三大直辖市人口全部减少！房价未来，靠什么支撑

2024年，中国三大直辖市——北京、上海和重庆的常住人口均出现负增长，而天津也几乎零增长。

国家统计局数据显示，北京常住人口较上年减少3.2万人，上海减少5.8万人，重庆减少12.6万人，这是三大直辖市首次同时出现人口负增长。

这种人口负增长趋势与"房子最终是要人来住"的基本经济规律形成鲜明对比，拿什么来支撑房价，就成为了一个不得不思考的问题。

在北京和上海这样的一线城市，约有50%的人口选择租房居住。这种高租房率在一定程度上缓冲了人口减少对房地产市场的直接冲击。

特别是在核心城区，优质教育资源和就业机会仍然吸引着大量租房需求，使得房价保持相对稳定。以北京为例，尽管常住人口减少，但海淀区、西城区等重点学区的房价依然坚挺，部分优质房源甚至出现逆势上涨。

上海陆家嘴、静安寺等核心商务区的租金水平也维持在较高位置，新房价格更是连续两年上涨了。

然而值得警惕的是，随着人口持续外流，这种支撑力正在逐步减弱。根据贝壳研究院的数据，2024年一线城市租房市场规模增速已放缓至3.5%，较2021年的8.2%明显下降。

更值得注意的是，年轻人口流入速度正在减缓，25-35岁年龄段的新增租房需求同比下降12%，这一趋势可能对未来房地产市场产生深远影响。

而重庆则呈现出完全不同的市场特征。这座山城的租房比例明显低于京沪，仅为35%左右。加之政府大力推行的公租房政策，使得房地产市场面临更大压力。

截至2024年底，重庆已累计供应公租房超过50万套，覆盖了近20%的城市家庭。这种保障性住房的大规模供应，直接冲击了商品住宅市场，导致房价持续承压，长期以来都是一二线城市里面房价收入比最低的。

重庆房地产市场还面临另一个结构性挑战：主城区与远郊区县的发展不平衡。随着产业布局调整，部分制造业向周边区县转移，带动就业人口外迁，进一步削弱了主城区的住房需求。2024年，重庆主城区商品住宅成交面积同比下降18%，库存去化周期延长至24个月，明显高于健康水平。

与邻近的成都相比，成都房价更高，而且已经企稳回升，而重庆则还在下跌。这种差距的根本原因在于人口吸引力，成都的常住人口还在继续保持增长，在整个西部地区，成都的吸引力应该是排第一位的。

未来，随着"抢人大战"愈演愈烈，城市间的分化将更加明显。那些能够持续吸引人口流入的城市，房地产市场将保持较强韧性；而面临人口持续流出的城市，则可能经历更长的调整期。