原创 刘晓博
今天中午，传来一个重磅消息！
央行行长潘功胜表示：只要中国的通货膨胀压力不大，将确保民企融资成本在今后比较长的时间中保持在较低水平。
潘行长是在五部门联合召开的“金融支持民营企业高质量发展座谈会”上做上述表示的。这五个部门分别是中国人民银行、全国工商联、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局。
这传递了一个非常重要的信号：中国已经进入了一个长期低利率时代。
过去一段时间里，我也多次在文章中表达了同样的判断。
只有经济常识的人都知道，利率的高低和周期对楼市会产生很大的影响。
正常情况下，低利率对楼市是利好，高利率对楼市是利空。
比如当前，几家国有大银行5年期定期存款挂牌利率为1.55%，1年期定期存款利率1.1%。当前大城市住宅的租金回报率可以达到2%左右，二线城市核心区的商务公寓租金回报率甚至可以达到5%~6%。
在这种情况下，对于自有资金比较充裕的家庭来说，买房获得长期稳定的租金回报，就变得有吸引力了。
而对于贷款买房的家庭来说，房贷利率的不断走低，也让他们更倾向于买房子。目前全国首套房贷利率已经逼近3%，未来几年有望逼近2%。
支撑房价真实水平的无非是两大因素，第一是居民的平均收入，第二就是利率水平。居民的收入越高，利率水平越低，对楼市就越有利。
放眼欧美日韩，利率的长期趋势也是不断走低的。二战结束后，历史上的几次超高利率，都跟石油危机有关。
随着新能源的不断开发利用，以及欧美等大国对中东地区控制力的增强，石油价格已经很难作妖，进而影响全球的通胀水平和利率水平。
主要国家进入老龄化、少子化时代，也带来了低通胀效应，让利率水平持续走低。
最近这一轮欧美的高利率，是由疫情引发的。而这个级别的疫情，已经连续100年没有发生过了。相信未来也很难出现。
随着中国城镇化进入高位，人口红利终结，少子化、老龄化时代的到来，中国也将迈入长期低利率时代。
只要中美不在博弈中擦出火花，中国进入长期低利率时代是大概率的。即便由于一些偶然因素造成通胀反弹，利率上升也是阶段性的，不改变这个长期趋势。
人工智能以及人形机器人的普及，也将带来明显的低通胀效应。因为生产效率会更高，绝大多数产品的成本会进一步下降。
当然，这也可能引发一种担忧：人工智能和机器人的广泛利用让财富更加集中，普通人收入下降带来通缩效应。
如果政府不干预，的确有这种可能，但随着人工智能时代的到来，政府在财富分配中的作用将明显提升。以避免贫富差距拉大和普通人没有能力消费。
人口红利的终结和长期低利率时代，带来财富的重新分布。财富将进一步向中心城市和都市圈集中。
想想看，未来的工业生产、物流运作将越来越依靠机器人，就没有必要把工厂向中西部迁移了，留在东部沿海地区同样能降低成本，还能享受海运的低物流成本，以及政府良好的营商环境。
人口红利的终结和低利率的叠加，只对大城市中心区优质资产构成利好，而很难对普通的中西部、东北的三四线城市构成利好。因为低能级的城市没有人口增量，无法消化房地产巨大的供应量。
中心城市的人口依然会增长，人口红利在这里依然存在。比如去年深圳新增了20万常住人口；整个浙江省新增了43万常住人口，人口增量主要在杭州、宁波等大城市。
只有在大城市，才有大量的外来人口和租房需求。房屋的租金回报率才跟利率构成比价关系。中小城市的房子连出租都很困难，纸上的租金回报率没有任何意义。
央行最新表态还传递了一个政策信号——今年和明年会继续降息，这对于经济复苏，对于股市和楼市也都构成利好。
虽然短期看，由于美联储暂停降息，中国对于降息也变得比较谨慎。但中国未来利率的走势还是要看自己的情况，最终要服务于经济复苏，服务于稳就业。
此次座谈会上还有传递了其他利好，比如，工行宣布未来3年要给民营企业新增融资6万亿，注意，这仅仅是工商银行一家的量。证监会也表示，将进一步支持民营企业上市和重组。
当然，长期低利率的表态还有利于债市。
至于楼市，在金融方面未来还有什么大招。我的预判是，除了继续降准，降息还可降低首套房的首付比例到10%。以目前的征信体系，完全可以控制风险。
