摘要：借新还旧，土储缩水（欢迎关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

在各种喊话之后，民营房企融资终于又传来实质性落地的好消息。

2023年11月24日，美的集团据披露：成功发行2023年度第五期中期票据，发行规模为10亿元。

票据分为两个品种同步发行、期限两年、利率分别为4.6%、5.16%。主承销商为华夏银行（簿记管理人）、交通银行、顺德农商行、浙商银行。

值得一提的是，美的置业此次发行的票据里，品种一由民企债券融资支持工具（“第二支箭”）创设保护凭证提供支持。

融资支持力度对部分房企正越来越大，这本来值得高兴，但一想到更多，又很难高兴起来。

1、箭很猛

在杠杆地产印象里，这似乎是美的置业第三次得到“第二支箭”的支持，而今年美的置业整体的融资节奏也是很可以的。

2023年4月，美的置业发行第一期中期票据，总额为12亿元，也是分两个品种，品种一发行金额10亿元，为3年期，票面利率3.52%；品种二发行金额2亿元，2年期，票面利率4.50%。

8月，美的置业披露第二、第三期两年期的中期票据信息，其中第二期为5亿元、票面利率4.70%；第三期4.2亿元是绿色中期票据，票面利率4.90%；

9月，美的置业 2023年度第四期中期票据成功发行，发行规模15亿元。第四期中期票据也是分几个品种，其中“第二支箭”为品种A提供担保增信，为品种B创设凭证保护。这两品种的债券发行利率分别为3.40%、4.60%。

所谓第二支箭，很多杆友们应该熟悉，简单说就是从债券渠道为民营企业提供融资支持的工具。

第二支箭由央行运用再贷款提供部分初始资金，专业机构再进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

第二支箭其实2018年就有，彼时上头发了三支箭，另两只分别是信贷支持和股权融资支持工具。

有数据显示，截至今年11月22日，“第二支箭”已累计支持约20家民营企业发行超过360亿元债务融资工具。

就在和美的置业最新发布中期债券差不多时间，另一家房企深圳市卓越商业管理有限公司（简称“卓越商管”），也在“第二支箭”项下发行了第三期中期票据，规模5亿元，期限3年，利率4.5%。

2、房难卖

从行业来看，资金面改善是值得期待的。但归根究底，房企们还是得靠卖房长期“活下去”。目前，这个关键问题似乎仍未解决。

图片来源|国家统计局（特此感谢）

整体而言，前几天国家统计局发布的数据显示，1至10月份，我国商品房销售面积92579万平米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。

10月末，商品房待售面积64835万平方米，同比增长18.1%。其中，住宅待售面积增长19.7%。

具体到美的置业，此前该司发布公告今年前10月合同销售额577.7亿元，相应销售面积466.5万平米，单独10月的数据没有具体披露，杠杆地产根据此前9月的披露相减得出销售额为45.2亿元和38.2万平米。

2022年同期，美的置业的前10月销售额是677.3亿元，相应销售面积537.8万平米，单独10月的销售额是81.9亿元，66.3万平米。

简单计算下，前10月美的置业的销售额同比下滑约14.7%，单独10月销售同比下滑约44.8%。

图片来源|克尔瑞（特此感谢）

再来看看研究机构统计的数据，此前中指研究院数据显示，2023年1至10月，百强房企销售总额52977亿元，同比下降13.1%。10月单月销售额同比下降33.5%，环比下降7.5%。

克而瑞数据显示，10月，百强房企销售操盘金额4066.9亿元，环比增长0.6%，同比下降27.5%。1至10月销售操盘金额45634.6亿元，同比下降12.8%，年内累计业绩降幅继续扩大。

对于美的置业而言，数据则更冷一些，因为无论对比上述哪个数据，其都跑输大盘。

值得注意的是，美的置业上半年的销售情况其实整体来看是略有好转的，如其半年报所言：上半年销售金额和均价较去年同期稳中有升，没想到下半年情况更糟。

3、借新还旧，土储缩水

销售上不去，但是债还得还，美的置业也免不了“借新还旧”。

上述杠杆地产提到的“第二支箭”融资项目，基本都用于项目建设及交付等工作，而今年8月，美的置业还向上交所申请发行81.94亿元的小公募债，

11月20日，美的置业旗下公司提交注册61.9亿元小公募公司债，比申报稿少了20亿元。扣除发行费用后，这些钱将全部用于偿还公司债本金。

美的置业主要境内的发债平台为美的置业集团有限公司，该公司目前续存119亿元。

截至2023上半年，美的置业的现金及现金等价物比2022年末减少约33.7亿元，更少于2022年6月末的232.2亿元。

好在美的置业的短债在持续减少，今天上半年的流动负债项下的银行及其他借款下降到64.39亿元，负债总额从上年末的2016亿元降至1814亿元。

土储方面，和多数房企一样，美的置业的也在“缩水”。从2020年的5398万平米、包含321个项目，到今年上半年的3426万平米，包含331个项目。2年半时间减少约36.5%。这意味着后期可售货值的减少。

以管窥豹，备受“第二支箭”青睐的美的置业尚且境况如此，其他中小房企生存空间可想而知。房企洗牌，恐怕还没到底。

截至11月24日收盘，美的置业港股价格6.29港元，当日跌幅1.10%，市值90.29亿。

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