最近（大概就是10天前），国内TOP50的房企时代中国给广州市政府写的一份《关于恳请支持旧改项目退出的报告》流传到了网上，引起舆论哗然。
▲目前流传于网络的时代中国旧改退出报告。
在文件中，时代中国披露了自己近些年在广州城市更新项目中，由于市场变化，政策变化，公司现金流告急，希望政府退还其8个项目，共计约21.48亿元的前期投入资金。
说人话就是：时代中国已经尽力，现在没钱了，不玩了，恳请政府让国企接盘并退钱给自己。
广州的时代地产，作为从广州起家的全国TOP50房企，广州可以说是时代中国的大本营。在自己的主场，政策熟悉度、政府资源、市场信息什么的必然都已经吃得透透的。现在，连时代中国都要退出广州的旧改，这个事情就值得人细品了。
▲时代中国是广州本土的豪强开发商，2020年曾冲入千亿房企阵营。
其实，仔细推敲一下那份流出来的文件，这是一份发给政府的公文，里面的内容涉及了一些企业的商业秘密。如果是意外流出的，居然没有水印。没有水印的源头文件，一般在公司里只有少数人能拿到，追查起来是很容易的，但是时代中国仅仅轻描淡写地一笔带过。
这就说明，大概率是得到老板授权的，否则不太可能会流出。那说白了就是，时代中国想要让吃瓜群众们知道这件事，广州的旧改自己玩不动了。希望通过舆论，给广州政府施压，从而实现自己的诉求：拿回这20来亿的现金。
▲时代中国在广州总计开发了50多个楼盘。
广州的旧改降温
说到旧城改造，广东省一直走在全国前列，很多新的城市更新模式都是在广东最先使用，发现效果不错后再向全国推广。
▲广东的“三旧改造”一直走在全国前列。
所谓的旧改，通常指的是“三旧改造”，即旧厂、旧村、旧城改造。按照拆迁难易程度来分级，最容易的是旧厂，其次是旧村，最难的是旧城改造。
因为旧厂几乎不存在拆迁补偿的问题，曾经是旧改市场上的香饽饽。后来政府也发现了， 不能白白便宜了开发商。于是旧厂就全部由政府收储，公开拍卖。开发商做旧改，只能做旧村和旧城改造。
▲旧厂实在太香，必然就被政府收储了，留给房企的只有难啃的旧村、旧城。
剩下的旧村、旧城改造中，广东分为两种模式，一种是深圳模式，一种是广州模式。深圳的旧改更奔放，完全市场化，政府不做干预；广州则是政府主导下进行统筹改造。
▲两种模式下，带来的是两地截然不同的旧改方式。
无论是旧城还是旧村改造，难点主要有两个方面：
第一是规划难题，旧改实际上赚的是容积率的利润。如果容积率没法突破，旧改就没有利润可言。在前期最容易卡住的就是规划上的各种琐屑问题。
第二是拆迁难题，这是全国所有旧城、旧村改造上共同难题。拆迁遇到钉子户“漫天要价”是所有开发商的噩梦。
正是这两个难点，让旧改项目不能马上开发，而需要一段时间的转化。开发商面临资金沉淀的压力。这就要求旧改项目，必须利润足够高，至少要达到50%，才有做旧改的意义。如果旧改项目的利润率太低还不如直接去拍地。
▲广州旧改的标杆项目，保利琶洲旧改。
当然，在广东省，无论是深圳还是广州，政府的专业能力非常强，甚至比某些房企的业务能力还强。这就使得广东旧改的各种配套政策非常多，在实际操作中，都有相应的政策作为依据，这也是为何广东的旧改相对比较容易的原因。
▲广州甚至率先成立专业的城市更新政府部门城市更新局。
把深圳这个特例剔除，广东省的大部分城市都是参照广州模式。而广州的旧改灵活性很强，广州允许改造人自行改造，也可以公开招标房企，改造人与房企一起联合改造。自行改造的土地，不需要走公开招拍挂模式，可以走协议出让模式，就不存在公开竞争。
▲广东的旧改，拆迁户自主选择性很高。
这对于很多想要杀入粤港澳大湾区的房企来说，花费一点代价就能杀进广州主城区，即使在时间上不可控，那也是值得的。这也是为何像碧桂园这样热衷于高周转的房企，进入广州后都要参与城市更新业务。
▲如果不参与旧改，就只能去郊区拿地了。
最后，虽然旧改看起来很香，但是真正做起来，门槛也是非常高的。首要的就是在当地，必须有相当深厚的人脉资源和社会关系，这种关系并不特指政府领导，而是指整个区域内各种方法面面的关系（包括并不局限于政府、村民、村干部、地痞流氓等等）。
毕竟旧改关系到的不是一个两个人的利益，关乎的是成百上千人的利益，这里面错综复杂、犬牙交错的利益关系，不是三言两语就能说明白的。能在前期就介入旧改的公司，必然是路子非常野的，也存在诸多的法律风险问题。
原本轰轰烈烈的广州旧改，在2021年8月，住建部发文城市更新要防止“大拆大建”后，就瞬间陷入了停滞，大量的旧改项目暂缓实施或者规划调整。
上面已经说了，旧改吃的就是规划的红利，非常依赖政策。一旦政策变化，可能整个项目的利润测算就要推倒重来，极有可能算不过账，甚至直接“黄”了。这也是当前广州旧改所面临的的现状。
为何时代中国要退出
大家通常看到旧改项目的时候，都有一个误区，就是认为旧改会沉淀大量的资金。
旧改会沉淀房企大量的资金，这是错误的！
别看旧改项目动不动就是总投资几十亿甚至上百亿，看起来资金量好像很恐怖，但实际上并不是这样。只看总投资，那是极不专业的表现。
恰恰相反，旧改的前期投入资金非常低。以时代中国为例。他在恳求广州市政府退还其前期投入资金的的时候，说了其8个旧改项目，前期总投入资金达21.48亿。8个项目才21.48亿，平均下来，一个项目的前期投入不到3个亿，前期投入算是非常低了！
▲从明细表上可以看出，旧改实际上的投入并不高。
一旦旧改项目进入拆迁阶段，就可以用各种融资方式介入，房企真正需要掏的钱，也就是前期的履约保证金而已。
因为旧改项目，通常都是分期改造，滚动式开发。核心是需要滚动式开发，资金要能滚起来才行，一旦滚不起来，就芭比Q了。
所以市场才是决定旧改项目生死的关键因素。一旦市场下行，销售迟缓，资金滚动不起来，旧改就做不下去了。
以时代中国在广州黄埔的岗贝村项目为例，截至2020年7月底，黄埔岗贝村的拆迁率达到了96.1%，这个几乎可以说是净地了，可以马上开发的项目。为何时代中国仍然要放弃呢？
▲整个区域范围内，就有3个时代地产的项目，岗贝村是第4个。资料来源：房天下。
这个项目不属于“因为政策原因停滞”的项目，毕竟都快拆完了。那就只能是市场因素了，这个地方已经有了3个时代的楼盘，再增加1个就是4个，4个楼盘在一个区域内，互相打架，互相抢客就算了。一旦市场不好，那么多一个项目，就多一分库存。
时代中国在这个地方的库存太多了，短期内根本无法消化，再增加1个项目，就把自己撑爆了。
再加上时代当前同样面临着偿债压力，即使强行吃下岗贝村项目，也没办法快速转化成现金流，自己的现金都快要被这些项目给抽干了。
这就是此前几年，时代中国一直被机构所诟病的，深耕过度，结构单一，导致风险过于集中。从时代中国的2021年报中，就可以看出时代重仓广佛。
▲时代中国广州项目有51个，佛山项目42个。
这样深度的重仓，导致风险高度集中，一旦广佛市场有变，时代中国连缓冲的余地都没有。而2021~2022年至今，正好又是广佛楼市的下行周期，对于时代中国的影响巨大。
再联想到时代中国为什么在对广州市政府的报告里，希望广州市的国企接盘其项目呢？可以推测出，那当然是找不到其他接盘侠呀。无论是民企还是国企，要么兜里没钱，有心无力，要么就是熟悉当地市场，看不上时代手上的项目。
时代也是没有办法了，才被迫向广州市政府恳求退钱。这也是为何时代中国要退出其旧改项目的本质原因。
这是一个吃进太多项目，硬生生把自己“撑爆”了的典型案例。
写在最后
时代中国并不是唯一一家退出旧改的开发商。此前，已有恒大、宝能、雪松等公司转让广州旧改项目股权，甚至割肉退出。最终大部分由广州区属城投或国企接盘。
旧改的同样是需要市场去撬动的杠杆，一旦市场崩了，拿再多的旧改也没有用。撬动不起来的杠杆，就没有任何意义。
时代中国也给诸多喜欢区域深耕的房企们打了一个样，过度深耕，真的会把自己“撑死”的。
