在广州楼市，有人怀揣珠城梦，有人沉浸琶洲梦。

珠城的标杆性豪宅不止一个，而琶洲真正意义上的豪宅有且只有保利天悦。

作为一家誓与「地头蛇」越秀争高低的央企，保利在广州打造了很多流水线产品。

这种「工业流水式」的生产，固然可以快速抢占市场，牺牲的其实是楼盘的品质感。

「品质之王」中海要是看了保利漂亮的销售业绩报表 ，都忍不住阴阳一句——

美则美矣（数据），没有灵魂（产品）。

保利的很多新项目，远远望去，你都可以依稀找到它以前其他作品的「样子」——

这是保利心语2.0还是心语3.0呢？

一言以蔽之，「户型很实用，样子有点土」。

我们的大保利当然知道自身产品的瑕疵，但就是不改，任性得很。

而今天的主角保利天悦，属于保利在广州为数不多拥有灵魂的「意外之作」。

01

保利天悦位于琶洲中二区（中一区是商业，中二区是住宅）。

中二区的二手房很少：保利天悦、雅郡花园、水蓝郡、江山国际。

确切地说，水蓝郡是雅郡4期，江山国际是雅郡5期。

换言之，中二区的住宅由保利和南驰两家房企包揽了——明显保利完胜。

很多年前，天悦那时候还是一片泥土地，但是你走进去，你能闻到一股王者之气——

就是农田里面的王者之气。

这块烂泥地里，天悦的143真心不出彩——

自从琶洲南TOD一面世，很多持有143的业主纷纷抛售换仓TOD。

197也不出彩——最出彩的，其实是252。

保利天悦的花园很大，绿化率非常之高（将近80%）。

即便是以「大花园、低密度」而闻名遐迩的光大花园，绿化率也不过区区32%。

别人家的小区是靠近市政公园、靠近天然氧吧；天悦自家的小区，本身就是天然氧吧。

不客气地说，天悦是保利在广州真正意义的「天字系」产品，没有之一。

楼盘位于版块之上——保利天悦属于琶洲版块，而琶洲是广州的未来中心（不管能够实现，反正呼声很高）。

保利天悦的先天条件（地段、地块）非常好，后天条件（产品力）同样出色。

这种「鱼和熊掌二者兼得」的局面，让保利天悦天生就拥有热度、稀缺度、以及炒作空间。

02

既然是炒作，动用的资金成本当然是越低越好。

而在两三年前，市场还没有像现在这么低迷，房贷的利率相比JYD，其实还是高了。

如果按照JYD的年化3.4来计算，1000万的房子一年的持有成本是34万；

2000万的房子持有成本是68万，3000万的房子持有成本是102万。

最出彩的天悦252大概够不着，最不出彩的143应该没人要，197成为投机资金最有可能选中的标的。

一套197成交均价在3000万左右，即使首付给一些，一年的持有成本没有百万也接近百万。

既然是「炒」，那就是短期持有——用股票术语，叫做「一夜情」。

股市里的「一夜」就真的是一夜，毕竟是T1；

楼市里的「一夜」，至少是2年（因为2年限售）。

任何一项投资活动，最先考虑的，是退出机制。

想要盈利，无非是「时间换空间」——

用最低的资金成本，在2年的时间里，博取上涨的空间，上涨的部分扣去持有成本，即是利润。

如果这操作的2年时间里房价不涨，那就亏大了——

亏2年的利息和「一买一卖」的摩擦成本。

如果房价下跌哪怕是阴跌，那就是反向滚雪球，很容易把自己滚没了。

一个人能负多少债、能贷多少款、能撬多长的杠杆，不在于你的债务额（总共欠多少钱）；

也不在于你的债务率（总债务占总资产的比重），而在于你的现金流有多少。

也就是说，如果你的现金流非常强大，你是可以扛着你的优质负债（房子）熬到下一个春天的。

如果不够强大，大部分人都会选择中途出售（断臂求生），即使ta知道「房子长期看好」。

比起断供，割肉是更好的选择。

03

上周六，一套保利天悦2楼的142，挂牌单价12万（大概是望祠堂的）。

无独有偶，今天天悦的一套303，挂牌4100万，折合单价13.5万。

这种高总价低楼层的，单价低是正常的。

不过，保利天悦的成交价也是可以计算的：

假设13万的价格是最差楼层的最低价，那么目前正常卖、卖得最好的景观溢价3成，成交价也就13*1.3=16.9万，已经是极限。

要是碰到对天悦这个楼盘执念很深、滤镜很大的冤种，溢价5成，也就是13*1.5=19.5万。

价格的背后，其实是市场的共识反映。

任何一项炒作行为，都难免会碰到一个问题，叫做「共识」。

比如说，望祠堂是禁忌，这是共识。

个体的「意识」和市场的「共识」（即使个体是正确的），到底哪个重要呢？

如果偏向于投机/投资，就要多研究共识。

如果是自住为主，那就主要看是否切合自己的需求和喜好，不过也要兼顾市场的「共识」。

不过共识也是动态变化的，比如2023年初的共识是「珠城永远涨」，到现在的共识可能又变成了「珠城涨过头了」。

好的共识一定是有护城河的，隔绝多数人的参与，才是可以稳定持续的好共识——

所谓「所有人想要，少数人拥有」。

从这层意义来说，保利天悦确实是很好的标的物，就看你能不能hold住、你能hold住多久罢了。

真正的天悦业主，其实未必需要靠投机炒作一套天悦的房子来挣钱。

对普通人来说，房子具有金融属性。

而真正的天悦业主，他们本身，就具备了金融属性，未必需要仰仗房子。

总结

港片《窃听风云2》里，曾江饰演的大反派同叔已是古稀之年，仍然能在枪杀阿祖之后，邪气地说道：

「我的命，我自己操盘。」

生活不是电影——

当你准备孤注一掷的时候，其实你已经输了。

当你无法在无人旁观的状况下独自享用某样东西时，说明你并未真正拥有那样东西。

欺骗我们的不是别的什么，常常是我们自己的虚荣心。

大开大合，杠杆拉爆，这是一把双刃剑——

助你上天堂，助你下地狱，都是命中注定。