庚子年初，新冠病毒肆虐，举国封锁月余，经济社会停摆。城市封了！乡村封了！街巷封了！店铺封了！社区封了！这时候，在城市中生活的我们发现：有个“家”很重要，关键时刻可以提供让人安心的庇护所。然而何以为“家”？对于国人而言，大概只有买了房，才算是在一座城市扎了根、安了家。在疫情最严峻的这段时期，单位不准去、学校不准进、酒店不准住、租客不准回，即使你工作于此、生活于此，只要你没有属于自己的住房，就不敢说家在这个城市，甚至可能无法从外面回到这个城市。

城市住房制度商品化改革以来，中国住房市场蓬勃发展，城市房价持续上涨，虽遭遇了1997年亚洲金融危机和2008年由美国次贷危机引发的全球金融危机，但两次金融危机之后的政府救市行动，使城市房价未遭重创，甚至逆势上涨，特别是2015年底开启的“去库存”运动，再度刺激房价高速攀升。为促进房地产市场平稳健康发展，中央于2016年提出“房子是用来住的而不是用来炒的”，各级政府也相应采取了系列措施，但从近年来实际效果看，大城市房价快速上涨态势并未得到根本遏制。而且随着整体房价上涨，区域间和城市间的房价差距存在逐渐拉大的趋势。例如东部沿海北上广深等一线城市，甚至南京、杭州等准一线城市，都不乏单价在10万元/平方米以上的住房，而东北和中西部地区的众多中小城市，则依然存在房价低廉却少人问津的情况。

恒大首席经济学家任泽平在《房地产周期》一书中总结道：房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。相关研究表明，城市房价的涨落，既与宏观经济形势与金融、房地产等调控政策有关，也受到城市自身经济发展水平、土地供给能力、人口规模与结构、交通与区位条件、公共服务能级等多样化影响因素的共同作用，而且造成不同区域、不同等级城市间房价差异的主导因素及组合特征不尽相同。城市房价增长差异的时空格局和形成机理，是经济地理学者普遍关注的问题。黄禹铭副研究员所著此文，即是针对中国城市房价增长的时空异质性特征，试图破解城市房价增长差异“密码”和揭开城市房价分异机理“黑箱”的一篇力作。

该文基于住房市场供给与需求两端，构建了政府和个人共同作用下的城市房价增长理论框架，强调政府宏观调控、经济增长和城市等级对于城市房价增长的重要影响。以全国298个城市为研究对象，建立定量测度模型，对2015-2018年中国城市住房价格增长的空间差异及其城市等级特征进行系统分析，并探讨房价增长差异形成的内在机制。结果表明：2015-2018年期间，中国各类城市房价总体上涨和空间差异明显，城市等级越高，房价增长越快，同时城市房价增长表现出空间集聚特征，其中京津冀、长三角、珠三角、成渝和长江中游城市群成为房价高速增长的代表；经济增长是房价增长差异的主导因子，投资规模、市场预期、支付能力、土地供给和城市吸引力亦是影响城市房价增长空间差异的重要因素，而且相同影响因素对于不同等级城市的作用强度存在显著差异。

由此我们得到启示：

（1）由于经济机会在地理空间上的不平衡性，人口与产业资源向一、二线城市集聚，推动区域产业空间重构和城市职能分工，从根本上决定着城市房价增长差异格局与走向，使不同等级城市房价差异通过累积因果循环作用而不断扩大，出现城市房价空间分异的“固定效应”。（2）由于城市间房价势能差和“波纹效应”的存在，房价通常由经济中心城市向相邻城市和边缘地区传递。特别是经济联系紧密的一体化区域，例如京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群地区，城市房价表现出显著的溢出效应和“空间依赖性”，不同等级和类型城市间的房价将产生联动机制，从而形成空间相邻的“房价俱乐部”。

关于城市房价增长差异理论，国外学者有着一定的研究基础。例如，美国著名经济学家Gyourko等通过研究1950年到2000年美国280个都市区住宅价格增长规律，发现少数城市的房价迅速升高，使这些城市越来越富有，成为“超级明星城市”。该理论提出，根据住宅需求高低和供给弹性大小，可将区域内城市分为4类：“超级明星城市”、“非超级明星城市”、“高需求城市”和“低需求城市”。从中国城市来看，北上广深等一线城市应可跻身“超级明星城市”，准一线城市和少量二线城市或可称为“非超级明星城市”，其他二线和三线城市成为“高需求城市”，而四、五线城市则为“低需求城市”。基于既有研究成果，值得期待通过黄禹铭等经济地理学者们的进一步探索、归纳和演绎，贡献出具有中国特色和可以接轨国际的城市房价增长差异理论。论及城市房价增长差异的形成机理，由于影响因素繁多且作用机制复杂，尽管该文提出将城市分等级进行量化分析等创新性尝试，但因中国幅员辽阔、城市类型多样，仅凭单篇论文，着实不易全面揭开城市房价增长差异机理的神秘面纱。相对于新古典主义通常采用区域经济基本面（如经济增长和居民收入）来解释房价分化，Koen Smet基于经济职能分工和资本积累逻辑建立的解释框架，似乎能够更好阐释区域城市房价不均衡发展现象。他将城市经济职能区分为生产、消费和商务服务三种，认为后福特制时代的城市经济重组，是城市从生产逐渐向消费或商务服务职能转变的过程。随着区域内部商务服务的空间集中和生产过程的垂直解体，城市间经济职能和资本积累过程相互交织、相互依赖，但因平均利润或剩余价值差异，生产职能对城市房价的约束作用逐渐减弱，消费和商务服务型城市的房价异军突起，导致区域城市房价走势愈发不均衡。文章最后，作者提出要统筹推进区域协调发展，引导要素资源的均衡流动，避免要素过度集聚，造成区域差距的进一步扩大；坚定不移贯彻“房住不炒”理念，充分发挥政府宏观调控职能，增强政策的针对性和时效性，促进房地产市场健康发展。同时，也强调要遵循经济发展规律，审慎出台干扰市场经济运行的措施，综合协调城市住房需求市场和供给市场的关系，不能因控制房价而逆经济发展规律，人为阻挡人口的流动。在我读来，这似乎暗示着中国城市间不断扩大的房价差距属于客观市场规律，短期内不可逆转。

显然，只要高端产业和劳动力要素持续流入，一、二线城市房价以更快速度上涨将是必然趋势。如同在《城市的胜利》和《大国大城》等著作中所论证的，相对中小城市，大城市在经济效率、服务层级、管理能力、就业机会和收入水平等方面均具有显著优势。例如在此次疫情中，大城市相对优质可靠的医疗服务和科学人性的疫情防控，是小城市所无法比拟的。我在想，疫情终将过去，生活还要继续，痛定思痛之余，不知将有多少曾经或正在犹豫的人，坚定了在大城市买房安家的决心，这是否将继续推高一、二线城市房价，拉大城市间的房价差距，我们拭目以待。