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“法”护家园

“物”启新篇

服务保障物业管理提升工作

编者按

自10月底以来，泉州法院深入贯彻市委有关决策部署，全力开展服务保障物业管理提升专项工作。泉州中院微信公众号特推出“‘法’护家园 ‘物’启新篇”专栏，通过以案释法、司法联盟典型案（事）例宣传、专项工作亮点成效展示等，讲述泉州法院以法之力守护美好家园、共筑全域幸福社区。

本期推出安溪法院联合县住建局专题分析研究，通过制发司法建议推动解决小区275户业主房屋漏水问题的典型案例。

275户业主的房屋漏水问题

解决了

“漏水问题困扰我们很久了，下雨天漏的更厉害了！”

“问题不解决，我们是不会交物业费的！”

……

日前，安溪法院党组副书记、分管日常工作的副院长刘孙明在案涉小区现场走访调查时，遭遇涉诉房屋业主的“围堵”和“诉苦”。

“房屋已过质保期，业主委员会不同意启用专项维修资金，我们也没办法。”在物业服务中心，物业公司也倒起了苦水。

这个小区发生了什么事

为什么当事人双方都苦闷不已？

法院又该如何为民解难？

原来，安溪法院在审理该小区物业管理公司与业主陈先生等人的物业服务合同纠纷时发现，案涉业主未能及时缴交物业费的原因在于，该小区有很多户业主存在房屋顶楼或外墙漏水问题，业主屡次向物业公司反映维修需求，但均未得到妥善处理。

于是，刘孙明带队到案涉小区了解情况，便有了开头的一幕。在大致了解情况后，他组织社区居委会、物业公司、业主委员会和业主代表召开现场座谈会。

经沟通交流，物业公司与业主之间矛盾纠纷的来龙去脉逐渐清晰：小区两百多户业主存在房屋顶楼或外墙漏水问题，业主以房屋漏水为由拒交物业费，物业公司认为房屋已过质保期，向业主委员会提议申请住宅专项维修资金解决漏水问题，但业主委员会以维修费用应由物业公司及开发商承担为由不同意启动专项维修资金，导致矛盾愈演愈烈。

经法院现场组织调解，业主陈先生等人答应待漏水问题解决后缴交物业费，物业公司同意配合、协调解决漏水问题，并撤回起诉。

“小物业关乎大民生。漏水问题如果没解决好，还会有的纠纷涌入法院。”刘孙明一语中的，法院要延伸审判职能，可以通过司法建议等方式堵住基层社会治理漏洞，推动矛盾纠纷源头预防、前端化解。

如何制定一份有的放矢、

科学合理的司法建议

推动破解物业纠纷这个“城市病”？

安溪法院简易案件审判庭庭长黄田中对该院近年来审的物业服务合同纠纷进行系统分析，总结案件特点，分析矛盾症结。

通过走访案涉小区及辖区内其他小区，与小区业主面对面沟通，了解小区管理中存在的问题，对走访调研中发现的漏洞问题逐一登记在册、认真研究，总结规律特点，慢慢地，黄田中心中有了数。

“漏水问题如何解决是该案纠纷的主要原因。同时，不仅案涉小区，大多数小区业主在交房后未再续交日常公共维修资金，导致维修资金短缺，容易让物业和业委会在维修费用上发生矛盾。”黄田中表示。

找准根源，方能对症下药。经过充分的数据分析和调查研究，黄田中向安溪县住房和城乡建设局发出协调相关部门在妥善化解房屋漏水问题、合理使用住宅专项维修资金等方面改进的建议。

“这份司法建议针对性强，内容具体明确，及时帮助我们发现问题、找准问题根源。”接到司法建议后，县住建局立即召集会议专门分析研究、部署工作、制定整改措施。

针对房屋漏水问题

建议并推动社区代行业主委员会职责，启动紧急程序，及时申请专项维修资金对漏水的房屋予以维修。

针对合理使用住宅专项维修资金问题

督促物业服务企业加大物业管理法律法规宣传力度，鼓励业委会、物业服务企业积极申请专项维修资金用于小区公共维修。

……

在县住建局的有力推动下，案涉小区物业公司就小区漏水维修工程对外招投标并开始维修，历时多月，近期，困扰小区275户业主的漏水问题终于得以解决，该小区的物业纠纷也大幅减少了。

数据是司法建议成效转化的最好注脚。2023年以来，安溪法院受理物业服务合同纠纷793件、审结784件，其中2024年1-10月新收304件，同比下降5.3%。

“司法建议问题归纳要精准、原因分析要透彻、建议要合理，才能推动解决真问题、真解决问题。”安溪法院党组书记、院长黄小丹介绍说，近年来，安溪法院立足“抓前端、治未病”，充分运用司法建议为社会综合治理“把脉开方”，近三年来共针对审判中发现的苗头性、共性问题发送司法建议23份，充分发挥了司法指引功能。

供稿：安溪法院

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