历经30年，中国的房地产高速发展、城镇化之路到头了吗？

近三十年来，中国的房地产和城镇化发展取得了令人瞩目的成就。与全球发达国家的城镇化道路相比，我们发现了一些引人注目的相似和不同之处。

首先，城镇化对于经济发展至关重要。全球范围内，城镇化被视为现代化和经济增长的关键。中国以惊人速度推动城镇化，迅速推动了经济的腾飞和现代化的进程。

其次，城镇化过程中我们面临着与其他国家相似的挑战。土地资源紧张、房价上涨、交通拥堵和环境污染等问题，这些都是全球城镇化过程中常见的挑战，中国也不例外。

然而，中国的城镇化过程也有其独特之处。首先，中国的城镇化速度和规模是空前的。过去三十年里，中国城市人口迅速增长，许多城市快速发展成为大都市。这在全球范围内是绝无仅有的。

其次，中国政府在城镇化过程中发挥了关键作用。通过推出一系列政策和计划，中国政府促进了城市化的快速发展；同时，政府还采取了一系列措施来控制土地供应、限制房价等，以解决城市化过程中的问题。

总之，在过去三十年的房地产和城镇化发展中，中国取得了巨大成就，地方政府也获得了大量的财政收入，形成了事实上的“土地财政”。这其中隐藏着的最大问题就包括：城乡两极化不均衡发展，及巨额的政府债务及城投债。

在土地财政盛行的年代，地方政府经营土地的方法简单而高效：融资搞好基础建设，低价收储土地，挂牌高价拍卖，利用这个收益再次重复基础建设及上述过程。在城镇化高速发展的年代，这个路径很清晰，这也导致了大量政府债、城投债的出现。

贵州省财政厅数据显示，截止2022年底，贵州全省债务余额为12470.11亿。贵州省人民政府发展研究中心调研发现：贵州受制于财力水平有限，化债工作推进异常艰难，仅靠自身能力已无法得到有效解决。这还不包括隐形的城投债。

云南和贵州一样，都是债务率超过150%的省份。云南省为了改变传统的城投模式，打好文化旅游和健康服务两张牌，2020年底将原来的云南城投集团正式更名为康旅集团（全称：云南省康旅控股集团有限公司），强化其文旅、康养产业的定位。康旅集团正式成为云南省委、省政府明确的全省文化旅游、健康服务两个万亿级产业的龙头企业和项目实施主体。

从我们网上搜到的一个项目资料来看，昆明旁边的安宁市历经10多年建设了一个规模宏大的康养城项目，名为“温泉山谷”，是一个综合康养大盘，总投资超过1000亿。项目位于安宁市温泉街道，比邻螳螂川河道。作为康旅集团打造的康养文旅标杆，项目涵盖医药康护、运动、文旅、教培、商娱、宜居等多功能。目前还有温泉山谷国际网赛中心、运动综合服务中心、商业住宅七期、健康管理中心等多个子项目在建。该项目目前应该遇到一些问题，安宁市和企业刚刚进行了一次正式会议，希望加快项目进展。

说了这么多公开可检索的资料，不知道各位读者有没有理解我想表达的观点：当下还想试图简单粗暴的借助大的房地产或文旅地产项目投资，拉动地方经济的发展，或者大举投资打造旅游小镇或旅游目的地类文旅地产项目，还有可能吗？还有发展成功的机会吗？

就像是万达集团这样转型较早的房地产企业，在房地产下滑前最快脱手资产，进入了文旅行业的，又在文旅地产行业有几个成功案例呢？而他们考虑文旅项目投资时，核心问题肯定还是拿地成本，这个困扰了整个行业的难题。

过去三十年，地方政府依靠城镇化和房地产发展带来的红利，获得了大量的财政收入，很多人已经习惯于这种思维：每当需要发展时，立刻开始依赖“吸引大投资卖地”这条路。比如，贵州的黄果树和荔波，如今正走在打造“世界级旅游目的地”的这条大路上；而内心里，当地政府他们想的肯定是吸引万达这类的文旅地产企业前来投资。

可能吗？机会渺茫！

回忆一下，2018年当楼市正处在烈火烹油的盛世中，高周转、高杠杆是房企的标配，有点想法的地产商都喊出了打造“千亿级”“万亿级”房企的宏伟目标。而那时的万科，却喊出了“活下去”这样煞风景的口号！结果如何？

再考虑到当今形势，还有几个这样的企业敢到三线以下小城市搞大投资？

城镇化高速发展的三十年，带来的最大问题就是这个：乡村没有跟上发展的步伐，严重落伍了。这其中的原因其实很简单：国有土地收储制度(低价进高价出)，乡村土地不能入市。

如今，当城镇化的红利散去，乡村该怎么办？地方政府该怎么发展乡村产业？

借鉴一下发达国家走过的道路：去城市工作，去乡村生活。也许这就是乡村，尤其是像贵州这样的，自然生态保护很好的乡村，最佳的发展路径。

经济高速发展的三十年，带来了巨大的经济收益，形成了新的社会阶层：城市中产及富裕家庭。他们享受到了城镇化和房地产的发展红利，也感受到了其中的很多负作用：环境污染、食品安全。

这个人群中，很多人都在期盼着有这样的一种全新的生活方式，我们把它称为：两亩地一栋房，回归乡村生活。

这在贵州特别有现实意义：喀斯特山区，缺乏规模化农业的发展条件，也没有工业发展的配套，金融服务、科技产业？精英人才已经被一线城市吸血抽走，严重缺乏。

贵州的乡村，其实已经彻底展现出了“青山绿水就是金山银山”的发展路径，需要的就是转变脑袋里的观念而已。就像过去大搞基础建设拍卖土地赚钱一样(当然，今天这样的轻松赚钱的好日子已经过去了)，搞好乡村的基础条件完善，利用中央政府给出的农村土地资源入市的试点政策，吸引一线城市的人群回归乡村生活，也同样可以吸引到足够的发展资金和人才。

这个过程中，吸引到的人才，也许才是乡村后续发展的关键。城镇化过程中离开的年轻人，换来了一批可能年龄偏大，但是知识结构和财富水平更高的人群，难道不值得吗？！

而且，一旦这批人在乡村安居，他们的家庭，他们的子女，他们的社群资源，他们的产业资源，都会被吸引到乡村来，这才是乡村未来发展更重要的基础吧？！

前段时间，我发过一个视频，，吸引了一批在美国的大学同学的关注，他们准备组团回国，在国内也可以享受和在美国一样的生活方式：乡村庄园。

也许，这才是乡村发展的正确起步姿势？！