“金九银十”的房地产销售规律，到了2022年彻底“歇菜”了！中指研究院公布的一份数据，直接戳中2022年房地产痛点！数据显示，2022年前九个月我国重点房企销售业绩大不如前，连续4个月销售额下降，仅在部分城市出现了市场的弱复苏，整个市场仍然显得“有气无力”，大量购房刚需者纠结“买不买”。

关注房地产发展的都清楚，从2021年下半年开始，我国有大量的房地产企业陷入到流动性危机当中，到了2022年房地产行业更是空前低迷。就在国内资本不看好我国房地产行业的未来发展时，却有越来越多的境外投资机构来国内房地产行业“抄底”。

据悉自从进入2022年，就有超过300亿的外资流入到我国地产市场，外来资本对于国内市场的看好从某种程度上刺激了市场的活跃性，但很难从根本上解决刚需群体的担忧。眼见着外国资本来国内房地产市场“抄底”，国内刚需群体2022年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？看马光远一次性说透！

这几年的地产行业，经常会有一些难辨好坏的消息传来。比如房价的下跌，对于刚需者是好消息、对于地产商则是妥妥的坏消息；再比如2022年我国销售额超千亿的房企从去年的27家降到了15家，超百亿房企也仅剩100家，比2021年同期少了48家。

房企们都在等着“金九银十”的到来，可惜9月重点100城商品住宅的成交表现大不如前，相较于2021年的9月，成交面积降幅超过20%。购房者看房不买房，观望态度颇为明显。到了10月，成交率仍然没有明显提振。

下降、减少，地产销售数据上的连连下滑，让人们陷入了地产泡沫化的猜想，“不看好”“不出手”成为一种趋势。业内人士认为三点原因成为市场不振的诱因。

1、“买涨不买跌”。在我国商品房价格虚高不下、日渐高涨的时候，人们会产生买房就是投资的想法，对房子有“保值”“升值”的预期期待。但到了2021年下半年，全国楼市“降温”，163城房价一跌再跌，消费预期过于负面，购房者害怕房价再探底，“买了会赔”的预期想法让刚需群体不敢贸然出手。

2、市场信心不足。尽管海外资本对我国地产行业抱有“重生”信心，但很难激发国内居民购房热情。根据央行公布的一份本年度第二季度调研报告显示，受访居民中仅有16.9%的人打算在近期买房，创2016年后的新低。价格一跌再跌跌、预期保值能力不足，加上居民收入这两年不够稳定，自然购房意愿下降。

3、商品房存量过大。市场因需而动，当我国商品住宅库存总量一次次创下新高，供大于求趋势明显，消费疲惫迟早是会出现的。只是房地产企业恐怕也没有料到，这种改变会发生的如此之快而已。房

2022年，我国经济学家马光远针对“楼市大跌”“房价下降”等购房刚需者关注的问题做了预测式解读。马光远认为，地产调控政策势在必行，4年的政策调控撞上疫情，加速了我国房地产“降温”的速度，未来“房住不炒”仍然是主导思维。除了少数城市有房价上涨压力之外，会有更多城市加入到房价降温的队列。

马光远说的很明确，未来，热门城市房价仍可能上涨，但多数非热门、存量大的城市房价下跌会成为常态。看懂马光远的预测，“买不买”就有答案了。

简单来说如果购房刚需群体身处热门城市当中，有长期居住于热门城市的意愿，那么晚买不如早买，选好地段、楼盘后再权衡是否入手即可。但若是本身所处城市商品房存量大、楼价下跌明显，那么抱持观望态度，“再等等”也不失为一种明智的选择。

实际上，影响房价的因素无非是人口流向、楼盘地段。在人口流出严重的城市当中，房价的保值能力很弱，比如鹤岗、牡丹江等北方城市，但在人口流入较多的南方城市，房价在保值能力强的基础上，还有着升值的空间。而这也是影响人们“买不买”的至关重要的因素。

2022年不买房，5年之后，房子到底是“金价”还是“葱价”估计大家已经非常清楚了。地段好、城市热、人口流入量大，占据这几个城市与楼盘特征，未来仍然会有大量的“金价”房；地段差、城市冷，人口流出量大，未来楼价如葱的可能性会更大。有了马光远的清晰解读，想必大家对于买不买也已近更有答案了。

今日话题：五年后，房价是变成所谓的“葱价”还是“金价”？马光远说透了