文/谢逸枫

判断一家房企是否度过最危险时刻，最主要的指标就是金融机构是否向房企提供金融信贷，其次发债券是否成功，再次是否持续出现债务违约、逾期交楼事件，再其次是否恢复正常经营，最后销售平稳、拿地正常。

目前万科最危险时刻已过，最为明显的信号就是万科已经连续三年以上都可以获得金融机构（银行）、境内外融资（发债、ABS、经营性物业贷款）贷款，其次是有国资背景支撑，最后是净资产相对多。

2022年万科获得中行交行联合给万科授信2000亿元，可谓罕见。2023年万科集团在境内、境外合计新获取的融资金额900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。

2024年5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权。6月万科及控股子公司陆续向交通银行、邮储银行等密集发起6笔对外担保，融资总额为84.63亿元。

5月27日万科深圳湾超级总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交。5月16日在深交所成功发行资产支持专项计划，发行规模14.35亿元，期限不超过18年。7月2日万科发布公告中获得交通银行57.36亿元担保贷款（期15年）。

7月18日，万科子公司为银行融资事项提供担保的公告。为满足经营需要，万科向银行分别融资合计147.28亿元，期限均为4年。万科的全资子公司深圳九州、重庆溪畔分别以持有的土地抵押给银行，为公司银行融资事项提供相应的担保。

截至2024年6月30日，万科担保余额524.98亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为20.93%。其中万科及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额523.15亿元，对联营公司及合营公司提供担保余额人民币1.83亿元。

截至2024年7月31日，万科担保余额804.67亿元，占万科2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为32.09%。其中公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额803.58亿元。对联营公司及合营公司提供担保余额1.09亿元。

截至2024年8月31日，万科担保余额人民币913.58亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为36.43%。其中公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额人民币912.50亿元，对联营公司及合营公司提供担保余额人民币1.08亿元。

9月4日，万科获得114.8亿元人民币担保贷款，其中平安银行35亿元（3年期）与交通银行为头的银团79.8亿元（5年期）。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1012.28亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为40.36%。

9月9日，万科获得工行48亿元担保贷款（3年期）。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1060.28亿元，占万科2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为42%。对联营公司及合营公司提供担保余额人民币1.08亿元。

2024年7月2日，万科企业股份有限公司发布公告，披露其控股子公司为公司向交通银行申请贷款提供担保的相关情况。公告显示，万科已获得股东大会授权，对外提供担保总额不超过1500亿元。

截至2023年末，万科资产总额为5308.94亿元，负债总额为3600.94亿元，净资产为1708.01亿元。截至2024年3月末，资产总额调整为5180.09亿元，负债总额为3473.02亿元，净资产为1707.07亿元。

截至2024年6月30日，万科合并报表口径资产总额14228.19亿元，负债总额10377.62亿元，净资产3850.57亿元。截至2024年6月30日，万科的担保余额为524.98亿元，占净资产的20.93%。目前公司没有逾期担保和涉及诉讼的担保情况。

2024年1月-6月，万科合并报表口径营业收入1427.79亿元，利润总额-80.57亿元，归属母公司股东的净利润-98.52亿元。2023年万科开发业务实现销售面积2466万平方米，同比下降6.2%，销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%。

2024年上半年，万科实现全口径销售额1273.3亿元（同比下降38%），对应销售回款达1186亿元，合同销售面积939.5万平方米。6月，万科公司实现合同销售面积197.0万平方米，合同销售金额251.3亿元。

2024年1-8月万科公司累计实现合同销售面积1207.6万平方米，合同销售金额1637.8亿元。8月万科公司实现合同销售面积122.7万平方米，合同销售金额172.4亿元2024年7月销售简报披露以来，公司没有新增开发项目或物流房地产项目。

截至2024年6月底，万科资产负债率为72.94%，较上年底下降0.28%；净负债率为62.04%，较上年底上升7.38%。其中有息负债合计3312.7亿元（金融贷款、债券、银团贷款），占总资产的比例为23.3%。

有息负债以中长期负债为主，一年内到期的有息负债1019.5亿元，占比为30.8%。一年以上有息负债2293.2亿元，占比为69.2%。持有货币资金924.0亿元，不足以覆盖一年内到期的有息负债，短期偿债压力较大。

万科持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，2024年上半年境内新增融资的综合成本为3.60%，期末有息负债的加权平均债务期限为5.3年。截至2024年6月底，分融资对象来看，银行借款占比为67.8%，应付债券占比为19.5%。

其他借款占比为12.7%。分境内境外来看，境内负债占比83.3%，境外负债占比16.7%，其中境外负债占比较年初下降3.0%，人民币负债占比83.4%，外币负债占比16.6%。说明万科的持有现金无法覆盖短期债务。

笔者认为，万科当务之急必须警惕债务风险，因为现金无法覆盖短期债务、销售款下降、市场需求疲软明显。2024年6月5日，万科完成一笔6亿美元的票据本息偿还后，万科已经完成今年最后一笔到期的美元债。

万科之所以积极寻求外部融资，是因为2024年将迎来密集的债务偿还期，压力依旧较大，主要是销售额连续几年下降。万科2023年报数据可以发现，2024年万科累计债券到期规模为215.9亿元，涉及9只债券。

上半年一季度、下半年8月-12月均将有多只债券集中到期。万科2024年5月一笔发行金额为4.23亿美元债到期，这笔美元债票面利率为3.15%。毫无疑问，万科2024年将有超过246亿元的到期债务需要偿还。