未来的房价走势，底是像日本那样，跌了就一蹶不振，三十年没啥大变化，还是像美国，先跌个跟头，然后又反弹，一个劲儿地创新高呢？
今天，我就围绕城市化、房地产市场发展还有政策这三块，好好唠唠咱中国未来房价可能是个啥走向。
1、城市化：从“单核集聚”到“大都市圈”的转变美国的城市化那可是起步相当早的，1840年左右的时候，城镇人口占总人口的比例也就才10%，结果到了1920年，好家伙，一下子就飙升到50%了。
刚开始城市化推进的时候，那真是人都跟疯了似的，往大城市里挤呀，想着大城市里工作机会多，生活肯定更精彩。
可日子一长，城市中心就变得拥挤得不像话。
到了70年代，美国城镇化率都超过70%了，有意思的是，好多大城市的郊区人口数量居然比市中心还多。
就拿洛杉矶来说吧，以前大家都扎堆在市区那一片，可后来市区太挤了，交通堵得一塌糊涂，居住环境也变差了，噪音大，空气也不好。反倒是郊区，房子宽敞，环境清幽，而且随着公路越修越好，开车去市区上班也挺方便，很多人就都搬到郊区去住了。
80年代的时候，互联网开始兴起，交通也越来越便利，于是，边缘城市这个概念出来，让城市格局彻底变了。
好多企业觉得郊区土地成本低，空间又大，就把公司从市中心搬到郊区去。这么一来，城市的经济和文化中心就慢慢往周边扩散开，不再是光围着市中心那一块转。
咱中国呢，到2021年城镇化率达到了64.7%，差不多就是美国1970年那水平。
虽说我们起步晚了点，但我们有自己的优势呀，像高速铁路、5G网络还有人工智能这些高科技的助力，城市正一个劲儿地往外扩展。
比如说长三角地区，以前上海就是绝对的核心，周边城市的人都往上海跑。
可现在不一样了，高铁四通八达的，苏州、无锡这些城市到上海也就个把小时的事。
好多在上海工作的人，觉得上海房价太高，就选择在周边城市买房，白天坐高铁去上海上班，晚上回自己家舒舒服服住着，生活成本还降下来了。
而且随着5G网络普及，有些工作在家远程办公都没问题，这就使得城市的边界变得越来越模糊，大都市圈的模样慢慢就出来了。
这种变化对房价影响可大了去。
以前大家都觉得一线城市中心那是香饽饽，可现在不一样，那些交通方便、配套设施齐全的郊区和副中心，吸引力越来越大。
就像北京的通州，以前就是个普通地方，现在成了城市副中心，各种资源都往那边倾斜，配套越来越完善，房价自然也就跟着涨起来了。
毕竟人们现在买房，不单单看是不是在市中心，更看重生活舒不舒服，出行方不方便呀。
2、房地产市场：美国模式下的中国特色发展美国房地产市场的变化和城市化进程那是紧紧绑在一起的。
上世纪60年代的时候，美国房地产市场迎来了大变革。当时市区的房子又旧又小，还特别挤，环境也差，住着别提多憋屈。可郊区就不一样，房子又大又敞亮，周边环境也好，关键是价格还相对便宜，所以不少中产阶级就把目光投向了郊区，纷纷跑去郊区买房。
而且，那时候美国的房地产开始从单纯住的地方往投资品方向转变。
房地产投资信托基金出现，这下可好，房地产成了能在金融市场交易的东西，大量资金就哗哗地往房地产市场里涌，房价也就蹭蹭往上涨。
我们现在的情况和美国那时候有点像。
我们城镇人均住房套数大概是1.0套，看着好像够住了，可实际大城市里，人还在不停地往里涌呢，住房需求还是很大。
特别是那些刚毕业的大学生，到大城市打拼，都想着能有个自己的小窝。
但我们也有自己的问题，二三线城市的房子质量和居住体验有待提高。
就说一些老小区吧，房子年头久，墙皮脱落、管道老化这些问题挺常见的，小区里绿化也不行，物业服务也跟不上趟。
现在大家买房，不光要能住，还得住得舒心才行。
所以今后的房子不在是看量，而是看质。
再看那些有特色的二三线城市，像云南的大理，靠着旅游资源，吸引了好多外地人去买房投资或者自己住。还有一些承接了大城市产业转移的城市，产业发展起来，人也跟着来，房价自然也就有了上涨的动力。
这说明随着乡村振兴和新型城镇化推进，那些以前不咋被关注的地方，只要有亮点，就可能会吸引投资者，带动房价往上走。
3、楼市政策：避开美国式危机，稳步向前说到房地产，就不得不提美国次贷危机这个事儿，那可真是个惨痛的教训。
2008年的时候，美国房地产泡沫破裂，为啥呢？当时银行给那些收入不高、还款能力不太靠谱的低收入家庭，大量发放次级贷款，让他们去买房。
这些家庭本来就没那么多钱还房贷，结果房价一跌，不值钱了，他们就干脆不还贷款。
这下可好，银行收不回钱，资金链断了，好多银行倒闭，金融市场一下子就乱套。
房价那是一路狂跌，无数家庭的房子没了，只能流落街头，那场面别提多惨。
可让人没想到的是，过了几年低迷期，从2020年开始，美国房地产市场又活了过来，房价呼呼往上涨，又成了全球最火的房地产市场之一。
这几年领导用了不少招儿，像货币政策调控，时不时地降息降准，让市场上的钱流动起来，给楼市注入活力。比如说以前房贷利率高的时候，很多人买房压力大，一降息，每个月还款能少不少钱，这就刺激了一部分人买房的欲望。
还有税收优惠政策，对购房者来说也是实实在在的好处。同时，宽松再贷款政策帮了那些还房贷困难的人一把，给他们提供资金支持，还延长还款期限，避免了他们因为一时还不上钱就违约的情况发生。
我们的经济结构稳当，中产阶级的队伍也越来越壮大，这就给楼市提供了坚实的内需基础。
而且领导特别重视科技创新和基础设施建设，像现在各地都在搞智能交通，城市里地铁越修越多，交通越方便，城市的吸引力就更大，对楼市稳定那是有很大作用。
就拿雄安新区来说吧，这是国家重点打造的新区，从一开始规划就高标准，各种基础设施建设、科技创新应用都走在前面。
以后那里的房地产市场肯定会有不一样的发展，会成为一个新的样板。
4、结语：未来楼市的多元与理性回顾美国和日本的房地产发展历程，那差别可太明显。美国是房地产泡沫破了之后还能反弹，日本却是泡沫一破，就陷在低迷里出不来了，多少年都没啥大变化。
我们虽然借鉴了美国的一些经验，但我们也有自己的独特优势。
我们城市化发展速度快，靠着新技术和基础设施建设，大都市圈形成得也快，这对房地产市场影响深远。
再加上政策调控一直稳扎稳打，能很好地避免房地产市场泡沫化的风险。
短期内，房价可能会因为各种因素，像市场供需变化、宏观经济波动啥的，有一些调整。
但从长远来看，我们的房地产市场更可能像美国那样，经历了低谷之后还能反弹起来，不会像日本那样一直低迷下去。
以后的楼市，估计会是个多元化的格局。一线城市和都市圈，因为资源集中、就业机会多，热度肯定还是会保持住的，房价也会相对坚挺。
而二三线城市呢，凭借着各自的特色产业、自然景观或者政策扶持，也会迎来新的发展机遇，房价说不定也会慢慢往上走。
那房价到底还会不会接着涨呢？
这谁也说不准，大概率是会跟着市场情况波动的。
不过可以确定的是，未来的楼市会越来越理性，会成为咱老百姓生活里稳稳当当的一部分。
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