作者 I 宋溪 选址960

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近日，多家业内媒体报道，上海市3月1日起实施《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》（沪规划资源用[2024]51号，下称《通知》或“51号文”）。《通知》文首明确，该文的制定是为了“加强涉产业用地企业股权变更监管，提升产业用地要素保障能力，强化产业用地全生命周期管理。”

股权变更指什么？股权变更是指股东发生变化，或者股东出资比例发生变化，包括股权转让、非同比例的增资、减资。监管产业用地企业股权变更，实际上就是要严防以股权变更的形式逃避产业用地转让监管，从而禁止对产业用地的炒作，保证产业用地姓“产”，服务于“产”。

产业用地包括哪些？根据上海产业用地政策官方定义，产业用地指的是行政区域范围内的工业用地（含产业项目类和标准厂房类）、研发用地（含产业项目类和通用类）及仓储用地。

从网上流出的政策全文看，该份《通知》全文不超过2000字，但包含了几个非常重要的信息点：

1、股权变更要审批到区政府一级，受理单位为区规划资源部（一般情况下最多审批到各地管委会）。

2、涉地企业未经出让人同意擅自完成股权变更登记的，责令恢复原股权结构外，同时将该违约行为纳入监管，由各区（管委会）按违约严重程度，通过纳入失信企业名单、公示失信行为、提升监管力度、限制入市交易等形式进行惩戒。

3、涉地企业在外省市违约股权变更的，按照严重失信行为予以处置（直接杜绝了企业在外地规避监管的漏洞发生）。

4、区规划资源部门收到企业的股权变更申请后，会同区产业、园区等部门调研沟通决定，这当中企业的固定资产投入、投资强度、税收达产情况均是做出意见的重要考虑条件。

5、由规划资源部门牵头构建“涉地企业股权监管系统”，开展股权监测、变更审核等工作。

根据《通知》内容，“51号文”根据《关于加强上海市存量产业用地管理的若干意见》（“129号意见）要求，为加强涉产业用地企业股权变更监管之目的出台。《通知》中提出，该份政策的落地是上海市进一步完善对产业用地的全生命周期管理，被认为特别是针对早期用地合同中不包含转让条件限制条款的存量资产。

另外，上海此次《通知》也并非特例，据悉，包括昆山、广州增城等地方也出台了开始实施类似政策，强化政府对于产业用地的监管。昆山要求，企业在申请股权变更之后，要经所在地区镇同意后依法予以变更，并且同等条件下，所在地区镇可优先收购。但大范围内，关于产业用地转让的规定很多，但具体到涉产业用地企业股权变更，特别是上升到严重失信行为，目前还未普遍。

可预见的是，随着制造业的重要性被重新审视，国内一线城市越来越重视对产业用地的保护，未来将会有更多的城市精准细化产业用地监管体系，而走在前列的上海，或将成为很好的一个示范。根据上海近年来发布的政策，目前关于产业用地保护，上海陆续发布了产业用地出让管理规定、产业用地全生命周期管理体系、持续优化的产业用地空间布局、园区平台公司的认定与管理、分工明确又配合紧密的经信国土规划房管操作流程、城市更新与产业用地存量盘活政策、“标准地”与产业地图政策、特色产业园区发展体系等等，逐渐建立起一套科学系统化的管理体系。

值得一提的是，《通知》发布后不久，上海宣布，自去年9月起，上海已经开展了产业用地综合绩效评估和分类处置工作，目前形成了48501幅、728平方公里的产业用地数据底板，今年将谋划推进为期三年的产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动。

“两评估”指产业用地综合绩效评估和综合价值评估，“一清单”指产业用地ABCD四类绩效用地清单，“一盘活”指产业用地的盘活路径和具体实施。其中，“A”为鼓励支持、“B”为保留提升、“C”类为观察整改、“D”类为整治退出。

上海市自然资源规划局提出，将通过绩效评估结果识别低效产业用地，结合规划和产业发展导向，对A、B类用地提出城市更新、提容增效、科技创新支持、产业园区重点扶持等鼓励激励方案，对C、D类用地制定土地收回、收储、减量化、城市更新等处置方案。其中，对C类用地以观察保留、城市更是为主，对D类用地以收回、收储、减量为主。同时，创新探索产业用地以综合价值评估的模式方法，并积极寻求法律依据，合理评估产业用地收储收回补偿标准。

案例示范：普洛斯西北物流园转型前后对比 来源：上海市规划资源局

据悉，上海全市产业用地都将统一纳入综合绩效信息平台，强化产业用地全生命周期管理。上海此次一系列举措，被认为是正式打响“确保产业用地用于产业、服务于产业、防止炒作”的保卫战。