摘要：短债略有攀升（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

房市萎靡，有人在忙于救火，有人在竭力活着。连老牌央企华润置地，也似乎活得不那么滋润了，最近杠杆地产发现华润置地曝光率有点高。

比如陷入北京某网红楼盘降价被老业主“声讨”；以及1元卖股权等。5月销售额似乎也下降不少——目前大行情如此。楼市和股市真是一对难兄难弟。

1、降价风波

先说华润北京某楼盘降价。前几天杠杆地产看到诸多自媒体，以及社交平台发帖说这事儿。大概就是有一个名为“西红门橡树湾一期业主号”的公众号上，发布了一封言辞较激烈的推文，截图如下，直指在一期业主还没收完房时，就把第三期的价格大幅调整，导致前面买方的业主还没入住就亏了上百万。

从推文里可以看到，西红门橡树湾项目三期价格一度到过5.4万元每平米。时间回溯到2021年10月，彼时公开报道显示，华润+中铁置业联合体以底价68.5亿元竞得大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，该地块用地性质为R2二类居住用地，建设用地面积7.1万平方米，规划建筑面积约17.83万平方米，项目销售指导价为6.6万元每平米。

此后的2022年9月、2023年5月，华润与中铁等陆续拿到西红门其他两个地块，和前面地块共同组成西红门“橡树湾”项目，分别对应1、2、3期。

在杠杆地产看来，“橡树湾”这个IP在北京市场里应该属于华润火得比较久的产品系，有十来年了，口碑也还不错。

北京市住建委信息显示，该项目现阶段取得预售证的套数均已售完，成交均价62031.38元每平米。如果5.4万每平米的价格属实，那确实这次降价的幅度够大，达到近13%。

6月4日，“西红门橡树湾一期业主号”公众号的推文里说到，橡树湾一期二期三期业主代表与开发商代表进行了谈判，称“没有普降 只是拿出来部分临街和挡光的房子搞促销 数量有不到200套 不存在1平降一万的事实 目前已经收回了降价策略 ”等等。

新京报6月6日报道，记者走访西红门片区，华润橡树湾销售人员坚决否认了上述降价传闻，“五万七八还是有可能的。”其给记者介绍了一套三居室，单价在5.7万元每平米左右。隔壁的中建玖玥府已经降到了在5.5万元每平米左右，该项目指导价与华润橡树湾相同。

2、销售到底如何

上述可以看到，华润该楼盘降价应该是确定的，就是降多少的问题。另外降价的不止华润一个楼盘，附近其他楼盘也降了。

大家都面临共同的压力。

从北京整体市场来看，国统局数据还没出，北京市住建委官网数据显示，从成交量来看5月楼市似乎是略有恢复：全市二手房网签13383套，环比上月上涨0.2%，和去年5月相比上涨3.1%。另外从成交占比上看，5月以来五环外成交占比为45.8%，较4月份提升2.4个百分点。

图片来源|中国青年报（特此感谢）

新房方面，此前中指院数据显示，5月北京新建商品住宅成交约40万方，环比基本持平，5月新批上市面积超30万方，环比增长约3成。价格上5月北京新建住宅价格环比上涨0.1%，涨幅较上月收窄0.41个百分点，同比上涨1.79%。

如业内人士所认为的，优化政策具有短期提振效果，但实现根本性的扭转仍然需要时间。

具体到华润置地，其5月的销售额不太乐观。根据中指院的数据，前5月华润置地销售总额为920亿元，同比2023年的1435.3元下滑35.9%。

此前数据显示，2024年前4月华润置地销售额720.0亿元，杠杆地产算出其5月单月销售额为200亿。2023年5月这一数据是313亿元，2024年5月单月的同比降幅约36.1%。对于华润置地自身而言，数据并未看到改善。

不过从百强房企平均来看，华润置地至少还是跑赢了大盘。1-5月百强房企销售金额15414亿元，同比下降46.0%，累计销售面积8648万平米，同比下降46.2%。

3、短债略有攀升

华润置地最近的另一个事儿是“1元卖股”。

根据北京产权交易所最新消息，华润置地拟挂牌转让北京保营善筑置业有限公司33%股权，转让底价0.0001万元。

而此次被挂牌转让的保营善筑，为北京保利·锦上项目的操盘方。

起初，保营善筑由金地、保利、华润分别持有34%、33%及33%的股权，去年7月14日，金地集团正式退出，由保利接盘相关股权，由此，保营善筑的股东结构变更为保利持股67%，华润持股33%。

图片来源|企业预警通（特此感谢）

另外杠杆地产发现，华润置地类似的动作不止一次。此前2020年8月31日，华润置地下面的北京润置商业运营管理有限公司（简称北京润置），拟转让河南润正房地产开发有限公司（简称河南润正）50%股权，转让底价也是0.0001万元。

如有分析人士所言，“1元转让股权”相当于名义金额转让，一般用在资不抵债企业的股权转让交易。加上零成本转让会被定性为赠予行为，在税收层面会面临操作困难，因此国有企业会选择以1元代价转让股权。与民营企业不同，根据《企业国有资产交易监督管理办法》（国资委财政部令32号）规定，产权转让及增资扩股原则上都应该在产权交易所公开征集受让方/投资方。

此前在房地产行业的快速发展时代，通过合作将部分债务继续逐渐向表外转移，经常成为应对政策的潜在手段。如今，通过股权转让的方式，可以将项目的债务问题、税收成本等转移给接盘方，对于卖方来说也是一种化债的办法。

截至2023年末，华润置地综合借贷额约为人民币2395.3亿元，现金及银行结存约为人民币1143.4亿元，其中约27%的有息负债将于一年内到期，这部分为642.87亿元，较前一年增加约30亿元，短债压力略有增加。

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