买房选小区，直接决定着未来居住的舒适度、房子的保值能力……

毫不夸张的说：只要小区选得对，买房就对了大半！

可，多数人对怎么选小区？这件事都是一知半解，导致选错小区，住着不舒服，出手难、赔大钱，甚至直接烂尾。

所以这期，新住为大家梳理了“买房选小区的12个逻辑”，第1-5个逻辑，排序越靠前越好：第6-8个逻辑，数值越低越好；第9-12个逻辑，数值越高越好。

若近两年，有买房计划，请务必看完，一定会对你的买房大计有所帮助。

01配套

教育＞交通＞商业＞医疗＞公园

所谓配套，其实就是很多人口中说的地段。

首先要排除掉的就是远郊，真的干什么都不方便，即使其中一项配套超级强也不要买。

起码你得保证它在主城区，然后再去按照教育＞交通＞商业＞医疗＞公园去给它排序选择。

关于这个排序，不用质疑：

当代只要有能力，人人都是孟母，都愿意为了孩子上学折腾，人人都想娃上学上的好一点、近一点，自己上班交通方便一点，能节省很多通勤时间。

千万别说教育资源会日趋公平，没有的事，几千年都解决不了的事情，不可能几句口号就解决了。

教育也是房子保值的最后一道防线，大家这两年应该感受得到。

商业、医疗、公园这些附近有就行，离太近也不见得就是好事。

商业会吵；

医疗会交通堵塞，人来人往，心里膈应（还记得西安这边一小区闹事，原因是觉得对面的精神心理医院这个招牌，影响小区房价了，结果最后还真的闹成了，医院把招牌拆了。）；

公园还有人跳广场舞。

02开发商品牌

央企＞国企＞大私企＞小私企

这个主要是新房业主考虑的事情，这几年暴雷的开发商太多了。

为了保证房子能顺利交付，不要烂尾，最好是依照着央企＞国企＞大私企＞小私企这个顺序去选。

03物业品牌

高端小区管理经验的物业＞一级＞二级＞三级

小区的物业水平，直接关乎未来的居住体验，好的物业不仅能给你把公区打扫的干干净净、小区有问题积极维修、绿化养护的绿绿油油，还会有各种各样的活动，会让你深切的感受到被服务的很好。

而差的物业，相信大家都有过体会，所以在买房前，无论是二手还是新房，你都得了解以后物业是什么样的。

最简单的依据就是物业等级，这个都是可查的，优先选一级，若觉得一级还不够，可选择有高端小区管理经验的物业，再不够就只能选择服务型的豪宅或者商住大平层了，那物业费就贵咯！

04建筑类型

别墅＞洋房（不超过7层）＞小高层（不超过17层）＞高层（不超过33层）＞超高层（大于三十三层）

评价小区好坏，很关键的一个底层逻辑，直接关乎保值能力，居住舒适度。

千万别被有些开发商或者中介给带偏了，明明是超高层的筒子楼，一天到晚的给你在那里吹豪宅。

预算允许，能选别墅，不选洋房、能选小高，不选高层，超高层压根就别选，住过超十年，全是各种各样无法解决的问题。

你甚至可以为了建筑类型，在开发商品牌、物业品牌哪里稍微降下级。

当然，这里要排除大城市市中心那种超高层豪宅，那是另外一种概念，跟普通人无关。

05产权性质

私产＞70年住宅＞50年住宅＞40年商住＞无产权、集体产权（回迁、单位房、小产权……）

一般建议就是70年的住宅，有条件了可以考虑私产，最好是能自己盖的那种更稀缺。

如果不是逼不得已，只要还有选择，最差，你就委屈到50年住宅这里，交易、政策、配套其实跟住宅没区别的。

40年的商住，筒子楼多，一层70/80户，非常难受，也无法落户、上学，后面出手难，只能靠着收房租，稍微远一点的地方，租售比还奇低，我手上有一套公寓就后悔死了，现在想亏本出掉，人压根都没人看！！！

无产权、集体产权，能不碰就别碰，万一有点闪失，就是本金都能丢掉，我可见过不少反悔的，你还没地方说理去。

06容积率

高层，容积率不超过5；小高、洋房不超过3

容积率是指：小区的地上建筑总面积与占地面积的比率。

容积率越高，就意味着楼盖的越密，容积率越低就意味着，小区楼盖的越稀松。

会直接影响小区的绿化面积，居住密度、采光、视野……

一般建议高层，容积率不要超过5，超过了就是人家说的筒子楼。

小高、洋房，更占地面空间一些，一般建议不超过3，超过了，地面绿化就会被挤压，绿化少。

这个建议，是考虑到全国的情况，综合给出的建议，各地区之间还是有差别的，像我知道的，长沙、重庆、贵阳……容积率普遍偏高，无奈之下放大一点也可。我住的西安，以前高，现在连安置房都2.5左右了，自然就没必要选那容积率3.5、4、5的房子了！

07总户数

小区面积段大，总户数就会少

同样的容积率，大面积的户型多了，居住的户数就会少，居住户数少了，密度也就低了，居住的人、圈层也就更高端了，你的邻居就会更nice了，物业也有功夫，去应对你的诉求了。

有的公寓，其实容积率也很低也能达到3以下，但奈何，它都是30、40平的小户型，一层楼30个房间，30层就900户了，再有个两栋楼就1800户了，可想而知其热闹程度。

而有的小区，它15栋楼，容积率也是3，但人家是180平起步，一栋30户，15栋，也才450户，那自然是会舒适很多很多的。

08贬值项

近高架桥、火车轨道、监狱、化工厂、精神病院、加油站、电站……这些都是贬值项。

这些东西，均不同程度的能影响到我们的安全、耳朵、眼睛、心灵，自然是越少越好，但不意味着就不能选，只要价格足够便宜，就不怕这些了，这里面对人心里的影响比实际的影响要小一些。

09绿化率

新房建议大于30%，二手房建议大于35%

准确的来讲，应该叫绿化覆盖率，是指：是指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率。

自然是越高越好，谁不想住在郁郁葱葱的环境里呢？

一般情况它跟容积率是此起彼伏的关系，但也有例外，有的小区它就为了节省绿化那三瓜俩枣，不给你好好种树。

一般新房，树没长大，你就确保它不低于30%就行，过上几年，树大了，它自然会往30%以上彪。

10车位比

至少＞1.2

车位比是指：小区“总户数”与“车位总数”之间的比率。

现在几乎所有家庭都有车了，有的家庭甚至有好几辆。

为了以后，车位不紧张，停车难，自然是车位比越大越好，1.2是底线，因为现在大多数的刚需小区都在这个车位比之上了。

11占地面积

50亩——150亩之内，越大越好

我喜欢大盘，因为觉得，散步可以走得开。

但我也知道，大盘也有不好，难管理、小区电动车横行乱放、公区容易有脏乱差的角落……

所以，目前我能接受的是：50亩——150亩之内，越大越好。

在这个区间内，就起码保证有活动的地方，也不至于每栋楼都挨着马路太吵。

这里要特别提示一下：不要买超级大盘，就是那种一个楼盘分20几期开发，占地动辄几千亩的那种。这种楼盘，形态太单一，很容易沦为睡城，交通也会很不便，未来想出掉也难，因为你众多的邻居都在跟你竞争，总有一些比你狠的，比你更需要用钱的在砸盘。

12增值项

建筑外立面、小区会所、水系、地库装修、公区墙面、名贵树木……这些都是增值项。

这些项目，每一项都关乎开发商的成本，每一项都是有用的，也是体现开发商良心的表现。

有条件，你可以面面俱到，条件不足，那就适当放弃。

但是千万别放弃关注电梯间墙面材料。一定不要乳胶漆墙面的，日后会很糟糕，我身边太多人住的小区，都是小区倒也不老，但因为墙面是乳胶漆，脏不垃圾，显得很老。

好了，本期的内容及到这里了，篇幅所限，我只能是给大家把选小区的基本逻辑说明白，若大家感兴趣，日后可以再讲，这里面每一项都有很多门道，值得大讲特讲。