这一篇主要是写给想要进入珠城的投资客看的，那些钱不多的刚需也可以参考一下，对你的实操有一定的指导意义。

很多人还是对珠城有执念，其次珠城强势的涨幅和金融属性确实让很多投资客蠢蠢欲动。

上一轮珠江新城涨得确实太多了，导致各种妖魔鬼怪都出来了。

中区的一些刚需盘几乎都是翻倍，有些甚至不止，比如保利心语从原来的7万左右飙到16-17万，楼龄20年的利雅湾也从6万升到13-14万。

中海花城湾嘉裕公馆从原来的8-10万涨到最高18-21万。

东区的豪宅盘更夸张，凯旋新世界从10-12万到如今的20-30万，颐德公馆也是差不多，七八万的中海观园和誉峰也是跳到16-18万。

风险都是涨出来，去年下半年到今年上半年，政策频出鼓励大家买房，但是卖的比买的多，房价回调很厉害，即便是珠江新城这么强势的板块，也是扛不住，出什么政策也不管用。

强如中海花城湾、嘉裕公馆都有10-15%以上的回调，更别提保利心语隽峰苑这些了。

所以这一轮的回调就充分暴露了哪些是涨过头的，哪些是价值高估的，哪些是流通性有问题的。

一、珠城这一轮回调是怎么引起呢，除了本身楼市需求疲软这种宏观方面的之外，还有以下几个方面。

一是涨得太多，都超过深圳湾的涨幅了，房价比深圳还贵，深圳都回调了，广州也是必然，价值高估了。

二是珠城两个杀手锏一直未入市，冼村旧改保利天御和马场改造光说不动，增量和热度拉不上来，被琶洲和金融城抢了热度。

三是这几年泛珠金琶也多了很多新盘，抢了一部分珠城的改善客群，比如琶洲南中海大境等。

四是珠城本身内部开始分化，好的越来越贵，差的越来越便宜，还没有回到该有的价格体系上来。

珠城最吸引投资客的，无非是超强的金融属性和租金回报，广州放开1.5成首付之后，成交量确实上来了，但是成交的基本是总价较低的，1.5成首付对豪宅来说并不影响，这些中大面积的如果有一定的笋度和价差，稍微拉一下价格就很容易做到0首付。

在评估价还正常的情况下，越早买越好，虽然还没法涨，但多贷款的同时也能早点收租，赌的就是再熬一个周期房价上涨或租金能够抵月供。

能不能熬对还得要看你怎么选筹，以前说珠江新城是最安全的地方，因为涨多跌少，但是未来，有流动性才是最大的安全性。

如果没有流动性，你扛得住，架不住你的邻居扛不住，他们有可能会继续撤退，导致价格一直在低位徘徊。

二、关于置换，珠城卖掉房子的一部分去了琶洲南，有些还是想换到东区。

如果只是从三房再换到更贵的三房其实是不划算的，但是四房面积太大总价太高，要不然就得离开珠城。

地段差不多的话，仅仅只是为了自住是没有这个必要的，一定是要换到涨幅更大的才会划算。

而更好的首先肯定是以东区大平层为主，次选中区花城湾、嘉裕公馆这种南向的，其实真正能置换得了的人是非常少的。

原因是卖的人更多，而东区豪宅或花城湾嘉裕公馆的四房毕竟成交偏少，改善大平积回调不多，而刚需的保利心语、利雅湾、隽峰苑又回调较多，差距拉大，换得起的人少，所以他们会找到珠城以外的平替，还能满足需求的中海大境或琶洲南之类的。

三、那珠城现在还能入场吗，该怎么选筹才合理呢？

第一是当上述说的平替卖完的时候，大家可能换不动了，房价就会止跌，评估价又回调了无法超贷了，金融客的机会就会减少，成本增加导致交易端缩小。

第二是中区有学位溢价的和东区没有学位溢价的价值对等，地段开始平均化，原因是买珠城并不会只追求网红了，还得要追求低密度或舒适性，比如同样1400多万的保利心语的舒适度肯定不如东区的南国花园。

这个逻辑就点类似于不到十年楼龄的花城湾三期就拼不过楼龄20年的东区枫丹丽舍，两个总价差不多，但是流通性还是枫丹的更好，再比如中区位置更好的利雅湾不见得就比尚东宏御强很多。

过去涨过头的会回调，北向大三房和大四房也会回调，过度网红的也会被消除溢价，楼盘品质、楼齡差不多的大家又会回到一个起跑线上。

第三是3000万以上的稀缺性较强，比较抗跌，特别是四房，但是2000万左右的并不稀缺，这几年很多新项目都是2000万左右，琶洲南中海大境员村天珺天河序都有不少这样的产品，还有赤岗、万胜围、天河公园这些强势二手在竞争。

其次珠城这部分产品大多是三房为主，要么是汇峰苑、高德公馆、方圆月岛这种超高层，要么是楼龄较旧的那几个刚需盘。

第四是选择是有的，就是这些小区里面户型朝向最好的以及流通性比较好的那几种，比如隽峰苑的88南向小三房，中海璟晖望花园的123大三房，汇峰苑136的南向大三房，竞争对手少流通性好的户型还是有很多对应的购买力的。

房子挑人是卖房子的人说的，但有认知的人还是会根据自己的能力去挑适合自己的房子。

回到开头，珠江新城这一波是机会还是风险，是早点买还是晚点买呢？

1、机会还是来源于选筹，选筹难度越来越大，不明白的可以先做个深度咨询。

2、风险提示的就是不要只追求杠杆，更应该考虑流通性和稀缺性。

3、大部分高增长的盘已经是过去式了，珠江新城强者恒强和弱者恒弱之间会持续拉开差距。

4、不要忽视江景和低容积率仍然是最强竞争力。

5、十万是珠城二三线盘的分水岭，有些靠近十万是起点，有些靠近十万可能就是终点。

以上

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