《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本条完全继承了此第十五条的规定。

买卖行为等原因行为与所有权转让等物权变动的关系在我国经历了从合一到区分的过程。

在二十世纪九十年代初期，最高人民法院将买卖合同和房屋所有权转让合一，没有办理所有权转移登记，不仅所有权没有转让，买卖合同也视为未成立。

《最高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函》（1990年2月17日（1989）民他字第50号）

“黑龙江省高级人民法院：你院“关于公产房屋及买卖协议签订后一方是否可以翻悔的请示”已收悉。经研究认为，至今对公有商品房屋管理全国尚无统一规定，因此，处理黑龙江省农村电话局、黑龙江省邮电器材公司、哈尔滨市房地局南岗区房管二所诉中国工商银行哈尔滨分行驻哈铁办事处房屋买卖一案，可以适用“黑龙江省城镇公有房产管理条例”。房管二所与哈铁办事处签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”。

此复函认为，当事人签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的。

在二十世纪九十年代中期，《担保法》持合一的立场，不动产登记、动产交付等物权公示既是担保合同的生效要件，也是担保物权设定的标志。详见《担保法》下列条款及《民法典》相应的条款：

《担保法》第四十一条：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。第六十四条：“出质人和质权人应当以书面形式订立质押合同”。“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”。对应《民法典》第四百二十九条：“质权自出质人交付质押财产时设立”。已由“生效”修改为质权“设立”。

《担保法》第七十六条：“以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，应当在合同约定的期限内将权利凭证交付质权人。质押合同自权利凭证交付之日起生效”。对应《民法典》第四百四十一条：“以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的，依照其规定”。同样将“质押合同”“生效”修改为质权“设立”。

《担保法》第七十八条第一款：“以依法可以转让的股票出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向证券登记机构办理出质登记。质押合同自登记之日起生效”。第三款“以有限责任公司的股份出质的，适用公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效”。对应《民法典》第四百四十三条：“以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立”。也是将“质押合同”“生效”修改为质权“设立”。

《担保法》第七十九条：“以依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权出质的，出质人与质权人应当订立书面合同，并向其管理部门办理出质登记。质押合同自登记之日起生效”。对应《民法典》第四百四十四条：“以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立”。仍是将“质押合同”“生效”修改为质权“设立”。

在同时期，最高人民法院针对不同情况采用了不同立场。

《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》“法发(1996〕第2号”12、“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。这明显区分了原因行为和物权变动，没有物权公示，原因行为不因此无效。

但是，第14条规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应当认定各合同无效；如其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。转让方给其他合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任”。土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应认定各合同无效，这又使物权公示决定了原因行为的效力，原因行为和物权变动随之合一。

在二十世纪九十年代后期，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”其中第二款属于引致条款，把诸如《担保法》前述的规定予以重申。对应《民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，这里涉及到相关的法律必须作出修改。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》“法释〔1999〕19号”第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。

其中第二款明确了不同的适用情形：（1）法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；（2）法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

据此，《担保法》第四十一条等属于第一种情形。

自2000年以来，最高人民法院逐步开始明确原因行为与物权变动的区分。

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释法释[2005]5号（2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）第八条：“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。该司法解释第十条针对同一土地被转让数次的情形，规定土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，无论是否办理土地使用权变更登记手续，转让合同的效力不因此受影响。

《物权法》第十五条首次在法律中明确了原因行为与不动产物权变动的区分。

市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成物权变动的原因行为。现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。

现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。

有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用《物权法》，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而《物权法》的目标是定分止争、物尽其用。两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。

本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。

本条旨在明确原因行为和不动产物权变动是两个不同的法律事实，分别适用不同的法律规范。原因行为是产生债权债务的法律行为，其法律效力要根据总则编以及合同编有关法律行为、合同的生效要件加以判断，是否办理不动产登记，不影响原因行为的效力，从而澄清过往把原因行为和物权变动合一的错误认识，以保护债权人的利益。

除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，合同的效力判断规则和合同履行以及合同目的能否最终实现均属于不同范畴，故合同效力并不必然与登记联系在一起物权变动仅为合同履行的结果，而合同效力的判断是以合同成立时考察其合同内容是否受到法律的绝对否定性评价，不能以未发生物权变动的结果否定原因行为即合同的合法性、正当性。

登记是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记是物权变动的公示方法，而非对合同行为是否有效作出评判。合同目的是物权变动办理登记，目的不能是合同履行的问题，其法律后果是解除并承担违约责任，合同当然仍然有效。具体而言，“区分原则”包含以下几层含义：

第一，必须区分合同的效力与登记的效力。

除非法律有特别规定或者合同另有约定，合同一经成立，只要在内容上不违反法律的强制性规定和公序良俗，就可发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起，因为登记与不动产物权的变动是联系在一起的，是不动产物权变动的公示方法。如果合同具备法律规定的生效要件，则应该认为合同关系已经生效，当事人应该受到合同的约束。合同的效力由合同内容所决定，如果无效自始无效，不因合同未履行而无效，合同效力的判断在先，而合同未履行在后，在后行为一般不能影响在先行为的效力。合同生效后，不一定能够完成不动产物权的登记，但此时，合同因双方达成一致的意思表示而为某项交易合同成立在特定当事人之间产生约束力，当事人仍不得随意解除或者违背自己的承诺。

第二，未办理物权登记的，不影响合同效力。

依据区分原则，未办理物权登记的，不影响合同效力，其主要原因在于：一方面，登记直接指向的是物权的变动，而非合同的效力。另一方面，合同是否有效，应当依据法律行为有效要件进行判断。

第三，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同自成立时生效。

《民法典》总则编民事法律行为一章中的第一百三十六条第一款规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。成立合同关系就是最为典型的民事法律行为之一。上述条款是《民法典》总则编提取公因式的结果，吸收《合同法》关于合同自成立时生效规则，将之适用于全部民事法律行为。这是基于私法自治的基本原理，尤其是在合同法领域，法无禁止即可为，未办理物权登记并非判断合同效力的条件。

本条规定的“法律另有规定或者当事人另有约定”，法律另有规定，仍然是指遵循合同法的规则，仅仅涉及合同的生效时间问题，与物权变动时间无关；“当事人另有约定”主要包括如下两种情形：第一，当事人在合同中约定把物权登记作为合法同的生效要件；第二，当事人在合同中约定其他生效要件。

因为关于合同从何时成立、生效，属于当事人意思自治的范畴，法律应当尊重当事人的意思自治。需要指出的是，本条的规定虽区分了合同的效力和登记的效力，但并不意味着采纳了物权行为理论，因为按照物权行为理论，物权变动必须先由当事人达成物权变动的合意。此种合意学者通常称为物权契约。但我国法律并未区分物权合同和债权合同，本条的规定，也只是在一个合同关系中区分合同的效力和登记的效力，因而也不存在物权契约和债权契约的分离问题。

（一）、负担行为与处分行为的区分

国内最早也最系统阐述原因行为与物权变动区分的是孙宪忠教授的大作《论物权变动的原因与结果的区分原则》，该文指出：“在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据的原则。这一原则来源于德国民法，即德国法中的‘Trennungsprinzip'，或称分离原则。”这提示我们，要理解原因行为与不动产物权变动的区分，应当先理解负担行为与处分行为的区分。

（1）初始创设债权的负担行为

负担行为即为“义务行为”，这里所谓的义务专指债务，故而，从债务人的角度讲，负担行为就是债务行为。债务和债权是同一硬币的两面，而债权与物权相对，故汉语民法学常用债权行为来替代负担行为。应注意的是“负担”，指向由特定标的物承载的、扣减所有权权能的他物权或类似权利，如抵押权是抵押物的负担，无论谁受让抵押物，只要抵押权不消灭，受让人均要负担该抵押权。显然，负担行为中的负担是针对特定人的债务，与上述物上承载的负担截然不同，两者不能混淆。

债权与债务构成的债的关系存于特定人之间，债权或债务因此除了有说的相对性，还有对人性，即在债的关系中，是债务人这个特定主体对债权人这个特定主体负担义务，债权仅针对该债务人，既不当然地约束其他人，也不直接负载在债务人的财产之上。一句话，债权是指向债务人给付行为的财产权，债务人身外的财产虽然涉及债权实现，但与债权存续无关。债权的这种对人性意味着，只要特定主体愿受债务约束，或在法律的强制安排下，无需考虑财产要素，债权就能无中生有地发生，从而初始创设债权，这给债务人增添了义务，改变了当事人之间原有的关系。当该债权创设源自当事人的自我决定时，这种自主行为就是负担行为。由此可知，负担行为的法律效果是初始创设债权，受制于此，负担行为专属于债法。

此外，债权的相对性使它仅约束特定的相对方，不能随意波及之外的第三人，其存续与否、有何内容，与第三人的关联性不强，这使得面向社会公众开放的登记等公示机制在此无立足之地。除非法律、行政法规另有规定，否则，负担行为以形式自由为原则，登记等公示机制不能决定负担行为的成立、生效。

再者，债权通过债务人的给付才能实现，这种结果之所以发生，在意思自治的背景下，完全是因为债务人的自我约束，是其相应的效果意思惹的祸。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》“法释〔2012〕8号”第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。（2020.12.23已修改删除），此款规定在生效条件上，除了行为人的相应行为能力，无需考虑有无处分权。也就是说，债务人因负担行为而陷入给付义务，只要行为人的行为能力足以确保其认清自己行为的后果，基于意思自治的根本考量，法律就应认可相应的法律效果，无需再附加处分权的限制。

（2）减损既有权利的处分行为

处分行为核心应在于减损既有权利，即减少实存权利的权能，其典型形态是权利转让，如权利人在转让物权或债权后，就不再享有权利，受让人由此取得权利。此外，在债权与物权二分的民事财产权框架中，与所有权不同，他物权有支撑其存续的基础权利，如建设用地使用权以土地所有权为基础，当他物权的初始创设采用意思自治机制时，它实际就是剥离基础权利部分权能的结果，如建设用地使用权是土地所有权的占有、使用、收益权能让与给使用权人的结果。就此而言，他物权的初始创设导致基础权利的权能减损。

概括而言，处分行为是减损既有权利的法律行为，在权利为物权时，处分行为可具体化为物权行为；在权利为债权等其他财产权时，处分行为被称为准物权行为。物权行为是处分行为的代表，两者在学理上可以同义使用。

（3）负担行为与处分行为的区分

债权行为与物权行为的区分就是通常所说的物权行为独立性。

物权行为之所以独立于债权行为，在逻辑上受制于两个基本约束要素，一是物权与债权在财产权中的二分，二是财产权变动在意思自治框架下对法律行为的倚重。其推导思路是，只要承认债权与物权的区分，且债权创设和物权变动均基于法律行为，那么，债权行为只能以产生相对性的债权为效果意思，无法跃至绝对性的物权领域，物权变动只能另寻其他自治通道，此即物权行为。

既然财产权分类和法律行为的自治功能决定了债权行为和物权行为只能分门别类地决定各自后果，那么，只要认可这两种限制要素，债权行为和物权行为的区分堪称民法常理。一旦这两个限制要素缺失其一，法律行为的这一分类难免是天方夜谭。

对分离原则，在观念认识上有以下的问题障碍，即与买卖合同等债权行为相比，物权行为着实不直观，因此有脱离客观存在之嫌。不过，作为学理概念，物权行为是描述和解释所有权转移、抵押权设定等具体物权变动事实的一般法律工具，其自身就像一个模具，用以格式化各类实践情况，只要具体行为符合物权行为的构造，就能冠以物权行为的称号。

只要认可物权行为的模具功能，那么，即便实证法没有明文规定物权行为，也不妨在具体的物权变动情况满足物权行为要素的前提下，仍能认可物权行为的存在。

我国除了孙宪忠教授的阐述，法院裁判也有不同程度的印证。《物权法》的其他条文也未明确指向物权行为，但从文义到体系的解释，也能得出肯定物权行为独立性的结论。

物权行为与债权行为当然不同，除了效果意思和法律效果的构造差异，二者还因物权与债权的区别而折射出标的物特定与否、是否公示的不同。

此外，它们还有其他难以弥合的差距，最显著的有二：（1）债权行为的表意人之所以承受负担，完全是其效果意思惹的祸，故在生效条件上，除了表意人应有行为能力，无需有处分权；而物权行为决定着既有物权的处分，受此功能约束，处分权是其不可或缺的生效条件。明晰这一点，就不难理解为何行为能力与处分权在法律地位上处于同一层级，只能交由法律规定而不能由行为人自由限制。(2）尽管物权合意是物权变动的自治基础，但没有公示的配合，它也不能直接导致物权变动，故它不能像债权行为那样对当事人有约束力，即在不动产登记或动产交付前，物权合意可撤回。

（二）、原因行为的效力判断

在判断原因行为是否有效时，要根据法律行为的生效要件，来判断意思表示的品质是否为法律所认可，无需考虑有无物权公示，即使没有公示，也不能因此而直接否定原因行为的效力。对此，要注意：

（1）在法律没有另行规定、当事人也没有另行约定的情况下，只要原因行为符合法律行为的生效要件，自成立时发生法律效力。

（2）法律规定法律行为在办理批准等手续才生效的，批准等手续是其特别生效要件，未办理批准等手续的，法律行为未生效而非无效。

（3）法律行为附延缓条件或附始期的，法律在条件成就或者期限届至时生效。

（三）、不动产物权的变动

不动产物权的变动遵循物权编的规则。国有建设用地使用权的设立等以不动产登记为标志，原因行为的有效成立不能直接导致不动产物权变动。土地承包经营权的转让等无需强制办理不动产登记，原因行为有效成立直接引致不动产物权变动，登记在此不能决定物权是否变动，但不登记，不能对抗善意第三人。

（一）、当事人是否办理物权登记，不应当影响合同的效力

所谓未办理物权登记不影响合同效力，具体包括如下几方面内容：

（1）不影响继续履行。

如果当事人之间订立了物权变动合同，而没有办理登记，合同仍然有效。当事人负有依据有效的合同继续办理登记的义务。区分登记与合同的效力，就意味着在一方当事人未按照合同约定办理登记时，另一方有权请求其继续办理登记。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已生效，如果移交占有但没有办理登记手续，买受人可以根据合同约定请求继续履行合同。因此，除非法律有特别规定，登记的效力仅针对物权变动，而并不针对合同本身。

（2）不影响解约、追责条款的约束力。

在登记之前，当事人就不动产物权的变动订立了合同，合同关系已经成立并生效，合同条款对双方当事人具有约束力，任何一方违反合同都应当承担违约责任。如果一方依据合同应负有办理登记的义务而未办理登记构成根本违约，则另一方可以选择请求继续履行，也有权请求解除合同，要求对方承担违约责任。

（3）已履行部分取得的合法权益免于非法剥夺。

在没有办理登记之前，不动产物权不能变动。但是因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人的占有仍然受到保护。针对第三人的侵害不动产的行为，买受人可以基于对不动产的占有提起占有之诉。

（二）、注意本条规定的“除法律另有规定或者当事人另有约定外”的含义

本条规定的“法律另有规定”，是指某一部法律明确规定，设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同生效。

本条规定的“当事人另有约定”，也是指当事人签订的合同明确约定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物权登记的，合同才生效。

如果法律没有明确这样规定，或者当事人没有明确这样约定，都应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。没有办理物权登记的，不影响合同的效力。

（三）、在一物数卖，存在多个不动产买卖合同的情形应当准确把握物权登记与合同效力的认定问题

依据本条的规定，应当注意，未办理物权过户登记不影响不动产买卖合同自成立时生效，已办理物权变更登记的买卖合同也不必然有效，如《民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。对于交易不真实，恶意串通损害他人合法权益的，即使办理了物权登记，亦应认定无效。

实践中，住房建设部门为对新建商品房的销售进行管理，完成宏观调控的任务，要求当事人对预售商品房买卖合同进行网签备案。需要注意的是，网签备案并非物权登记，也不是商品房买卖合同的生效要件，但明知不动产已网签备案给他人，虚构交易关系签订买卖合同，不能认定该商品房买卖合同有效。

（未完待续）。