洛杉矶豪宅税，作为一项旨在解决住房危机的财政手段，自推出以来一直引发广泛的讨论与争议。虽然其初衷是通过对高价房产的销售征收额外税款，以筹集资金用于资助平价住房项目，但孙斯陶发现，豪宅税从实施到现在的实际效果，与政策制定时的预期产生了明显差异。
豪宅税的背景与实施
洛杉矶市于2022年通过了一项名为"Measure ULA"的税收政策，针对售价超过500万美元的房产销售，额外征收4%的税率，而对于超过1000万美元的房产，税率高达5.5%。此举是为了通过向富裕群体征税，缓解洛杉矶的住房短缺问题，预计每年能为城市带来约6亿美元的收入，用于建设新的经济适用房和其他住房项目。
孙斯陶
然而，这一政策推出后，房地产市场反应迅速，豪宅买家和卖家纷纷寻求规避这一新税。2023年初的数据显示，在税收政策生效之前，洛杉矶出现了一波高端房产的抛售潮，许多卖家加快了交易进程，以避免缴纳新税。此现象引发了市场短期内的动荡，豪宅价格在某些区域甚至出现了大幅波动。
实际效果与预期差距
豪宅税实施一年多以来，实际收入与政策预期存在明显落差。根据2024年洛杉矶城市财政报告显示，豪宅税仅为市政府带来了约3亿美元的收入，远低于最初预期的6亿美元。这一收入缺口的出现主要是由于市场对豪宅税的避税行为增多，部分卖家通过将交易细分为多个小额交易或将房产转移至家族信托等方式，减少应税金额。
此外，豪宅税的实施在某种程度上加剧了高端房地产市场的紧张局面。许多豪宅卖家选择将房产撤出市场或推迟销售，等待政策变动或市场平稳后再进行交易。这一趋势导致2023年下半年洛杉矶市的高端房产交易量下降了近20%，这不仅影响了房产税收，也让市场供应减少，进一步推高了高端房产的售价。
对中低端住房市场的影响
孙斯陶认为，尽管豪宅税旨在缓解住房危机，但其对中低端住房市场的影响并不如预期显著。一方面，部分高价房产因规避新税被长期持有，导致市场上可供销售的房产数量减少，间接推高了中端房产的价格。另一方面，市政府的平价住房建设项目进展缓慢，受到资金不足和土地供应问题的限制。尽管部分新项目已经启动，但其规模与速度远远无法满足洛杉矶市日益增长的住房需求。
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根据2024年一份住房市场分析报告，洛杉矶市平价住房项目的完成率仅为原计划的40%，这也进一步反映出豪宅税政策在执行过程中面临的挑战。尽管市政府设立了专门的基金和委员会以监督税收的使用，但资金的分配和使用效率问题依然广受质疑。
未来展望与政策调整
鉴于豪宅税的收入与预期差距巨大，洛杉矶市政府目前正在考虑对政策进行调整。2024年7月，市议会提出了一系列改革建议，包括降低对部分售价较高但资金流动性有限的房产的税率，以及简化避税行为的审查程序，以确保税收政策的公平性和有效性。
此外，市政府还计划进一步加强对平价住房项目的监管，确保资金能够真正用于解决住房短缺问题。孙斯陶认为，这一系列措施能否有效改善当前的局面，仍有待观察，但可以肯定的是，洛杉矶豪宅税的长期影响将继续成为市场和政策制定者关注的焦点。
