2025年南京真是喜讯不断！刚刚又有主城核心板块调规划了！
1月13日，《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询）发布，结合铁路西站货场地块更新方案，对该片区超38公顷土地进行了规划调整，在鼓楼核心地带腾挪出一批教育、住宅用地！
值得一提的是，这次调整不仅事关老城曾经繁华中心的蜕变和重生，同时还关系着南京重点工程南京西站搬迁的进度！一大批人将深受影响！
01.
具体看看这份规划调整的内容。
拟修改地块的位置，位于鼓楼中央门片区，东至中央北路、南至建宁路、西至民生街、北至铁路，用地面积总计约38.35公顷。
大多数南京人对这里都不会陌生，因为该片区有很多大家耳熟能详的地标，比如铁路西站货场、金桥装饰城、玉桥商业广场、河图文化广场等，另外还包含了工农新村、亚都锦园等住宅小区。
其中，铁路西站货场区域为此次规划中的重点待更新区域。
这次规划调整主要分为两部分。
第一部分是相关道路的调整，这些是次要的，本质上也是服务于土地规划改变进行的调整。
第二部分就是土地性质的调整，也是这次调整的重中之重！最大的变化就是，商办用地大幅度减少，新增二类居住用地及铁路用地，新增幼儿园、小学等公共设施，落实城市轨道交通用地。
首先，是NJZCb031-24规划管理单元，也就是西侧的一半。
24-03铁路用地，用地面积1.06公顷容积率：≤6.0，建筑密度：≤50%，控制高度：≤100米，绿地率：≥20%。
24-04二类居住用地，用地面积5.59公顷，容积率：≤2.36，建筑密度：≤25%，控制高度：≤80 米，绿地率：≥30%，配套设施：基层社区中心建筑面积2490平方米。
24-15二类居住用地，用地面积1.11公顷，容积率：≤2.47，建筑密度：≤20%，控制高度：≤80 米，绿地率：≥30%。
24-16二类居住用地，用地面积0.64公顷容积率：≤1.6，建筑密度：≤20%，控制高度：≤60米，绿地率：≥30%。
其次，是NJZCb031-25规划管理单元，也就是东侧的一半。
25-02二类居住用地，用地面积1.43公顷，容积率：≤2.73，建筑密度：≤20%，控制高度：≤80 米，绿地率：≥30%。
24-12幼托用地，用地面积0.41公顷，容积率：≤0.80，建筑密度：≤35%，控制高度：≤12米，绿地率：≥35%，配套设施：9班幼儿园。
25-08小学用地，用地面积2.20公顷，容积率：≤0.8,建筑密度：≤35%，控制高度：≤24 米，绿地率：≥30%，配套设施：18班小学。
总的来看，整个片区共新增了4幅居住用地，容积率最低1.6、最高2.73，单块最大的居住用地面积达到5.59公顷。
这对片区未来的新房供应一定是巨大的补充，中央门片区已经多年无房可售，加之老小区偏多，换房需求也比较旺盛。结合鼓楼2024年的推地以及卖房情况，这几块地是非常能有所作为的。
不过容积率上并未走当下极致的低容积率趋势，可见未来对这几块地也有比较清晰的定位，并不追求多高端，而是更适合片区需求的地缘改善。
另外还有一幅18班配置的小学用地，鼓楼的教育实力就不必多说了，加上未来这里又是多个新房项目，后期引入教育资源相信会比较给力。
当然，这件事最让人值得庆贺的，是中央门这样的一个曾经繁华的老城片区，终于迎来了城市焕新。
02.
还有很关键的一点是，这次规划调整中涉及到的铁路西站货场更新，还关系着南京西站的搬迁进程！
去年官方在对南京西站搬迁进度问题的回复中提到：根据2012年南京市人民政府和上海铁路局签订的《南京西站地区铁路迁建框架协议》，按照“新建尧化门货场、还建机辆设施于郭家山货场、还建生产办公用房等于建宁路货场、实施西站地区铁路搬迁”的步骤实施南京西站地区铁路单位搬迁。
也就是说，只有前三个步骤全部完成，南京西站最终才能、也才算全部搬迁成功。
图源见水印
这其中，第三个部分提到的建宁路货场，正是铁路西站货场更新的建设重点。
早在2023年3月，上海铁路房地产开发经营有限公司就发布了南京建宁路货场地块控规调整及概念规划方案设计项目结果。
此次中标方案中，设计从整体角度对西站货场及周边用地进行功能整合、控规调整升级及经济效能优化，规划研究范围扩大至总面积约166.10公顷，引入国际品牌、时尚餐饮、高端零售、文娱休闲等多种业态，为当地居民带来多元社区全新的生活方式和消费体验，同时也为南京市的商业经济发展提供更多支持。
并且当时效果图也曝光了：
此外，去年8月，《鼓楼区铁路西站货场及周边交通专项规划项目采购公告》发布，招标文件显示拟对铁路西站货场周边进行交通升级。
文件提到，本规划与鼓楼区铁路西站货场及周边用地规划调整项目同步进行，需在用地规划调整的基础上，对研究范围内的交通部分开展专项规划研究及交通影响评价工作。
并配合铁路西站货场涉及控详图则（NJZCb031-24、25）修改，在图则修改范围内参考交通详细规划及交通影响评价深度完成相应交通专项规划内容，满足控详图则修改要求。
而这次《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询）发布，自然就意味着这一进程迎来重大突破！
当然，不好说是南京西站搬迁的加速推动了中央门片区的焕新，又或是中央门片区的焕新推动了南京西站的搬迁，但能知道的是，这两件事是相辅相成的，而直接的受益者就是鼓楼！
未来，鼓楼将在鼓楼滨江和中央门片区同时释放大量核心土地，绝对会成为南京市场上一股强劲的力量。
03.
最后再说说中央门片区吧。
曾几何时，这里也是南京重要的中心片区！
1986年12月28日，三层互通的中央门立交正式通车，作为南京第一座乃至华东地区第一座立交桥，吸引数十万名南京市民蜂拥至此。
图源：视觉江苏，侵权立删
而在同一天，旁边的南京商厦落成开业，这也是南京首家拥有自动扶梯的商场，领先于当时的新街口商圈。
包括当时还在使用的中央门汽车站，也是中国第一个拥有电脑售票系统的汽车站。
图源：网络，侵权立删
金桥装饰城、玉桥商业广场，更是时至今日很多南京人都仍然会去扫货的地方。
可以说，彼时的中央门片区，既是南京交通的命脉，也是重要的人员集散地，更是南京特别是城北片区的商业中心之一。
巅峰时期，这里曾经创下每天30万的人流量，每年高达100亿的商品成交总额，也让中央门成为当时南京继新街口、山西路以后的第三商圈。
早年玉桥市场丨图源：网络，侵权立删
可城市发展是滚滚向前的，任何辉煌都抵不过时间的车轮。
后来随着新街口、百家湖、河西等商圈崛起，以及大量新商业的落地，中央门商圈的竞争优势逐渐式微。
2014年7月，服役了46年的中央门汽车站，也在始发了南京至青岛、南京至南昌两辆末班车后，彻底退出历史舞台。
而到了这几年，随着各大新城板块出现，南京城市不断向外拓展，中央门片区更多存在南京人的记忆里了。
不过，随着这一规划调整方案的出炉，中央门片区时隔多年再次迎来大焕新。
尽管再也无法重回南京的“舞台中心”，但是，它或许会给周边居民多一种留下来的可能。
中央门片区，也将在新时代南京的发展重，扮演新的角色。
