以房抵债是债务人因无法通过现金清偿债务，与债权人约定以房产折价归债务人所有而用以清偿债务的一种变通清偿方式。那么，在以房抵债协议未履行的情况下，债权人能否要求债务人继续履行原债务呢？北京中恒信律师事务所方鹏鹏律师根据法律实务要点及审判实践，对以房抵债协议未实际履行的情况下，原债务的认定处理做了提炼归纳，供大家参考。
一、债务履行期届满前，以房抵债效力认定
司法实践中对于债务履行期满之前作出的以房抵债协议效力认定意见存在两种不同观点：
一是认定抵债协议为无效，主要理由为债权未到期时因债务与抵债房屋之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形；并且债务履行期届满前的协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效。
二是认定抵债协议为有效。2014年最高院公报案例指出，以房抵债协议是双方真实意思表示，依法有效，并不违反我国禁止流质、流抵的法律规定。
对上述争议最高院第72号指导案例中的法院审判观点指出：首先，因房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定，而非纠纷之后的房屋实际价值；其次在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。
二、以房抵债（以物抵债）的裁判思路
1.以物抵债协议达成后，尚未实际履行的，债权人请求确认抵债物所有权归自己或者请求判决履行协议的，人民法院不予支持。
2.法院针对当事人在诉讼调解中作出的以物抵债协议制作调解书的，该调解书不发生物权变动的效力，仍需当事人办理物权转移手续。
3.以房抵债协议经公证但未进行房屋过户登记的，不发生物权变动。
4.当事人之间的以物抵债协议损害其他债权人利益的，协议无效。
以物抵债协议不能阻止债务人的其他债权人对抵债物主张权利。以物抵债协议是以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，其同基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。
律师观点
债权人与债务人所签订的以房抵债协议，如未约定消灭原有债务则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原债权债务的消灭。在新债清偿过程中，旧债和新债处于衔接并存的状态，旧债于新债履行之前不消灭，在新债履行完毕后，就完成了债务清偿义务，此时旧债自然消灭。
