截止2024年7月，上海的二手房价已经连续15个月下跌！

到了8月，二手房市场更是量价齐跌，截止到8月11号上海二手房成交7948套（含商办、商住、车位），若除去商业地产占比约15%，本月二手房网签不会超过7千套，日网签量还在递减，本月成交量可能会在14000套左右，回到了2013年最低点。

网签在成交之后，从最前线中介反馈来看，市场也是不容乐观。截止到今天，链家都还有部分门店挂蛋一单没开。

7月底，我一粉丝朋友看中某小区一套房子，两天后房子350万的价格卖掉了，朋友说没买到挺遗憾的，我告诉他不用急，小区不是还有套同户型现在挂牌，可以等等，后面保不齐330万可以买到，昨天中介联系业主价格到了335万，现在我朋友在犹豫330万能不能下手。

市场就这样，房东卖房要速度，没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，就看谁先做老六，市场瞬息万变，如果这个月没卖掉，下个月就金九银十了，若叠加出台利好政策，真的要抓住这今年的最后一波行情。

市区老破小也跌麻了

除了郊区和五大新城降价外，市区也正面临同样的情况。

先来看内环内的房子。

比如普陀内环内长寿路板块的圣天地，已经从原先的270万跌到了170万，地理位置得天独厚，距离南京西路只有几公里，还对口九年一贯制的江宁学校，目前一房挂牌价仅170高区非底楼，要知道在2021年同户型成交价高达302万，几乎对折。

还有像鞍山的老破小，凤城二村最低的挂牌价已经降到130万了，最高成交可是200万。

中山公园、南码头这边150万也能买的到。

还有陆家嘴潍坊板块的潍坊一村，地段无敌，还对口二梯队的学区，目前的挂牌价格也下滑到了185万。

被誉为公办最好地段的九年一贯制学校陆家嘴洋泾菊园实验学校，挂户口对应的东南新村。

前期最贵的时候挂户口的学校的价格是380万，目前最新的成交总价只要206万，首付20%的话，直接40万就搞定了。

黄浦区9/13号线马当路站的次新房之一：汇龙新城新成交的一套高区196㎡的大平层二手房，单价只有10.4万，算上税费约11万/平出头，对比2022年最高点17万的落地单价，这里打了65折，骨折！

老静安南京西路、太古汇隔壁的中凯城市之光成交约12.5万，含税单价预估13万+，相比最高点18万单价，同样也是打了7折不到。

大家一直在说的大虹桥的次新商品房。

大虹桥徐泾板块的招商虹桥公馆，2021年初，二期二批次，均价6.01万/平。

相信很多人奔着当时宣传的所谓“稀缺”就去了，大虹桥主打的是99平小三房，这个盘却有80多平的小2房，总价也就500万左右，妥妥的低总价小户型高流动性投资代表！

大家猜猜现在的成交单价多少钱？--5.3万！

3年多过去了，期待的二手破10万、反手卖掉赚40%的利差没等来，等来的却是5.3万的单价！真的是哭瞎我的眼睛。

在现在混乱的环境下，出现“个性化”价格的二手房房东真的还挺多的，有的人要run，所以价格多点少点无所谓，反正已经赚了很多；有的人要置换，所以价格多点少点无所谓，反正便宜卖了还能便宜买。二手房，继续保持着「以价换量、不断内卷」的路。

再看看租赁市场，已经降至2019年的水平

以前就算到楼市淡季，租赁市场也依旧火爆！房东根本不愁房子租不出去，价格也定的非常高！

但从去年开始，上海的租房市场也发生了变化，去年同期租赁市场就远不如之前几年，而今年的租房市场却是寒意十足，比去年还要夸张。

传统毕业租房旺季，今年的热度并没有很高。

近日，据易居研究院发布的报告显示，6月上海平均租金以及房租收入比均降至2019年以来的历史新低，租金收入比首次进入25%以内区间，租房市场热度下降。

房子挂出来后，看房的客户寥寥无几，即使房租大打折扣，房子也很难租出去。

结合以上种种，有业内人士分析，9月上海或出台新的调控政策

1、普通和非普通住宅的标准取消。按照上海最新的政策，单套住房建筑面积≥144㎡为普通住宅，此外五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓，新式里弄、旧式里弄等也为非普通住宅。

如果取消，将极大得利好老式洋房、大平层以及现在市面上最热的风貌别墅等产品。

2、外环外取消限购。目前外环外购房，外地户籍仍需要缴纳3年社保，部分区域人才购房为1年或2年。外环外为新房成交薄弱区域，取消限购呼声很高。取消后，会吸引更多的外来客购房。

3、增值税5改3或者5改2。提高房屋交易的活跃度，相当于房子买进2年就卖出免征增值税，而不用再等5年交易；这会刺激到一波二手次新房的交易。

4、针对二孩以上家庭，买房契税算首套。目前契税的逻辑，现在上海的地契（产证）上如果有名字，再买房，不管再买几套，你都要算二套契税3%；

那么对于生育率低的问题，对于多孩家庭，应该要给予一定的政策优惠。比如拥有优惠的资格，不管买多少套，契税仍按首套执行。

5、外籍和港澳台籍同胞，完全放开限购，不限套数！

现在上海对于外籍和港澳台同胞，购房是有限制的：需要在上海有1年的劳务合同+对应的社保或税单记录（真实工作）

外籍和港澳台籍同胞的家庭只能买一套，且只能买住宅，不可以买商铺或商住两用的投资类产品。

放开之后，外籍和港澳台籍同胞无限买，随便买，不管是住宅还是商住，想买哪里买哪里，并且配合做资金转化的绿色通道，提高交易效率。

6、放宽购房落户

大多数人觉得上海作为一线城市放宽购房落户可能性不大，但也绝非不可能。目前已经有一线城市加入到放宽购房落户行列之中。

最后，上海作为为数不多还有限购的城市之一，市场对放宽限购呼声较大，能不能落地，敬请期待9月份！

来源：上海楼市情报