摘要：涉及重大诉讼案件数量2000多件（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

地产股这两天大涨，但部分公司却和此无关，比如中国恒大。这家昔日的行业巨头如今仍在艰难化债中。

1月26日，据香港司法机构网站，香港高等法院将于2024年1月29日9时30分举行针对中国恒大集团的清盘呈请聆讯。法官陈静芬将于下周一下午2时30分就一项潜在的规管命令举行聆讯。据了解，此类规管令意味着法院将监管清盘程序，可能包括任命清算人。

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在2023年底官宣清盘呈请的聆讯延期后，下周一的中国恒大终于将迎来这关键的一步。

1、逾期多少债务？

中国恒大化债仍在继续。就在昨天（1月25日），该司还披露公告出售某项目公司权益。

这份公告内容显示，中国恒大附属公司恒大地产集团粤东有限公司（转让方），与（其中包括）受让方汕头市恒耀房地产开发有限公司签订协议，转让方将其持有项目公司（汕头市恒明房地产开发有限公司）的65%权益转让予受让方，总代价为人民币1.376亿元。

作为交易的一部分，项目公司将免除转让方及其联系人对其的部分债务，金额为人民币3.76亿元。

公告里提到的项目公司成立于2005年10月14日，由转让方持股65%，合资方持股35%，负责汕头濠江磊口至过溪洋片区项目的开发。

该项目于合作地块占地面积445.4亩，于2017年8月27日开盘，已售47.88万平米，目前处于停工状态，涉及保交楼套数1145套。

公告中恒大表示，出售事项将盘活集团的项目，推动存续项目的复工复产，保障项目投资人、债权人、购房者合法权益和利益。

再往前的2023年12月29日，恒大披露一份涉及重大诉讼及未能清偿到期债务事项的更新公告，这是杠杆地产能看到的该司最新债务情况。

公告披露，截至2023年11月末，恒大地产涉及的重大诉讼案件数量2053件，涉案金额累计约人民币4900.69亿元。同时，公司未能清偿的到期债务累计约人民币3163.91亿元，逾期商票累计约人民币2055.37亿元。

截至2023年11月末，恒大地产通过股权转让、土地及在建工程转让、信託、代持等方式，已完成过户的房地产项目共计80个。

2023年11月期间，恒大地产较前次公告所载截至时点新增101条被执行信息，新增被执行金额合计约人民币130.48亿元。

2、被做空

有点火上浇油的是，深陷债务泥潭期间，中国恒大还被做空机构盯上，时间在2023年12月。

彼时做空机构GMT Research发布一篇报告，翻译过来叫《恒大从未盈利》，其中提到“与其说恒大是流动性收紧或疫情引发的房地产市场低迷的受害者，不如说它可能从来没有产生任何利润。”

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GMT Research的依据主要有两点：其一，中国和恒大改变了此前对物业销售收入确认方式。在2021年财报中对物业销售收入确认条件为，在“客户接受物业、或根据销售合同被视为物业已经获得客户接受时”确认收入，但是其中并无提及物业是“已交付”或“已完工”。

其二，对相关收入确认的调整，对财务报表产生重大影响。恒大地产在2021年度报告表明，它很可能持续多年严重夸大收入。调整确认方式可能导致空转了6640亿元收入及1020亿元净利润，金额相当于恒大自2004年以来全部收入的27%、累计净利润的38%。

对此，恒大于2023年12月4日、2024年1月9日先后发布澄清公告，最新的这份公告较为详细。杠杆地产看到，恒大回应里主要有5大要点。

其一，恒大在2021年确实改变了其收入确认方法，其认为这一改变采用了根据现时环境下更符合会计准则的会计处理方式。主要是因应公司在遭遇流动性危机，以及大量人员流失后的大背景下而做出的决定。

第二，该司过去年度的财务报表均通过罗兵咸永道的审计，获得标准无保留意见。即使在其离任信中，也没有对过去年度的收入确认提出质疑。

第三，沽空报告的数据和结论缺乏直接相关性。一方面以恒大毛利低怀疑利润不存在，而单纯的以毛利低就怀疑利润不存在缺乏相关性；另一方面，中国恒大认为公司的亏损严重和公司的规模及资产质量相关。

第四，沽空报告没有给出恒大从来没有任何利润的实质性证据，所谓结论仅是作者的臆测和怀疑。

第五，沽空报告以2023年的结果，论证其2016年对公司的预测准确性，没有实质依据。

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这一轮对战之后，叠加当时官宣清盘申请的聆讯延期，让中国恒大港股价格“雪上加霜”。

3、悬念

从营运来看，2023年实际上中国恒大的销售情况有明显改善。下图克尔瑞榜单里杠杆地产看到，2023年该司全口径销售额为603.3亿元、权益销售额564.7亿元；2022年这两个数据分别是455.3亿元、433.0亿元。

2023年，中国恒大全口径销售额同比上涨32.5%，权益销售额同比上涨30.4%，大幅跑赢百强房企大盘。

图片来源|克尔瑞（特此感谢）

2023上半年，中国恒大毛利润97.96亿元，比2022年同期的71.12亿元多了26亿多元。但归母净利润仍为亏损330.1亿元，2022年同期该数据为亏损663.5亿元。

不得不说，虽然减亏这么多，但对于恒大庞大的债务来说，改善作用着实有限。

还有一个消息就是，恒大债务重组目前变数仍然较大。据媒体报道，1月25日，一组持有中国恒大超20亿美元主要境外债券持有人，计划加入清盘呈请，寻求将公司清盘。

有业内律师表示，该组债券持有人强烈反对恒大修订后的重组方案，可能增加法院立即下达清盘令的可能性。

截至2024年1月26日港股收盘，中国恒大每股价格为0.206港元，当日跌幅4.63%。

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