潜力区域，如天河东、黄埔、番禺、南沙等地加速流入。城市外部人口流入如得不到大改观，则城市内部各区域的现有存量人口，则会进一步分化、内卷。

过去两年黄埔区常住人口减少，旧改只是其中一个因素：城中村拆迁导致部分低收入群体，或两区交界的村民，搬离黄埔，流入增城和天河。

但也不能完全归因于旧改对人口的挤出效应。只能说有影响，但非决定因素。主要原因恐怕与疫情有关。

疫情三年来，人口流动受限，特别是黄埔区外贸、加工制造业等产业受到冲击，大量外地务工人员无法获得稳定收入，选择离穗观望，造成常住人口出现阶段性收缩。这一点也是广州前两年人口下降的主要原因。

但即便如此，过去两年黄埔区户籍人口增速，依然保持全市第一的水平。

而2023年常住人口同比增长3.03万人，一方面与去年部分旧改回迁房（火村、暹岗、长安、茅岗）陆续收楼有关：部分村民回迁，同时也吸纳了部分租客；另一方面，来源于大壮名城、城市之光、品秀星樾、中央城、星汇城等新盘收楼入住。

火村旧改首期回迁区宏祥花园。

2、过去十年来，论城建范围内的人口密度、人口增速，黄埔都表现优秀，但人口总量仍相对较少，也是不争事实。

黄埔区山体、水域以及大型工业、文保、部队设施（如广石化、黄埔港、黄埔军校）占地多，一定程度上限制了人口流入。这是黄埔区的天然劣势。

但通过中心区、地铁沿线、重点产业园区等片区城中村改造，以及知识城、长岭居等新城区开发，战略新兴产业的加快落地，东部中心规划对地铁等资源要素的倾斜，还有很大的人口增量空间。

当中，黄埔区城中村改造，以拥有全市最大的旧改体量、最快的拆迁速度，同时通过旧改导入优质教育资源，重塑片区城市界面，优化路网结构和公园绿地，为未来吸引人口，承接规模增量人口创造了条件。

黄埔区旧改项目能承接多少人口？

粗略算了一下，黄埔海丝城、科学城、知识城中心区及地铁沿线，已批在建或有开发主体坚守推动的重点旧改项目，大概30个，提供商品房预估18万套，按户/套均2人计算，可容纳36万增量人口。

还有部分纯宅地项目，如保利中央公馆（1442套）、文船改造、双岗停车场地块（约2500套）、将军山地块（约1万套）、长岭居四子约9000套，知识城中心区大概货量1万套左右。这部分合计约3.6万套，可容纳7.2万人。

还有萝岗和苑、科学城保障房项目、知识城配售型保障房项目，以及各住宅项目中的政府回购房。

如果算上旧改项目用于出租的回迁房，大概也能容纳16万人左右。也就是说，以上四类产品合计能容纳80万人左右。

四个片区中，老黄埔和科学城是主要承接地，且两个片区项目多（老黄埔旧改+纯住宅16个，商品房大概10万套；科学城旧改9个，货量约4万套），销售去化速度也相对快一些。

总体而言，用10-15年消化四大片区内的重点项目，实现黄埔区常住人口破200万，是可以期待的。

短期五六年内，现有在建项目，尤其是老黄埔和科学城中心区新盘开发入住，常住人口和户籍人口预计也会有明显提升。

3、黄埔区通过旧改转化商品房吸引人口，人口总体质量相对高一些，这是黄埔区人口区别于其他区的一大特征。

但同时也要看到，黄埔区是制造业大区，这种产业结构也决定了产业人口总体购买力不会太高，仍有相当规模的中低产业工人选择城中村租房的需求。

因此，黄埔区一些边缘区域的城中村，特别是紧邻工业区的村庄，比如黄陂二期、班岭、火村二期、黄登黄麻，以及知识城山边村庄，实在没必要搞旧改。

实际上，这些地方搞旧改，成本高，卖不起价，也非常难卖。特别是一些未批未拆的村庄，不如顺势而为保留下来，给底层低薪打工人一处容身之所，某种意义上也是地方治理人文关怀的体现。

因地适宜保留部分城中村，也是一座城市竞争力与活力的体现。特别是紧邻工业区的城中村，可以大大减少产业工人的通勤时间，有利于提高工作效率，降低企业人工成本。

城中村更大的魅力，在于它是一个充满活力和机遇的地方，我们能够更直观地感受到一种活跃的“城市性”的存在。城中村的廉价成本，让大量的小商贩、小作坊和小企业在此集聚，业态接地气，形成了独特的经济活力。

事实上，城中村也是一些王牌企业的梦想起航之地。比如，网易丁磊创业初始的地方就是天河石牌村；再如，番禺南村，走出了目前风头正劲的5000亿世界独角兽企业希音。

希音总部诞生于番禺南村镇城中村

4、说到底，有人才有未来，人口才是一座城市（楼市）健康发展的不竭源泉。

我们不仅仅要通过人才引进、高端产业项目落地、新盘开发等手段，吸引高学历人口，更要广开大门，不拘一格吸纳各类人口。

要看到，白云、番禺常住人口、流动人口数倍于户籍人口的背后，一定不乏一批来自城中村创业成功的个体户老板，所谓藏富于村、藏富于民，也为当地楼市培育了强大的购买力。

如果说，户籍人口可能更多涉及人口质量、城镇化率，而庞大的流动人口、常住人口，则代表了一座城市的人口活力，也是户籍人口的一个重要来源，是人口质量的源头活水。

只有做大了人口基数，人口质量，以及产业创新，才有更多的可能性。