如何理解支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求？

文/马跃成

高层在12月6日会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。宏观政策要稳健有效，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。

会议对房地产有重点描述，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

其中“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”是新提法，以前没有出现过，怎么理解这句话，成为今后推动房地产调控工作的关键。推进保障性住房建设这个要求毋庸置疑，最近这两年，各地政府一直都在做的这个工作。

而商品房由于受到限购的影响，无论是房价还是销量都出现了较大幅度的下降。但是，如果认为这次会议就是要放开商品房限购，那肯定是误读了会议精神。

什么是购房者的合理住房需求？炒房肯定不是刚需自住才是，，改善性住房也是，所以，在“房住不炒”的定位下，投资客、投机者应该在没有机会。但是，这对楼市肯定也是利好消息，毕竟是有促进市场发展的意思在里面。

因此，在政策上，在不可能解除限购的情况下，就只能在金融政策方面采取措施了。当天，央行，已经下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。从历年的金融政策调整看，这已经是一个较低的水平。

预计此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元，对于缓解市场流动性紧张必将起到一些作用，对资金链紧张的开发商来说，或许能借到一点光，解燃眉之急，或雪中送炭，说不定就是救命稻草。

而对购房人来说，最大的可能性，就是降低首付比例，让该买房的人买得起房，这个道理并不难理解，支持刚需购房，抑制投资需求，本来也是金融政策的主要目的。以前由于种种原因，提高首付，自然也是误伤了不少的刚需者。

江西的王女士就说，她婚前在南昌县贷款买了套房子，目前每个月仍需要还房贷。婚后，她和爱人欲购买青云谱区的一套新房，看房的时候只需要缴纳4成首付就行。于是，王女士在开发商那里交清了4成首付，共计60余万元。

然而2020年12月30日下午，王女士去银行签约贷款，银行却反馈要5成首付。“等于我首付还要多交17万，但是我们家里实在是拿不出这么多现金，所以房子就买不成了。”王女士表示，是开发商的业务人员不专业导致自己没办法贷款而买不了房，希望能将包括定金在内的60多万元全部退还。

这种情况应该不在少数，因为凑不够首付款，不得不退房，或者不得不放弃买房计划的人，由于不在限购范围内，因此，应该解除对这些人的资金限制。

重要的是严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。对非自用型购房贷款进行严格审批，提高多套住房和高档住宅的首付款比例。

不管怎么说，126会议传出来的积极的财政政策和稳健的货币政策的信号，并且强调，要提升效能，更加注重精准、可持续。对楼市来说，总是一个好消息，利好楼市发展，但是不会偏离楼市调控的大方向。